Decisione di riferimento: cc • N. 17-22.810 • 2019-11-28 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di una casa a Caussade. La affittate a un inquilino che, da un giorno all'altro, smette di pagare e si aggrappa all'immobile senza alcun diritto. O peggio, un occupante abusivo si installa nella vostra seconda casa a Beaumont-de-Lomagne. Cosa fare? Fino a che punto può spingersi la protezione del suo "domicilio" di fronte al vostro diritto di proprietà? A questa domanda ha risposto la Corte di cassazione con una sentenza del 28 novembre 2019 (n. 17-22.810), che ora fa giurisprudenza. In sintesi, afferma che l'espulsione è l'unica misura che consente al proprietario di recuperare la pienezza del suo diritto sul bene occupato illecitamente. E che questa espulsione, anche se lede il diritto al rispetto del domicilio dell'occupante protetto dall'articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo, non è sproporzionata, vista la gravità della lesione del diritto di proprietà. In altre parole, il proprietario ha l'ultima parola.
I fatti: una storia come tante
In questa vicenda, tutto inizia ad Aix-en-Provence. Il comune di Aix-en-Provence è proprietario di un alloggio. Alcune persone vi si installano senza alcun titolo: né contratto di locazione, né convenzione di occupazione. Sono lì, punto. Il comune avvia quindi una procedura d'urgenza (référé) davanti al tribunale di grande istanza per ottenere la loro espulsione. Il giudice dell'urgenza può ordinare l'espulsione di un occupante senza diritto né titolo, anche in assenza di una decisione giudiziaria preliminare, purché l'occupazione sia illecita. Ma attenzione: deve verificare che la misura sia proporzionata, cioè che non causi una lesione eccessiva al diritto al rispetto della vita privata e del domicilio degli occupanti, garantito dall'articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo. Nel caso di specie, gli occupanti erano una famiglia con bambini, installata da diversi mesi. Il loro avvocato ha sostenuto che l'espulsione li avrebbe privati del loro domicilio, il che sarebbe stato sproporzionato. Il comune, invece, sosteneva che l'occupazione era illecita e che il suo diritto di proprietà era violato. Il tribunale di grande istanza ha inizialmente respinto la domanda di espulsione, ritenendo la misura sproporzionata. Il comune ha fatto appello. La corte d'appello ha confermato il rigetto. Il comune si è quindi rivolto in cassazione. E la Corte di cassazione ha cassato la sentenza d'appello, ritenendo che i giudici di merito non avessero sufficientemente motivato la loro decisione. La causa è stata rinviata a un'altra corte d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si è basata su due testi fondamentali: l'articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo (che protegge il diritto al rispetto del domicilio) e l'articolo 1 del Protocollo addizionale n. 1 alla stessa Convenzione (che protegge il diritto di proprietà). Ricorda che questi due diritti devono essere bilanciati. Ma aggiunge un elemento cruciale: quando l'occupazione è illecita (senza diritto né titolo), l'espulsione è l'unica misura che consente al proprietario di recuperare la pienezza del suo diritto. In altre parole, non esiste un'alternativa meno restrittiva. Di conseguenza, l'ingerenza nel diritto al domicilio dell'occupante non può essere sproporzionata, considerata la gravità della lesione del diritto di proprietà. È un ragionamento in due fasi: prima, si constata l'occupazione illecita; poi, si verifica se l'espulsione è proporzionata. Ma la Corte di cassazione dà un'indicazione molto forte: in caso di occupazione illecita, la bilancia pende a favore del proprietario. Attenzione però: non è un lasciapassare. I giudici di merito devono sempre esaminare le circostanze particolari (età degli occupanti, durata, ecc.). Ma la sentenza del 2019 ha segnato una svolta: ha ricordato che il diritto di proprietà non è un diritto sussidiario. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari aspettavano mesi, persino anni, prima di poter recuperare il loro bene, perché i giudici esitavano a ordinare l'espulsione per timore di violare l'articolo 8. Ora, la tendenza è più favorevole al proprietario.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: Se siete proprietari di un alloggio a Beaumont-de-Lomagne e un occupante abusivo vi si installa, potete chiedere la sua espulsione in via d'urgenza. Non dovete attendere un giudizio di merito. L'espulsione sarà ordinata se l'occupazione è illecita. Ma attenzione: dovete provare che l'occupante non ha alcun diritto (nessun contratto di locazione, nessuna convenzione). Se l'occupante abusivo pretende di avere un titolo, la procedura sarà più lunga. Esempio numerico: un proprietario che subisce un'occupazione illecita per 6 mesi perde circa 6.000 € di affitto (sulla base di 1.000 €/mese). Con questa giurisprudenza, può sperare in un'espulsione in 2-3 mesi, contro 6-12 mesi prima.
Per l'inquilino in essere: Se siete inquilini e smettete di pagare, non siete considerati occupanti senza diritto né titolo finché il contratto di locazione non è risolto. L'espulsione può avvenire solo dopo la risoluzione del contratto e l'intimazione di pagamento. Questa decisione riguarda solo gli occupanti illeciti (occupanti abusivi, occupanti senza titolo dopo la vendita, ecc.).
Per l'acquirente di un bene occupato: Se acquistate un alloggio occupato da un occupante abusivo, potete chiedere la sua espulsione in via d'urgenza sulla base di
