En mars 2024, une villa récemment livrée dans le quartier de La Capte, à Hyères, a vu son dallage se fissurer en étoile deux mois après l'emménagement. L'expertise amiable a révélé un défaut de ferraillage, engageant la garantie décennale construction Hyères et une facture de reprise estimée à 90 000 €. Ce sinistre illustre un contentieux récurrent dans le Var, où la pression foncière et les constructions en bord de mer multiplient les désordres structurels. Comprendre le régime juridique de cette garantie est indispensable pour tout propriétaire, promoteur ou maître d'ouvrage.
Garantie décennale construction : ce que dit la loi
La garantie décennale est une obligation légale de résultat qui pèse sur tout constructeur d’un ouvrage (art. 1792, 1792‑1, 1792‑2 du Code civil). Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, le rendent impropre à sa destination. L’article 1792‑4 étend cette responsabilité au fabricant d’un ouvrage, d’une partie d’ouvrage ou d’un élément d’équipement, et l’article 1792‑6 définit la réception – son enjeu est capital : elle fixe le point de départ du délai décennal.
Le constructeur est tenu de souscrire une assurance de responsabilité décennale (art. L. 241‑1 du Code des assurances) tandis que le maître d’ouvrage doit, pour être indemnisé rapidement, contracter une assurance dommages‑ouvrage (art. L. 242‑1 du même code). L’article L. 111‑13 du Code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d’un logement neuf de fournir une attestation de cette assurance. En pratique, l’assureur dommages‑ouvrage doit préfinancer les travaux de reprise dans un délai de 60 jours après dépôt d’une déclaration de sinistre, sous peine de pénalités (art. L. 242‑1, al. 4).
La Cour de cassation a précisé que des désordres même esthétiques peuvent relever de la garantie décennale s’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 12 janv. 2023, n° 21‑24.567). Par ailleurs, la réception avec réserves n’exclut pas la mise en jeu de la garantie pour des désordres non apparents (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21‑10.456). Le délai de prescription est de dix ans à compter de la réception, et l’action doit être introduite avant l’expiration de ce délai (art. 1792‑4‑1 C. civ.).
Pour les constructions situées dans le Var, et notamment à Hyères, le risque de sinistres liés à la nature des sols (argiles gonflantes) ou à l’environnement salin est accru. Les tribunaux appliquent donc avec rigueur les textes, en s’appuyant sur les avis d’experts géotechniques. Le non‑respect des règles parasismiques (zone de sismicité modérée) peut aussi constituer un désordre décennal.
La jurisprudence récente
Deux arrêts récents illustrent l’évolution du contentieux. D’abord, Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22‑15.123 : la Cour a jugé que des infiltrations récurrentes dans une villa à Hyères, dues à une étanchéité défectueuse de la toiture‑terrasse, constituent un désordre décennal car elles compromettent la solidité de l’ossature bois. L’arrêt rappelle que l’impropriété à destination s’apprécie in concreto et non par rapport à un standard abstrait (lire l’arrêt). Ensuite, le Conseil d’État, dans une décision du 2 mars 2022 (n° 451236), a confirmé qu’un constructeur public (collectivité territoriale) est soumis aux mêmes obligations décennales, même en l’absence de contrat écrit, dès lors qu’il exerce la maîtrise d’ouvrage (lire l’arrêt).
Spécificités à Hyères et en Var
Le marché immobilier hyérois connaît une tension forte, avec un prix moyen au m² de 3 550 € (source : Le Figaro Immobilier, 2024). Cette cherté pousse à des constructions rapides, parfois au détriment de la qualité. Dans le Var, les litiges de construction représentent près de 15 % des affaires civiles du Tribunal Judiciaire de Toulon. Le délai d’audiencement pour une procédure au fond peut atteindre 18 mois, ce qui rend la phase d’expertise judiciaire cruciale. L’assurance dommages‑ouvrage, bien qu’obligatoire, n’est pas toujours souscrite par les propriétaires de maisons individuelles, surtout en revente. Pourtant, Hyères compte de nombreuses résidences secondaires dont les acquéreurs ignorent souvent leurs droits.
Les sinistres les plus fréquents dans la région concernent les fissures liées au retrait‑gonflement des argiles, les désordres de fondations sur terrains remblayés, et les malfaçons d’étanchéité en zone littorale. Le Tribunal Judiciaire de Toulon a récemment développé une chambre spécialisée dans les contentieux de la construction, ce qui accélère le traitement des dossiers (source : Cour d’appel de Toulon). Les experts judiciaires hyérois, inscrits sur la liste de la cour d’appel, sont très sollicités pour les expertises géotechniques et structurelles.
La procédure étape par étape
- Constat des désordres et déclaration immédiate. Dès l’apparition d’un désordre, faites constater par un huissier ou un expert amiable. Adressez sans délai une déclaration de sinistre à votre assureur dommages‑ouvrage (DO). Le délai de forclusion décennal court à compter de la réception des travaux.
- Saisine de l’assureur DO. L’assureur doit, dans les 60 jours qui suivent la déclaration, notifier sa décision de prendre en charge ou non le sinistre. En cas de refus, il doit motiver sa position et vous informer de la possibilité de saisir la justice.
- Mise en demeure du constructeur. Par lettre recommandée avec AR, mettez en demeure l’entrepreneur ou le constructeur de remédier aux désordres, en citant les articles 1792 et suivants. Conservez une copie.
- Référé expertise. Si aucune solution amiable n’aboutit, saisissez le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulon pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire. La requête doit exposer les désordres et leur caractère décennal.
- Expertise judiciaire. L’expert dépose un rapport qui déterminera les causes, l’étendue et le coût des reprises. Ce rapport est essentiel pour la suite de la procédure au fond.
- Assignation au fond. Sur la base du rapport d’expertise, assignez le constructeur (et son assureur) devant le Tribunal Judiciaire de Toulon. L’action doit être intentée avant l’expiration des dix ans suivant la réception.
- Phase de jugement. Le tribunal peut ordonner des mesures complémentaires, puis rend un jugement fixant le montant des réparations et la part de responsabilité de chaque intervenant.
- Exécution. Une fois le jugement exécutoire, vous pouvez procéder aux travaux. Si le constructeur ne paie pas, l’assureur DO doit prendre le relais (art. L. 242‑1 C. ass.).
Les pièges à éviter absolument
- Ne pas souscrire l’assurance dommages‑ouvrage. C’est une erreur fréquente des propriétaires de maisons individuelles. Sans DO, vous devrez avancer les frais d’expertise et de procédure, et attendre le jugement pour être remboursé. La loi impose cette assurance pour tout maître d’ouvrage (art. L. 242‑1 C. ass.).
- Accepter la réception sans réserve. Si vous signez le procès‑verbal de réception sans mentionner les désordres visibles, vous perdez le droit de les invoquer au titre de la garantie décennale (sauf vices cachés). Faites toujours accompagner la réception d’un expert indépendant.
- Attendre trop longtemps pour agir. Le délai de dix ans court strictement. Une demande d’expertise amiable n’interrompt pas la prescription ; seule une action en justice le fait. Saisissez le tribunal avant la neuvième année.
- Négliger la spécificité du terrain. Dans le Var, les sols argileux sont un facteur aggravant. Si le constructeur n’a pas réalisé d’étude de sol, sa responsabilité est engagée. Ne sous‑estimez pas cette preuve technique.
Questions fréquentes
Q : Quelle est la différence entre garantie décennale et garantie de parfait achèvement ?
R : La garantie de parfait achèvement (art. 1792‑6 C. civ.) couvre tous les désordres signalés lors de la réception, pendant un an. La garantie décennale concerne les dommages graves survenus dans les dix ans. Pour une villa à Hyères, les fissures structurelles relèvent de la décennale, pas les petites malfaçons.
Q : Puis‑je agir contre le constructeur si l’assureur DO refuse la prise en charge ?
R : Oui. L’assureur DO peut refuser pour vice de forme ou sous‑estimation. Dans ce cas, vous devez assigner l’assureur DO devant le TJ de Toulon pour obtenir le préfinancement. Parallèlement, vous pouvez poursuivre le constructeur sur le fondement des art. 1792 et suivants.
Q : Quel est le coût d’une procédure pour garantie décennale ?
R : Les frais d’expertise judiciaire oscillent entre 3 000 € et 8 000 €, supportés par la partie perdante. Les honoraires d’avocat varient selon la complexité. À Hyères, les honoraires moyens pour une procédure de première instance sont de 2 500 € à 5 000 € HT. La consultation préalable est souvent remboursée si le dossier réussit.
Q : Le délai de prescription est‑il le même pour les constructions publiques ?
R : Oui, pour les ouvrages publics, le délai est également de dix ans (art. 1792‑4‑1 C. civ., confirmé par Conseil d’État, 2 mars 2022, précité). Toutefois, la saisine du tribunal administratif impose des règles de procédure spécifiques. Dans le Var, les contentieux liés aux infrastructures communales de Hyères sont jugés par le tribunal administratif de Toulon.
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