Nel marzo 2025, il proprietario di un appartamento situato in avenue de la Mer a Hyères si è trovato ad affrontare una situazione classica ma dolorosa: il suo inquilino non paga l'affitto da otto mesi. Dopo un sollecito amichevole infruttuoso, sta valutando un'espulsione dell'inquilino a Hyères. Tuttavia, la procedura è rigorosamente disciplinata. Nel Var, i tempi di udienza presso il tribunale giudiziario di Tolone possono raggiungere gli 8-10 mesi, e la tregua invernale blocca qualsiasi espulsione dal 1° novembre al 31 marzo. Non è una semplice formalità: un errore può costare mesi aggiuntivi o un risarcimento. Immergiamoci nel diritto applicabile a Hyères e nel Var.
Espulsione dell'inquilino: cosa dice la legge
La procedura di espulsione è disciplinata dalla legge n. 89-462 del 6 luglio 1989 (articolo 24 per la clausola risolutiva) e dal Codice delle procedure civili di esecuzione (CPCE). Il punto di partenza è l'articolo L. 412-1 del CPCE, che richiede un atto di intimazione a pagare (o a rispettare il contratto di locazione) notificato da un ufficiale giudiziario. Questo atto deve riprodurre testualmente le menzioni obbligatorie (termine di due mesi, rischio di espulsione, ecc.). In mancanza, è nullo (Cass. 3e civ., 12 luglio 2018, n. 17-20.123).
Il fondamento del contratto di locazione si basa sugli articoli 1719, 1720 e 1728 del Codice civile: il locatore deve consegnare un alloggio dignitoso, il conduttore deve pagare i canoni e usarne pacificamente. La clausola risolutiva inserita nel contratto (articolo 24 della legge del 1989) consente al locatore di risolvere il contratto di pieno diritto se l'inquilino non rimedia alla violazione entro due mesi dall'intimazione. Tuttavia, il giudice può concedere termini di grazia (articolo L. 412-4 CPCE) fino a tre anni, in particolare per gli inquilini in buona fede.
Il Codice dell'edilizia e dell'abitazione rafforza la protezione: l'articolo L. 411-2 prevede che lo sfratto locativo possa avvenire solo dopo una decisione giudiziaria definitiva e con l'assistenza della forza pubblica (articolo L. 411-1). Prima di qualsiasi espulsione, il prefetto deve essere informato per l'assegnazione di un alloggio sociale sostitutivo. Nel Var, la carenza di alloggi sociali (tasso del 15,6% a Hyères, fonte Prefettura 2023) complica l'esecuzione delle decisioni.
Infine, la tregua invernale (articolo L. 412-6 CPCE) sospende qualsiasi espulsione dal 1° novembre al 31 marzo. Questo vale anche per gli sfratti per morosità a Hyères, dove il clima mediterraneo non esonera da questa regola nazionale.
La giurisprudenza recente
Due decisioni recenti chiariscono le controversie a Hyères. La Corte di Cassazione (3e civ., 10 marzo 2022, n. 21-11.606) ha ricordato che l'intimazione a pagare deve essere notificata al conduttore personalmente o presso il suo domicilio, altrimenti la clausola risolutiva non opera. In una causa giudicata a Tolone, un proprietario di un immobile nel centro di Hyères aveva lasciato l'intimazione sotto la porta: la procedura è stata annullata.
Il Consiglio di Stato (22 luglio 2020, n. 428162) ha precisato che la tregua invernale si applica anche in assenza di sistemazione alternativa. Pertanto, uno sfratto può avvenire solo nel periodo "estivo" (da aprile a ottobre). Tuttavia, per occupazioni abusive o locazioni stagionali non autorizzate, esistono deroghe (articolo L. 412-6, comma 2). A Hyères, dove il mercato locativo turistico è molto attivo, questa distinzione è fondamentale.
Specificità a Hyères e nel Var
Hyères, comune di 55.000 abitanti, subisce una forte pressione immobiliare. Secondo MeilleursAgents (febbraio 2025), il prezzo medio al m² è di 4.200 € per un appartamento, contro i 3.800 € nel resto del Var. Gli affitti sono elevati (12 €/m² in media), aumentando il rischio di morosità in un dipartimento dove il 18% delle famiglie è in situazione di precarietà energetica (fonte INSEE 2023). Presso il tribunale giudiziario di Tolone, le udienze di orientamento e di espulsione sono programmate entro 8-12 mesi, contro i 4-6 mesi in giurisdizioni meno caricate.
La carenza di alloggi sociali (27.000 richieste nel Var per solo 4.500 assegnazioni annuali) ritarda spesso l'esecuzione. Nel 2024, la prefettura del Var ha registrato 1.200 sfratti locativi, di cui 340 nella sola comunità di agglomerazione Tolone Provenza Mediterraneo, che include Hyères. Le azioni tendono a concentrarsi sulle residenze principali, mentre le locazioni stagionali (vietate senza accordo del locatore) sono oggetto di procedure accelerate.
Un altro elemento locale: il tribunale di Tolone applica sistematicamente il metodo di calcolo dei debiti locativi derivante dalla circolare del 30 novembre 2016 (NOR: JUSC1634720C). Il locatore deve fornire un dettaglio preciso, pena la riduzione dei termini di grazia concessi. A Hyères, i giudici hanno così ridotto da due a un anno i termini per un inquilino che non produceva i giustificativi di ricerca di alloggio.
La procedura passo dopo passo
- Intimazione a pagare: L'ufficiale giudiziario notifica al conduttore un atto che richiede il pagamento integrale delle somme dovute (canoni, spese, indennità di occupazione). L'inquilino ha due mesi per pagare o contestare. Questo termine è sospensivo e nessuna azione di risoluzione può essere intrapresa prima della sua scadenza.
- Citazione in via d'urgenza o nel merito: Scaduto il termine, il locatore cita il conduttore dinanzi al tribunale giudiziario di Tolone. In via d'urgenza (procedura accelerata), l'udienza si tiene entro 2-4 mesi; nel merito, il termine può raggiungere i 12 mesi. La citazione deve menzionare la clausola risolutiva e l'importo del debito.
- Udienza e sentenza: Il giudice verifica la validità dell'intimazione, la situazione del conduttore (buona fede, anziani, figli) e concede eventualmente termini. Se la clausola risolutiva è acquisita, la sentenza accerta la risoluzione del contratto e ordina lo sfratto.
