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Non si può rimproverare ai giudici
Droit Foncier

Non si può rimproverare ai giudici

📅 Décision du 06 novembre 1975⚖️ Cour de cassation👁️ 5 vues📖 2 min de lecture

Non si può rimproverare ai giudici di merito che hanno ordinato la soppressione di una finestra aperta al confine di due fondi, di aver negato al convenuto la facoltà di installare vetri fissi, dal momento che, attraverso un'interpretazione necessaria dei termini imprecisi delle conclusioni che non indicavano le caratteristiche dell'intervento previsto, hanno ammesso che il convenuto intendeva collocare vetri fissi nell'apertura già esistente stabilita a un'altezza che non rispondeva ai requisiti dell'articolo 677 del Codice civile.

Decisione di riferimento: cc • N° 74-12.631 • 1975-11-06 • Consultare la decisione →

Questa decisione apporta un chiarimento importante sul vostro diritto immobiliare. Ecco cosa cambia per voi.

La situazione

Non si può rimproverare ai giudici di merito che hanno ordinato la soppressione di una finestra aperta al confine di due fondi, di aver negato al convenuto la facoltà di installare vetri fissi, dal momento che, attraverso un'interpretazione necessaria dei termini imprecisi delle conclusioni che non indicavano le caratteristiche dell'intervento previsto, hanno ammesso che il convenuto intendeva collocare vetri fissi nell'apertura già esistente stabilita a un'altezza che non rispondeva ai requisiti dell'articolo 677 del Codice civile.

Cosa dice la legge

Questa decisione conferma i principi fondamentali del diritto di proprietà.

Punti da ricordare

  • Rispettate scrupolosamente i termini legali di ricorso
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Informations juridiques

  • Numéro: 74-12.631
  • Juridiction: Cour de cassation
  • Date de décision: 06 novembre 1975

Mots-clés

droit immobilierjurisprudencefoncier

Cas d'usage pratiques

1

Propriétaire bailleur confronté à une fenêtre trop basse

À Paris, un propriétaire bailleur possède un immeuble dont un appartement comporte une fenêtre donnant directement sur le fonds voisin à 1,50 m du sol, alors que l'article 677 du Code civil exige 1,90 m. Le voisin a adressé une mise en demeure de supprimer cette ouverture sous 15 jours. Le propriétaire envisage d'installer des verres dormants pour éviter le litige.

Application pratique:

La décision de la Cour de cassation confirme que l'installation de verres dormants ne suffit pas si l'ouverture elle-même n'est pas à la hauteur légale. Le propriétaire doit donc soit rehausser la fenêtre pour atteindre 1,90 m, soit la condamner définitivement. Il est conseillé de répondre à la mise en demeure en proposant un calendrier de travaux, et de conserver tous les échanges écrits. En cas de désaccord, une consultation juridique préventive (45 €) éviterait un procès coûteux.

2

Primo-accédant découvrant une vue illégale après achat

Un couple de primo-accédants achète une maison à Marseille en 2023. Après emménagement, ils constatent qu'une fenêtre du salon, située à 1,20 m du sol, donne directement sur le jardin du voisin, bien en dessous de la hauteur légale de 1,90 m. Le voisin exige la suppression de l'ouverture sous deux mois. Le couple pensait qu'un simple vitrage opaque suffirait.

Application pratique:

Cette jurisprudence précise que même des verres dormants (fixes et translucides) ne régularisent pas une ouverture trop basse : la hauteur reste l'élément déterminant. Les acheteurs doivent donc soit surélever la fenêtre (coût estimé 2 500 €), soit la murer, à leurs frais, car le vendeur n'est pas responsable d'un vice apparent. Il est urgent de vérifier les documents de vente et de consulter un avocat pour évaluer les recours éventuels contre le vendeur ou le notaire.

3

Copropriétaire en litige pour une ouverture irrégulière

À Lyon, dans une copropriété, un copropriétaire a fait percer une fenêtre dans un mur séparatif avec le lot voisin, à 1,40 m du sol, sans autorisation de l'assemblée générale. Le copropriétaire lésé engage une action en justice pour obtenir la suppression de l'ouverture. Le défendeur propose de poser des verres dormants pour limiter la vue.

Application pratique:

Les juges du fond ont ordonné la suppression de la fenêtre et ont refusé la pose de verres dormants, car l'ouverture existante ne respectait pas la hauteur minimale de l'article 677. Cette décision montre que les aménagements alternatifs ne sont pas recevables si la hauteur est insuffisante. Le copropriétaire fautif doit donc procéder à la démolition et à la remise en état du mur dans un délai fixé par le tribunal, sous astreinte. Il est recommandé de se conformer rapidement pour éviter des pénalités financières.

Maître Cécile Zakine

À propos de l'auteur

Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.

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