Entscheidungsreferenz : cc • N° 19-13.373 • 2020-09-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie wohnen in einem hübschen Haus in Valbonne, mit einem ruhigen Grundstück. Eines Tages bohrt Ihr Nachbar, ein Gebäude in Wohnungseigentümergemeinschaft, Fenster in die Wand, die zu Ihrem Garten zeigt. Von nun an, jedes Mal, wenn Sie Ihren Kaffee auf der Terrasse trinken, spüren Sie Blicke auf sich gerichtet. Die neuen Öffnungen bieten eine direkte Sicht auf Ihre Privatsphäre. Schlimmer noch: Die Fensterbänke ragen leicht auf Ihr Grundstück. Sie sind wütend, und zu Recht. Aber an wen wenden Sie sich? An die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die die Gesamtheit vertritt, oder an jeden einzelnen Wohnungseigentümer? Die Antwort ist nicht so einfach, und der Kassationshof hat gerade in einer Entscheidung vom 10. September 2020 (Nr. 19-13.373) entschieden.
Dieser Fall wirft eine entscheidende Frage für jeden Eigentümer auf, der an eine Wohnungseigentümergemeinschaft grenzt: Wer ist für die Beeinträchtigungen durch Sondereigentumsteile verantwortlich? Die Richter entschieden, dass die streitigen Fenster, Dachgauben und Fensterbänke, die Sondereigentumsräume belichten, in die individuelle Verantwortung der Wohnungseigentümer fallen, nicht in die der Gemeinschaft. Folglich ist die Gemeinschaft nicht befugt, diese Elemente vor Gericht zu verteidigen. Eine Entscheidung, die technisch erscheinen mag, aber sehr konkrete Folgen für Nachbarn von Wohnungseigentümergemeinschaften hat.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung analysieren, verstehen, warum der Kassationshof so geurteilt hat, und vor allem sehen, was sich für Sie ändert, ob Sie Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi sind. Wir werden auch sehen, wie man diese Art von Streitigkeiten vorhersehen kann, mit konkreten Beispielen aus dem Bezirk Grasse, von Valbonne bis Cannes.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X ist Eigentümer eines Einfamilienhauses in Valbonne, im Hinterland von Grasse. Sein Grundstück grenzt an ein Gebäude in Wohnungseigentum. Eines Tages stellt er fest, dass Fenster in die Fassadenwand des Gebäudes gebohrt wurden, sowie ein Dachfenster (Gaube), und dass Fensterbänke auf sein Grundstück ragen. Diese Öffnungen schaffen direkte Sichten (d.h. unmittelbare Sicht ohne Hindernis) auf seinen Garten und sein Haus. Herr X ist der Ansicht, dass diese Sichten seine Privatsphäre verletzen und die Überstände in sein Eigentum eingreifen.
Er verklagt daraufhin die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer des Gebäudes vor dem Tribunal de grande instance von Grasse und beantragt die Beseitigung der Fenster und Fensterbänke sowie Schadensersatz. Die Gemeinschaft verteidigt sich jedoch mit dem Argument, dass diese Elemente Sondereigentum (das jedem Wohnungseigentümer gehört) und nicht Gemeinschaftseigentum seien und sie daher nicht befugt sei, in diesem Rechtsstreit zu klagen oder sich zu verteidigen. Das Gericht gibt ihr Recht, und Herr X legt Berufung ein.
Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence bestätigt das Urteil. Es stellt fest, dass die Fenster und die Gaube private Räume (Schlafzimmer, Wohnzimmer) belichten und die Fensterbänke Zubehör dieser Fenster sind. Es fügt hinzu, dass Fassadenverzierungen (hier nicht betroffen) Gemeinschaftseigentum wären, aber die Fenster selbst Sondereigentum seien. Folglich ist die Klage von Herrn X gegen die Gemeinschaft unzulässig: Sie ist nicht der richtige Beklagte. Herr X legt daraufhin Revision ein.
Der Kassationshof weist die Revision mit Urteil vom 10. September 2020 zurück. Er billigt die Argumentation des Berufungsgerichts: Die Fenster, Gauben und Fensterbänke stellen Sondereigentum dar, da sie sich in Außenwänden befinden, aber ausschließlich der Nutzung der Sondereigentumseinheiten dienen. Daher ist nur eine Klage gegen die betroffenen Wohnungseigentümer (diejenigen, die die Fenster gebohrt haben) möglich, nicht gegen die Gemeinschaft.
Folglich ist die Gemeinschaft nicht befugt, vor Gericht wegen Beeinträchtigungen zu klagen, die Sondereigentumsteile betreffen, es sei denn, die Teilungserklärung sieht etwas anderes vor. Hier ist das nicht der Fall. Herr X muss sich daher an die einzelnen Wohnungseigentümer wenden, was das Verfahren verkompliziert.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um die Entscheidung zu verstehen, muss man auf die Begriffe Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückkommen. Das Gesetz vom 10. Juli 1965 (Artikel 2) definiert Sondereigentum als die Einheiten, die der ausschließlichen Nutzung eines Wohnungseigentümers vorbehalten sind, während Gemeinschaftseigentum das ist, was der Nutzung aller dient. Fenster gehören grundsätzlich zu den Außenwänden, die Gemeinschaftseigentum sind. Die Rechtsprechung unterscheidet jedoch nach der Funktion des Fensters: Wenn es der Belichtung eines Sondereigentumsraums dient, wird es als Sondereigentum betrachtet, da es Zubehör der Einheit ist.
In diesem Fall hat der Kassationshof diese Argumentation angewandt. Er befand, dass die Fenster und die Gaube private Räume (Schlafzimmer, Wohnzimmer) belichten, also sind sie Sondereigentum. Die Fensterbänke sind ebenfalls Sondereigentum, da sie die Verlängerung der Fenster sind. Folglich ist die Gemeinschaft nicht befugt, diese Elemente vor Gericht zu vertreten oder zu verteidigen, da dies die Verwaltung von Sondereigentum betrifft, die jedem Wohnungseigentümer obliegt.
Artikel 1240 des Code civil (außervertragliche Haftung) wurde hier nicht einmal angeführt, da die Vorfrage die der Zulässigkeit der Klage war. Der Kassationshof hat lediglich bestätigt, dass die gegen die Gemeinschaft gerichtete Klage mangels Verteidigungsbefugnis unzulässig war. Folglich ist die Gemeinschaft nicht
