Referenzentscheidung: cc • Nr. 16-20.065 • 2017-11-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Canet-en-Roussillon, das seit Jahren an einen Landwirt verpachtet ist. Eines Tages entdecken Sie, dass Ihr Mieter illegal einen Teil der Flächen an einen Dritten untervermietet. Wütend leiten Sie ein Verfahren auf Kündigung des Mietvertrags ein. Aber während des Prozesses stimmen Sie einer Teilkündigung für ein anderes Grundstück zu. Ihr Gegner hält Ihnen daraufhin vor, Sie hätten auf die Forderung nach einer Gesamtkündigung verzichtet. Wie reagieren? Diese Frage, häufiger als man denkt, betrifft den Kern des Begriffs der Unmöglichkeit der Klageerhebung (Situation, in der eine Person ein Recht nicht mehr gerichtlich geltend machen kann). Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 23. November 2017 (Nr. 16-20.065) einen wesentlichen Grundsatz in Erinnerung gerufen: Es obliegt den Tatsacheninstanzen – den Richtern, die die Fakten prüfen – souverän zu beurteilen, ob eine Partei sich in der Unmöglichkeit der Klageerhebung befindet. Mit anderen Worten, der Kassationsgerichtshof wird den Prozess in diesem Punkt nicht neu aufrollen. Aber was ändert das genau? Tauchen wir ein in diesen typischen Fall der Beziehungen zwischen Verpächtern und Pächtern von landwirtschaftlichen Mietverträgen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Das Groupement Foncier Agricole (GFA) du Canet ist Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen, die es an die EARL les Saladines, einen landwirtschaftlichen Betrieb in Collioure, verpachtet. Der auf neun Jahre abgeschlossene Mietvertrag umfasst mehrere Parzellen. Im Jahr 2008 entdeckt das GFA, dass die EARL ohne Genehmigung einen Teil der Flächen untervermietet hat – ein Verstoß gegen den Mietvertrag (den Vertrag, der den Eigentümer-Verpächter mit dem Mieter-Pächter verbindet). Mit einer Zustellung vom 15. April 2008 verklagt das GFA die EARL auf Kündigung des Mietvertrags (Vertragsaufhebung wegen Pflichtverletzung) und auf Räumung. Das Verfahren läuft. Im Laufe des Verfahrens vereinbaren die Parteien jedoch schriftlich eine Teilkündigung des Mietvertrags für eine andere Parzelle. Die EARL argumentiert daraufhin, dass das GFA durch die Annahme dieser Teilkündigung stillschweigend (implizit) auf die Forderung nach einer Gesamtkündigung des Mietvertrags wegen der Untervermietung verzichtet habe. Das Tribunal de grande instance von Perpignan gibt der EARL recht: Es entscheidet, dass das GFA die Gesamtkündigung nicht mehr verlangen kann. Das GFA legt Berufung ein (Rechtsmittel gegen das Urteil). Das Berufungsgericht von Montpellier bestätigt: Nach seiner Auffassung hat das GFA auf seine Kündigungsklage verzichtet. Das GFA legt daraufhin Kassationsbeschwerde ein und argumentiert, das Berufungsgericht habe die Tatsachen falsch beurteilt und die Unmöglichkeit der Klageerhebung sei nicht gegeben.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil die Entscheidung des Berufungsgerichts auf. Er erinnert zunächst an den Grundsatz: Die Unmöglichkeit der Klageerhebung wird von den Tatsacheninstanzen souverän beurteilt. Klar gesagt: Die Richter der ersten Instanz und der Berufungsinstanz entscheiden, ob eine Partei eine Klage erheben kann oder nicht. Der Kassationsgerichtshof überprüft ihre Beurteilung nicht, es sei denn, sie ist verfälscht (den klaren und präzisen Tatsachen widersprechend). Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht jedoch mit Gründen entschieden, die nicht geeignet sind, einen Verzicht auf die Klage zu begründen. Die bloße Tatsache, eine Teilkündigung des Mietvertrags für eine andere Parzelle vereinbart zu haben, reicht nicht aus, um zu belegen, dass das GFA auf die Forderung nach einer Gesamtkündigung wegen der Untervermietung verzichtet hat. Der Kassationsgerichtshof rügt daher das Berufungsurteil wegen fehlender Rechtsgrundlage. Mit anderen Worten: Die Tatsacheninstanzen müssen genau erklären, inwiefern die Handlungen des GFA einen klaren und unzweideutigen Verzicht darstellen. Hier bezog sich die Teilvereinbarung jedoch auf eine andere Parzelle und aus einem anderen Grund. Was nur wenige wissen, ist, dass ein Verzicht auf ein Recht nicht vermutet wird: Er muss ausdrücklich (schriftlich und klar) erfolgen oder aus Handlungen hervorgehen, die eindeutig den Willen zum Verzicht erkennen lassen. Das Berufungsgericht hat diese Eindeutigkeit nicht nachgewiesen. Das Urteil wird daher aufgehoben und die Sache an ein anderes Berufungsgericht zurückverwiesen.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat erhebliche praktische Auswirkungen, ob Sie Eigentümer-Verpächter, Mieter oder sogar Immobilienprofi sind.
Für den Eigentümer-Verpächter: Wenn Sie einen Verstoß gegen den Mietvertrag feststellen (Untervermietung, mangelnde Instandhaltung usw.), leiten Sie unverzüglich ein Kündigungsverfahren ein. Gehen Sie keine Teilvereinbarungen ein, die als Verzicht auf Ihre Hauptklage ausgelegt werden könnten. Beispiel: In Collioure könnte ein Eigentümer, der eine einvernehmliche Kündigung für eine kleine brachliegende Parzelle akzeptiert, seine Klage auf Gesamtkündigung wegen Nichtzahlung der Pacht gefährden. In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen ein Eigentümer eine Nachtrag zum Mietvertrag zur Änderung der Mietfläche unterzeichnet hatte und der Mieter dann behauptete, dies stelle einen Verzicht auf die Geltendmachung früherer Mietrückstände dar. Die Lehre: Seien Sie klar in Ihren Handlungen; stellen Sie klar, dass jede Vereinbarung
