Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 78-93.912 • 1979-10-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Menton, in einer von einer SCI verwalteten Residenz. Jeden Monat zahlen Sie Nebenkosten, darunter auch Verwaltungshonorare. Aber wissen Sie, ob diese Honorare gedeckelt sind? Kann Ihr Verwalter seine Tarife frei festlegen? Diese Frage stellen sich viele, ohne immer eine klare Antwort zu finden.
1979 entschied der Kassationshof: Ein Hausverwalter, der SCI oder Baugenossenschaften verwaltet, kann sich der für WEG-Verwalter geltenden Honorarregulierung nicht entziehen. Auch wenn Ihr Gebäude nicht im klassischen Wohnungseigentum steht, gelten dieselben Regeln. Weil er Honorare über dem in der departementalen Vereinbarung festgelegten Satz berechnete, wurde ein Verwalter wegen unzulässiger Preisgestaltung verurteilt.
Doch was ändert das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi in den Alpes-Maritimes oder anderswo? Tauchen wir ein in diese Entscheidung, die zwar alt ist, aber immer noch hochaktuell.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Hausverwalter, verwaltete mehrere SCI und Baugenossenschaften in Nizza und Umgebung. Seine Aufgabe: Verwaltung der Gemeinschaftsflächen, Einziehung von Mieten oder Nebenkosten und Sicherstellung der Instandhaltung. Dafür berechnete er seinen Kunden Honorare. Doch diese Honorare überstiegen die Obergrenze der departementalen Honorarvereinbarung für Hausverwalter im Wohnungseigentum, die durch Präfekturerlass bestätigt worden war.
Eines Tages deckte eine Kontrolle der Direction départementale du commerce intérieur et des prix (DDCIP) die Anomalie auf. Herr X wurde wegen unzulässiger Preisgestaltung auf der Grundlage der Verordnung Nr. 45-1484 vom 30. Juni 1945 über Preise belangt. Er bestritt: Die Vereinbarung gelte nur für WEG-Verwalter, nicht für Verwalter von SCI oder Genossenschaften. Der Fall ging vor das Berufungsgericht, das ihn verurteilte. Herr X legte Kassation ein.
Der Kassationshof wies seine Beschwerde mit Urteil vom 29. Oktober 1979 zurück. Er befand, dass die Vereinbarung in ihrer Präambel klarstelle, dass die Bezeichnung „Hausverwalter im Wohnungseigentum“ „im weitesten Sinne“ zu verstehen sei und „insbesondere“ die Verwalter, aber auch die vorläufigen Verwalter von Gesellschaften bürgerlichen Rechts und die Geschäftsführer von Baugenossenschaften umfasse. Daher sei es unerheblich, ob die Gesellschafter ein Eigentumsrecht oder ein bloßes Nutzungsrecht hätten: Die Verwaltungstätigkeit sei vergleichbar, und die Honorare müssten dieselbe Obergrenze einhalten.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Um diese Entscheidung zu verstehen, muss man auf den damaligen rechtlichen Rahmen zurückkommen. Der Ministerialerlass Nr. 25-626 vom 29. November 1968 (geändert) betraf den Preis für Dienstleistungen. Er erlaubte den Präfekten, departementale Erlasse zur Genehmigung kollektiver Preisvereinbarungen zu erlassen. In den Alpes-Maritimes war am 16. November 1970 eine departementale Vereinbarung unterzeichnet worden, die die Honorare für Hausverwalter im Wohnungseigentum festlegte.
Das Hauptargument von Herrn X war: „Ich bin kein WEG-Verwalter, ich verwalte SCI und Genossenschaften, daher betrifft mich diese Vereinbarung nicht.“ Doch das Berufungsgericht, gefolgt vom Kassationshof, legte die Vereinbarung weit aus. Die Richter prüften die Präambel, die besagte, dass die Bezeichnung „Hausverwalter im Wohnungseigentum“ „im weitesten Sinne“ zu verstehen sei und „insbesondere“ die Verwalter von Wohnungseigentum umfasse. Das Wort „insbesondere“ ist entscheidend: Es zeigt, dass die Liste nicht abschließend ist. Zudem verwendete die Vereinbarung den Begriff „Gebäude im Wohnungseigentum“ allgemein und verwies auf die Wohnungseigentumsgesetzgebung (Gesetz vom 10. Juli 1965), die auch für Gebäude gilt, die in Bruchteile aufgeteilt sind, die den Gesellschaftern zu Eigentum oder Nutzung zugewiesen werden sollen.
Selbst wenn Ihr Gebäude von einer SCI verwaltet wird, die Ihnen nur ein Nutzungsrecht gewährt (wie bei einer Genossenschaft), übt der Verwalter eine mit der eines WEG-Verwalters vergleichbare Verwaltungstätigkeit aus. Daher muss er dieselben Preisregeln einhalten. Der Kassationshof bestätigte somit die Verurteilung wegen unzulässiger Preisgestaltung auf der Grundlage der Verordnung von 1945.
Allerdings: Diese Entscheidung betrifft nur die Verwaltungshonorare, nicht andere Leistungen. Aber sie stellt einen starken Grundsatz auf: Die Preisregulierung gilt für alle Verwalter von Gemeinschaftsimmobilien, unabhängig von der Rechtsform der Struktur.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie Teil einer SCI oder Genossenschaft sind, können Sie überprüfen, ob die Honorare Ihres Verwalters die vereinbarte Obergrenze einhalten. In Roquebrune-Cap-Martin beispielsweise berechnete ein Verwalter drei Jahre lang 15% mehr als den vereinbarten Tarif. Ergebnis: eine Überzahlung von 4.500 € pro Eigentümer, die das Gericht zur Rückzahlung anordnete. Wenn Sie in dieser Situation sind, sollten Sie Ihren Verwalter nach der geltenden departementalen Vereinbarung fragen und seine Tarife vergleichen.
Für Mieter: Sie sind von diesen Honoraren nicht direkt betroffen, aber sie können die Höhe der
