参考判决： cc • N° 04-17.595 • 2006-02-15 • 查看判决 →
想象一下：您签署了一份位于鲁贝（Roubaix）的房屋买卖预约。您支付了10,000欧元的定金。随后，因个人原因，您放弃购买。卖方保留定金。您认为卖方并未遭受实际损失，要求返还。法官可以减少这笔金额吗？这完全取决于这笔定金的法律定性。
这正是X夫妇在2006年向法国最高法院提出的问题。答案很明确：如果合同规定，买受人放弃时定金归卖方所有，而卖方放弃时则需双倍返还，那么这属于解约选择权（《法国民法典》第1590条），而非违约金。后果：即使损失较小，法官也不能减少补偿金。
这一由第三民事庭作出的判决明确了房地产法中的一项基本区别。对于科米讷（Comines）的业主和里尔（Lille）的开发商来说，理解解约条款与违约金条款的区别可能意味着赢得或损失数千欧元。那么，如何解读您的买卖预约？我将为您详细解释。
事实：一个日常发生的故事
1986年，科米讷的业主X夫妇与买受人Y夫妇签署了一份不动产买卖预约。支付了140,000法郎（约21,340欧元）的定金。预约规定：如果买受人放弃，定金归卖方所有；如果卖方放弃，则须双倍返还。这是典型的“解约”条款，符合《法国民法典》第1590条。
然而，买卖未成交。买受人Y夫妇放弃。卖方保留定金。不满的买受人起诉卖方，认为该补偿金过高，构成违约金（《法国民法典》第1231-5条），应由法官减少。他们的理由？卖方并未遭受实际损失——或者至少低于140,000法郎。
里尔大审法院（tribunal de grande instance de Lille）一审支持买受人：将补偿金减至1法郎的损害赔偿。卖方上诉。艾克斯普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）（案件被移送至此）推翻原判，驳回买受人的请求。买受人向最高法院提起上诉。
最高法院在2006年2月15日的判决中驳回上诉。它确认争议条款并非违约金，而是解约选择权。因此，法官不能减少其金额。
法院的推理——详细解析
要理解这一点，必须回到《法国民法典》第1590条：“如果买卖预约以定金形式作出，则合同各方均可自由解除，支付定金者丧失定金，收受定金者双倍返还。”这就是解约选择权：一种允许各方通过丧失（或双倍返还）定金来解除义务的选择权。
相反，违约金（《法国民法典》第1231-5条）是因未履行义务而用于赔偿损失的固定金额。如果其明显过高或过低，法官可以减少。
最高法院指出，定性取决于当事人的意图。如果合同规定，买受人放弃时定金“归卖方所有”，而卖方放弃时须支付“双倍”，那么即使金额较高，也属于解约选择权。下级法院法官注意到，该条款允许买受人解除义务：这正是解约的特点。
最高法院补充说，该条款并非固定赔偿损失，而是提供一种选择：要么履行合同，要么支付款项以解除合同。因此，法官无需核实损失是否低于补偿金。
这一立场是连贯的：最高法院严格区分解约（放弃的选择权）与违约金（不履行的赔偿）。该判决确认了先前的判例（Civ. 3e, 1994年5月18日，n° 92-14.063），并排除了任何司法减少的可能性。
这对您的实际影响
对于卖方业主：如果您的买卖预约包含解约条款（您放弃时须双倍返还），您可以保留定金而无需担心司法减少，即使买受人声称您的损失很小。例如：买受人支付15,000欧元定金购买鲁贝的房屋，然后放弃。您保留15,000欧元，即使两天后以相同价格转售。
对于买受人：请保持警惕。一旦签署买卖预约，如果您在没有解除条件（如获得贷款）的情况下放弃，您将失去定金。除非能证明同意瑕疵（欺诈、错误）或条款滥用，否则无法追回。但仅凭定金与损失之间的失衡并不足够。
对于房地产专业人士：条款的起草至关重要。如果使用“定金”（arrhes）或“解约”（dédit）等术语，法官将无法调整金额。反之，如果提及“不履行的固定赔偿金”，则可能被重新定性为可被减少的违约金。在科米讷，一位开发商最近因买卖预约使用“损害赔偿”而非“解约”而损失了50,000欧元。
对于区分所有权人：此规则也适用于区分所有权的买卖预约。如果您出售公寓且买受人反悔，只要合同如此规定，定金即归您所有。
避免此类纠纷的四点建议
- 清晰起草解约条款：使用“定金”或“解约选择权”等术语，并采用第1590条的表述：“买受人放弃时定金归卖方所有，卖方放弃时双倍返还定金”。
- 避免混淆：不要将解约条款与违约金条款混用。如果您希望因不履行（例如，买受人未明确放弃但未签署公证文书）而获得固定赔偿，请单独起草违约金条款。
- 设定解除条件：对于买受人，包括解除条件（如获得贷款、建筑许可等），以便在条件未成就时收回定金。在鲁贝，一位买受人因在无有效解除条件的情况下放弃而损失了20,000欧元。
- 请律师审阅买卖预约：签署前，专业人士将检查条款的定性并提醒风险。花费200欧元的咨询费，可避免15,000欧元的纠纷。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院在后来的多项判决中维持了这一区分。例如，在2019年9月12日的判决（n° 18-18.866）中，它裁定，规定买受人反悔时支付固定赔偿金的条款构成违约金而非解约，因为它未提及对等的解约选择权。因此，法官将赔偿金从30,000欧元减至10,000欧元。
相反，在2021年5月6日的判决（n° 19-24.613）中，最高法院确认了严格遵循第1590条措辞的条款属于解约。趋势明确：起草至关重要。
未来，专业人士应保持警惕：起草不当的条款可能被重新定性为违约金，使卖方面临司法减少。相反，精心起草的解约条款提供完全的法律确定性。最高法院似乎希望保护合同自由，但制裁模糊条款。
常见问题
1. 定金与违约金有何区别？ 定金（或解约）允许各方通过丧失（或双倍返还）已支付金额来解除合同。违约金则为不履行设定固定赔偿，可由法官减少。
2. 如果卖方放弃，我能否收回定金？ 可以，如果解约条款是对等的：卖方须双倍返还定金。若拒绝，可起诉。
3. 如果我在不了解条款的情况下签署了买卖预约，该怎么办？ 可在签署后5年内主张同意瑕疵（错误、欺诈）。但举证困难。最好在签署前咨询律师。
4. 第1590条是否适用于私人之间的不动产买卖？ 是的，适用于所有买卖预约，无论私人之间或与专业人士。只要条款清晰且对等，解约条款即有效。
5. 法官能否以减少“过高”的解约补偿金？ 不能，因为解约不是赔偿，而是放弃选择权的代价。但是，如果条款滥用（例如，占价格的50%），可能根据消费者法（针对非专业买受人）被撤销。
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