Decisione di riferimento: cc • N. 17-17.438 • 2018-06-06 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato un grazioso appartamento ad Antibes, di fronte al porto. Tutto sembra perfetto fino al giorno in cui appare un'infiltrazione d'acqua nel soggiorno. La diagnosi iniziale, per quanto recente, non aveva rilevato nulla. Contattate il venditore, che vi rimanda al precedente proprietario, il quale a sua volta aveva acquistato l'immobile tre anni prima. Chi deve pagare le riparazioni? E, soprattutto, avete ancora il diritto di agire?
Questa situazione la vedo tutti i giorni nel mio studio a Grasse e Mont-de-Marsan. La garanzia per vizi occulti è un meccanismo protettivo, ma è soggetta a termini rigorosi. La domanda che si pone ogni proprietario vittima di un vizio: «Quanto tempo ho per agire?» La risposta, data dalla Corte di Cassazione il 6 giugno 2018, è senza appello: il termine decorre dalla vendita iniziale, non dal vostro acquisto.
Questa decisione (n. 17-17.438) precisa che l'azione per garanzia dei vizi occulti deve essere esercitata entro il termine di prescrizione estintiva di diritto comune (articolo L. 110-4 del codice di commercio), ossia cinque anni all'epoca dei fatti. E questo termine inizia a decorrere dalla prima vendita, anche se siete un sub-acquirente. In parole povere, se l'immobile è cambiato di mano più volte, il contatore parte dalla vendita iniziale. Superato questo termine, non è più possibile alcun ricorso, né contro il venditore diretto, né contro il fabbricante.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario ad Antibes, acquista una casa nel 2012. Nel 2015 scopre un vizio occulto: una fessura strutturale che minaccia la solidità dell'edificio. Cita quindi in giudizio il venditore e il fabbricante (il costruttore). Ma il fabbricante eccepisce una decadenza: l'azione è prescritta perché il termine di cinque anni ha iniziato a decorrere nel 2008, data della vendita iniziale tra il costruttore e il primo acquirente. Il Sig. X, pur essendo un sub-acquirente in buona fede, si ritrova senza possibilità di ricorso.
Il tribunale di primo grado gli dà ragione? No, la corte d'appello respinge la sua domanda. Il Sig. X ricorre in Cassazione, sostenendo che il termine non può decorrere nei suoi confronti se non dal proprio acquisto, e non dalla vendita iniziale. Invoca anche la sospensione della prescrizione a favore del venditore intermedio. Ma la Corte di Cassazione respinge il suo ricorso: l'azione di regresso (quella del sub-acquirente contro il fabbricante) non può offrire all'acquirente finale più diritti di quelli detenuti dal venditore intermedio. In altre parole, se il venditore intermedio non aveva più il diritto di agire, neppure il sub-acquirente ce l'ha.
Quello che pochi sanno è che il punto di partenza del termine è la vendita iniziale, non la scoperta del vizio. In questa vicenda, il vizio è stato scoperto nel 2015, ma la prima vendita risaliva al 2008, cioè sette anni prima. Il termine di cinque anni era quindi superato. Il Sig. X avrebbe dovuto agire prima del 2013, anche se ignorava del tutto il vizio.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 110-4 del codice di commercio (nel testo applicabile prima della riforma del 2008), che fissa un termine di prescrizione estintiva di cinque anni per le azioni commerciali. Questo termine è un termine perentorio: una volta scaduto, l'azione è definitivamente estinta, senza possibilità di proroga. L'alta giurisdizione ricorda che tale termine decorre dalla vendita iniziale, e non dalla scoperta del vizio, né dalla vendita al sub-acquirente.
I giudici respingono l'argomento della sospensione della prescrizione. Infatti, l'azione di regresso del sub-acquirente contro il fabbricante è solo un accessorio dell'azione del venditore intermedio. Ora, se il venditore intermedio non ha agito entro il termine, perde il suo diritto. Il sub-acquirente non può beneficiare di un termine più lungo di quello del suo venditore. È un'applicazione del principio secondo cui «nessuno può trasmettere più diritti di quanti ne abbia» (articolo 1199 del codice civile).
Questa decisione conferma una giurisprudenza costante: l'azione per garanzia dei vizi occulti deve essere intentata entro due anni dalla scoperta del vizio (articolo 1648 del codice civile), ma questo termine è a sua volta contenuto nel termine di prescrizione estintiva di diritto comune (5 o 10 anni a seconda dei casi). In altre parole, anche se scoprite il vizio entro i due anni, dovete anche verificare che la vendita iniziale non sia troppo remota.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari a Le Cannet hanno acquistato un immobile con un vizio occulto, ma il costruttore aveva venduto l'immobile cinque anni prima. Risultato: nessun ricorso possibile. È una vera bomba a orologeria per gli acquirenti negligenti.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se affittate un immobile e scoprite un vizio occulto (esempio: un tetto difettoso che perde sull'inquilino), dovete agire rapidamente. Il termine decorre dalla data di acquisto dell'immobile, non dalla locazione. Se avete acquistato l'immobile sei anni fa e il vizio risale alla costruzione, siete prescritti.
