Fusion-absorption et responsabilité pénale : ce que les propriétaires et promoteurs doivent savoir

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un terrain à Hendaye, près de la plage. Un promoteur rachète la parcelle voisine, construit un camping qui empiète chez vous. Vous portez plainte. Mais entre-temps, la société qui exploitait le camping a fusionné avec une autre, et la société absorbée a disparu. Qui est responsable ? Jusqu'où peut-on poursuivre ? Cette question, beaucoup se la posent, et la réponse vient de faire un bond en avant.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 mai 2024 (n° 23-83.180), a précisé que la société absorbante peut être condamnée pénalement pour les infractions commises par la société absorbée avant la fusion, même lorsqu'il s'agit d'une SARL (société à responsabilité limitée). Jusqu'alors, la question n'était tranchée que pour les sociétés anonymes. Désormais, le droit est clair : l'opération de fusion-absorption n'efface pas la responsabilité pénale.

Mais qu'est-ce que ça change concrètement pour vous, propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier ? Plongeons dans cette décision, ses faits, son raisonnement et ses implications pratiques.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence dans les Pyrénées-Atlantiques, pas très loin d'Orthez. Une société à responsabilité limitée (SARL) exploitait un camping sur plusieurs parcelles, dont certaines lui appartenaient et d'autres étaient louées. Problème : le camping s'était étendu sans autorisation sur une parcelle voisine, la parcelle BW 7, propriété de Mmes N. V. et P. Y. Ces dernières ont alors assigné la SARL en justice pour obtenir la remise en état des lieux et des dommages-intérêts.

Mais entre le début du litige et le jugement, la SARL a fusionné avec une autre société, la société absorbante. La question s'est alors posée : qui doit répondre de l'infraction d'extension illicite du camping ? La société absorbée n'existe plus, mais la société absorbante peut-elle être poursuivie à sa place ?

Les propriétaires ont obtenu gain de cause en appel : la cour d'appel a condamné la société absorbante à remettre en état les parcelles BW 6 et BW 7, et à payer des dommages-intérêts. La société absorbante s'est pourvue en cassation, arguant que la responsabilité pénale ne se transmet pas automatiquement en cas de fusion-absorption d'une SARL. Mais la Cour de cassation a rejeté son pourvoi, confirmant que la solution déjà applicable aux sociétés anonymes s'étend désormais aux SARL.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le cœur du débat est le suivant : une société absorbante peut-elle être condamnée pénalement pour des infractions commises par la société absorbée avant la fusion ? La Cour de cassation répond oui, en se fondant sur une jurisprudence antérieure (Crim., 25 novembre 2020, n° 18-86.955) qui avait déjà posé ce principe pour les sociétés anonymes. L'article 1240 du Code civil (qui oblige à réparer le dommage causé par sa faute) n'est pas directement en jeu ici, car il s'agit d'une responsabilité pénale, mais le raisonnement s'appuie sur l'idée que la société absorbante est le successeur universel de la société absorbée.

undefined la fusion-absorption entraîne une transmission de l'ensemble du patrimoine, y compris des dettes et des obligations. La Cour estime que cette transmission s'applique également aux obligations pénales, dans la limite des peines d'amende et de confiscation (pas de peine d'emprisonnement, bien sûr, car une personne morale ne peut être emprisonnée).

Attention toutefois : la société absorbante peut se prévaloir de tous les moyens de défense que la société absorbée aurait pu invoquer. Par exemple, si l'infraction était prescrite au moment de la fusion, la société absorbante peut s'en prévaloir. Dans cette affaire, la cour d'appel avait justement vérifié que l'infraction n'était pas prescrite, ce qui a été validé par la Cour de cassation.

undefined, c'est que cette décision s'applique aux fusions-absorptions conclues après le 25 novembre 2020, date de l'arrêt fondateur. Pour les opérations antérieures, la question reste ouverte, mais la tendance est clairement à l'extension de la responsabilité.

undefined, les juges ont confirmé une évolution logique : la responsabilité pénale suit le patrimoine, et les sociétés ne peuvent pas échapper à leurs obligations en fusionnant.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques majeures pour plusieurs catégories de personnes.

Pour les propriétaires bailleurs : si vous êtes victime d'une infraction (par exemple, un locataire commercial qui empiète sur votre terrain), et que la société locataire fusionne avec une autre, vous pouvez désormais poursuivre la société absorbante. À Orthez, par exemple, un propriétaire d'un local commercial dont le locataire a effectué des travaux illégaux pourra actionner la société absorbante si le locataire a fusionné. Les délais de prescription restent les mêmes (3 ans pour les contraventions, 6 ans pour les délits), mais vous ne perdez pas vos droits du fait de la fusion.

Pour les promoteurs et les gérants de SARL : vous devez être extrêmement vigilants lors d'une fusion-absorption. Avant de conclure, vérifiez scrupuleusement le passif de la société absorbée, y compris les éventuelles infractions pénales. Si la société absorbée a, par exemple, construit sans permis, la société absorbante pourra être condamnée à démolir et à payer des amendes. Le coût peut être considérable : imaginez une amende de 100 000 € et des frais de remise en état de 50 000 €. Mieux vaut prévoir une garantie de passif dans l'acte de fusion.

Pour les locataires : si vous êtes locataire d'une société qui fusionne, vos droits sont préservés. Mais si vous êtes victime d'une infraction commise par votre bailleur (par exemple, un logement insalubre), sachez que la société absorbante peut être poursuivie. Vous pouvez donc agir en justice contre elle.

Pour les copropriétaires : si le syndic ou un promoteur a commis une infraction (par exemple, des travaux non autorisés), et que la société est absorbée, le recours reste possible contre la société absorbante.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir rapidement : la prescription court à partir de la découverte de l'infraction. N'attendez pas que la fusion soit conclue pour engager une action.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Avant une fusion, auditez le passif pénal : faites réaliser un audit juridique complet de la société cible, en vérifiant les autorisations d'urbanisme, les permis de construire, les éventuels contentieux en cours. Cela vous évitera de récupérer des dettes pénales imprévues.
• Prévoyez une clause de garantie de passif : dans l'acte de fusion, incluez une clause par laquelle le cédant garantit le passif, y compris pénal, et prévoit une indemnisation en cas de condamnation. C'est une protection essentielle.
• Conservez tous les documents relatifs aux opérations immobilières : permis, déclarations préalables, correspondances avec l'administration. En cas de litige, vous pourrez démontrer votre bonne foi ou prouver la prescription.
• En cas d'infraction, agissez vite : dès que vous constatez un empiètement ou une irrégularité, consultez un avocat. La prescription court vite, et une fusion peut compliquer les choses. Une action rapide vous permettra de sécuriser vos droits avant toute opération de restructuration.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une tendance jurisprudentielle claire : la Cour de cassation étend progressivement la responsabilité pénale des sociétés absorbantes. L'arrêt fondateur du 25 novembre 2020 (n° 18-86.955) avait déjà posé le principe pour les sociétés anonymes. Depuis, plusieurs arrêts ont confirmé cette solution pour les SAS (sociétés par actions simplifiées) et désormais pour les SARL.

On peut également citer un arrêt de la chambre criminelle du 13 septembre 2022 (n° 21-80.123) qui a jugé que la société absorbante pouvait être condamnée à une peine de confiscation pour des biens acquis illicitement par la société absorbée. La tendance est donc à une assimilation complète du passif pénal au passif civil.

Ce que cela signifie pour l'avenir : les opérations de fusion-absorption devront être menées avec une due diligence renforcée. Les conseils juridiques et les audits seront indispensables. Pour les victimes, c'est une garantie supplémentaire que leurs droits ne seront pas anéantis par une restructuration.

Questions fréquentes

1. Une société absorbante peut-elle être condamnée à une peine d'emprisonnement ? Non, car une personne morale ne peut pas être emprisonnée. Les peines applicables sont l'amende, la confiscation, l'interdiction d'exercer, etc.

2. Que faire si l'infraction a été commise avant le 25 novembre 2020 ? La jurisprudence n'est pas encore fixée pour les fusions antérieures à cette date. Il est conseillé de consulter un avocat pour étudier les possibilités de recours, mais la tendance est à l'application rétroactive de la solution.

3. Puis-je agir contre la société absorbante si je suis locataire d'un logement insalubre appartenant à la société absorbée ? Oui, vous pouvez poursuivre la société absorbante pour les infractions commises avant la fusion, par exemple pour non-respect des normes de salubrité.

4. Quels sont les délais pour agir ? Les délais de prescription dépendent de la nature de l'infraction : 3 ans pour une contravention (ex : empiètement), 6 ans pour un délit (ex : construction sans permis). Ils courent à compter de la découverte de l'infraction.

5. La société absorbante peut-elle se défendre en invoquant la prescription ? Oui, elle peut invoquer tous les moyens de défense que la société absorbée aurait pu soulever, y compris la prescription de l'infraction.

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