参考判决： cc • 第10-27.259号 • 2012-02-29 • 查看判决 →
想象一下：您在吕内勒（Lunel）拥有一套公寓，位于一个安静的共有产权住宅区。有一天，您收到一封由一家从未听说过的公司签署的全体业主大会（AG）召集通知。阅读议程时，您发现物业受托人已与另一家公司合并，而这家公司现在声称代表您，但业主们并未投票。您想知道：这合法吗？未经您的同意，可以强加一个新的物业受托人吗？
这种情况比人们想象的更常见，法国最高法院在2012年2月29日的一项判决中对此作出了裁决。法官们重申了一项基本原则：物业受托人由全体业主大会自由选择，未经明确投票不得进行任何替代。换言之，吸收合并并不自动将物业受托人管理权转移给吸收公司。
但这对您（塞特（Sète）或其他地方的业主或共有产权人）具体意味着什么？让我们深入分析这一判决及其实际影响。
事实：每天都会发生的故事
本案涉及Cabinet Aquitaine Gestion Immobilière公司（以“Cabinet Couture”名义经营）与位于波尔多（Bordeaux）一栋建筑物的共有产权人协会之间的争议。最初，物业受托人是Cabinet Couture。但该公司与另一家公司Aquitaine Gestion Immobilière合并。合并后，后者继续管理共有产权，自称是新物业受托人，召集全体业主大会并收取费用。
一位共有产权人X先生对这些全体业主大会的合法性提出质疑。他认为吸收公司从未通过全体业主大会投票被指定为物业受托人，因此，在这些业主大会上做出的所有决定均无效。共有产权人协会在吸收公司的支持下则辩称，吸收合并导致财产全面转移，包括物业受托人合同。
案件先后提交至波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）和法国最高法院。问题很简单：吸收合并能否自动将物业受托人管理权转移给吸收公司，而无需业主投票？
法院的推理——解析
法国最高法院的回答是否定的。其依据是1965年7月10日第65-557号法律，该法律规定了建筑物共有产权的地位。该法第18条规定，物业受托人由全体业主大会指定。这一指定权力是排他性的：任何第三方都不能替代。
简而言之，立法者希望业主自由选择他们的物业受托人，因为后者管理共有部分并代表共有产权。吸收合并不能规避这一规则。即使公司法规定合并情况下财产全面转移，但这种转移不适用于具有人身性质的合同（基于合同相对人身份签订的合同），如物业受托人管理合同。
法官明确指出，吸收公司是与原物业受托人不同的法人实体。因此，它不能援引初始管理合同。要成为新的物业受托人，它必须通过全体业主大会投票被明确指定。上诉法院曾支持吸收公司，但法国最高法院撤销了这一推理：由吸收公司签署的业主大会召集通知无效，在这些业主大会上做出的所有决定都可能被撤销。
鲜为人知的是，这一解决方案符合一贯的判例：法国最高法院严格保护业主选择物业受托人的权力。但注意：如果物业受托人合同包含合并情况下的替代条款，该条款是否有效？法院没有明确说明，但答案很可能是否定的，因为它违反了1965年法律的公共秩序。
对您的实际影响
对于共有产权人而言，这一判决是一种保护：您不会在未经投票的情况下被迫接受一个物业受托人。如果您当前的物业受托人与另一家公司合并，您必须要求新公司提交全体业主大会投票。在此之前，原物业受托人（还是吸收公司？）应继续管理共有产权，但情况模糊：实际上，需要紧急召集业主大会以规范局面。
举一个具体例子：在塞特（Sète），一个拥有30个单元的共有产权住宅区，物业受托人是“Gestion Sète”公司。该公司与“Immobilière du Sud”合并。未经投票，Immobilière du Sud召集业主大会并投票通过了8万欧元的立面翻新工程。一位共有产权人提出异议。法国最高法院的判决支持了他：业主大会无效，工程取消。为避免这种情况，业主必须在任何召集之前投票指定新物业受托人。
对于专业物业受托人而言，这一判决要求谨慎行事：在吸收合并情况下，未经业主大会正式指定，不得以新物业受托人身份行事。否则，所完成的行为（召集、签署合同、收取费用）可能被撤销，使物业受托人面临责任诉讼（《法国民法典》第1240条，原第1382条）。
如果您处于这种情况，您应检查共有产权章程和物业受托人合同。在合并情况下，要求召开临时业主大会以规范局面。时限？没有法定时限，但应迅速行动以避免共有产权陷入瘫痪。
避免此类纠纷的四点建议
- 检查物业受托人合同：阅读有关替代或合同转让的条款。如果条款允许合并时转让，该条款可能无效，但最好在业主大会上提出异议。
- 一旦得知合并，立即要求召开业主大会：召集业主大会投票指定新物业受托人。如果原物业受托人拒绝，向司法法院（tribunal judiciaire）申请指定临时管理人。
- 保留证据：保存信件、召集通知、业主大会纪要。发生纠纷时，这些文件对于证明未投票至关重要。
- 咨询专业律师：房地产法律专业人士可以就吸收物业受托人所完成行为的有效性以及可能的救济途径提供建议。
深入探讨：相关判例与趋势
这一判决属于保护业主权力的一系列判决之一。可以引用法国最高法院2001年3月14日的一项判决（第99-11.237号），该判决已经裁定，未经业主同意，物业受托人合同转让给另一家公司对业主不具对抗力。更近期的，2022年1月26日的一项判决（第20-16.344号）确认，未经业主大会授权，物业受托人不得将管理权委托给第三方。
因此趋势明确：法院严格尊重业主的意愿。未来，任何试图规避投票的行为都可能受到严厉制裁。因此，物业受托人必须确保在行使职责之前获得业主大会的明确投票。
常见问题
我可以拒绝向合并产生的新物业受托人支付费用吗？ 可以，如果新物业受托人未经业主大会指定。您可以对催款提出异议。但注意：必须迅速并以书面形式提出，说明理由。
如果我的物业受托人合并了但未通知我，该怎么办？ 要求提供指定新物业受托人的业主大会纪要。如果没有，请联系业主委员会或律师紧急召集业主大会。
质疑由未经指定的物业受托人召集的业主大会的期限是多久？ 期限为自业主大会纪要通知之日起两个月（1965年法律第42条）。超过此期限，诉讼不予受理。
吸收物业受托人可以收取服务费吗？ 不可以，因为它没有管理权。实际上，它可以要求费用，但您可以提出异议。如果您已支付，可以向法院要求退款。
业主大会投票可以事后追认吗？ 可以，业主大会可以追认吸收物业受托人所完成的行为，但前提是追认以所需多数通过（根据行为性质，第24条的简单多数或第25条的绝对多数）。
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