参考判决： cc • N° 24-10.578 • 2026-02-12
设想一下：您在沙勒维尔-梅济耶尔拥有一处商业场所，租给一位花商已有二十年。您希望收回该场所以便让您的儿子经营，于是您发出退租通知并附带驱逐补偿金要约。承租人没有搬离，你们互相通信，他要求您提供文件以计算补偿金，您提供了。两年过去了。这时，意外发生了：承租人起诉您要求获得驱逐补偿金，但您意识到两年的期限已过。会发生什么？法国最高法院（Cour de cassation）2026年2月12日的判决（第24-10.578号）给出了明确的答案，而这将令许多人感到意外。
每位出租人业主都会问一个简单的问题：“如果我存在恶意或已承认其权利，我的承租人还能要求驱逐补偿金吗？”答案是否定的。这正是问题所在。
在本判决中，法国最高法院重申，起诉的两年期限自退租通知之日起计算，没有任何因素——即使是出租人的恶意——可以中断或中止该期限。超过该期限，承租人丧失补偿权，成为无权占有人。此时，出租人可以通过紧急程序（référé）要求驱逐。让我们一同解读这一改变商业租赁格局的判决。
事实：一个日常发生的故事
X先生和夫人是埃佩尔奈一处商业场所的业主，自2005年起出租给“香槟与鲜花”有限责任公司（SARL « Champagne et Fleurs »）。2020年，他们决定收回该场所，用于经营自己的葡萄酒销售业务。他们根据《商法典》第L.145-9条（规范出租人收回权）向承租人发出退租通知并附带驱逐补偿金要约。退租通知规定的搬离日期为2020年12月31日。
承租人没有搬离。他与出租人展开讨论，以确定驱逐补偿金金额（因驱逐而给承租人造成的损失所应支付的款项）。出租人通过信件承认了补偿权，并要求承租人提供文件以计算补偿金。承租人照办，提交了账目，然后等待。但没有任何进展：出租人未作回应，承租人在2022年12月31日之前（即退租通知日期后两年内）未采取任何法律行动。
2023年1月，承租人向兰斯商事法院起诉，要求确定驱逐补偿金。出租人提出时效抗辩：诉讼已超期，两年期限已过。承租人反驳称，出租人已承认其补偿权，这中断了时效，且出租人的恶意（未作回应）构成了中止期限的理由。
商事法院支持出租人。承租人提起上诉。兰斯上诉法院在2024年1月12日的判决中撤销了原判：认为出租人承认了承租人的补偿权（从而中断了时效），且无论如何，在补偿金确定之前，承租人的占用并非滥用。出租人向最高法院提起上诉。
法院的推理——逐层解析
法国最高法院撤销了上诉法院的判决。其推理包含两个要点。
第一，两年期限是消灭时效（prescription extinctive），而非失权期限（délai de forclusion）。 也就是说，这是一个使诉讼本身消灭的期限，自退租通知之日起计算，无论出租人是否提出了补偿金要约。《商法典》第L.145-9条规定，承租人必须在退租通知所定日期起两年内起诉，否则丧失补偿权。该期限只能通过诉讼中断，而不能通过简单的权利承认。上诉法院认为出租人承认补偿权中断了时效，但法国最高法院指出，只有债权人（承租人）的行为才能中断时效，债务人（出租人）的行为不能。
第二，出租人的恶意不是中止时效的理由。 承租人主张出租人通过不回应其计算要求而“拖延”了事情。但法国最高法院态度坚决：恶意不属于法定时效中止事由（《民法典》第2234条）。无论出租人如何操纵，承租人必须在两年内采取行动。
因此，自2023年1月1日起，承租人不再拥有任何占用权：他是无权占有人。这种情况构成《民事诉讼法典》第835条意义上的明显非法干扰（trouble manifestement illicite，允许紧急法官采取措施制止干扰）。出租人因此可以通过紧急程序要求驱逐，无需等待实体判决。
这一判决是对先前判例（Cass. 3e civ., 2017年6月15日，第16-18.590号；Cass. 3e civ., 2021年3月10日，第20-13.247号）的确认。它并未创造新的判例转向，但堵住了某些承租人试图以出租人恶意为由打开的突破口。
这对您的实际影响
对于出租人业主，这一判决提供了保障。如果您发出附带驱逐补偿金要约的退租通知，您知道承租人有两年时间采取行动。如果他未采取行动，您可以收回您的场所而无需支付补偿金。具体例子：在沙勒维尔-梅济耶尔，月租金2000欧元，潜在驱逐补偿金50000欧元。如果承租人拖延，您就省下了这笔钱。但注意：您本身必须遵守退租通知的形式要求（期限、理由）。
对于商业承租人，信息很明确：不要拖延！一旦收到退租通知，即使出租人承诺给您补偿，即使他要求您提供文件，您必须在两年内起诉。如果等待，您将失去一切。设想埃佩尔奈的一位承租人，投资了30000欧元用于装修，年营业额150000欧元。没有驱逐补偿金，他的整个商誉（fonds de commerce）都将受到威胁。
对于商业场所的购买者，务必检查是否已发出退租通知以及两年期限是否已过。如果是，购买者可以无偿收回空置场所，从而提升资产价值。
在我的实践中，我遇到过一些案件，承租人轻信出租人的承诺，错过了期限。结果是：被驱逐且无补偿，商誉丧失。法律的严苛不容置疑。
避免此类纠纷的四点建议
- 对于承租人：一旦收到附带驱逐补偿金要约的退租通知，请在30天内咨询专门从事商法的律师。 不要相信出租人的口头承诺。两年期限从退租通知日期起算，而不是从收到要约之日。
- 对于出租人：保留退租通知送达日期的证据（挂号信回执、执达员）。 在日历上记下两年截止日期。如果承租人未采取行动，您可以在次日通过紧急程序要求驱逐。
- 对于双方：将有关驱逐补偿金的所有通信以书面形式记录。 简单的邮件可能有帮助，但不能中断期限。只有法院传票（assignation）才能中断。
- 对于承租人：如果您认为出租人存在恶意，不要等待行动。 在两年内起诉，即使补偿金尚未计算。您可以稍后要求确定。
深入探讨：相关判例与趋势
这一判决遵循了法国最高法院的一贯立场。早在2017年6月15日（第16-18.590号），第三民事庭就已判定，要求确定驱逐补偿金的两年期限自退租通知日期起算，出租人单纯承认补偿权不中断该期限。最近，2021年3月10日（第20-13.247号），法院明确说明，两年时效不能通过债务承认而中断。
2026年2月12日判决的特殊之处在于明确排除了恶意作为中止原因。某些商事法院（如巴黎商事法院2022年的一项判决）曾因出租人的欺诈行为而中止期限。法国最高法院终结了这些例外：法律安全优先。未来，承租人必须更加警惕，而出租人可以依赖一个确定的期限。
仍有一个未决问题：出租人的恶意是否可能构成《民法典》第1240条（民事责任）下的损害赔偿？可能，但这不赋予驱逐补偿金权。承租人必须证明独立的损害。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 问：如果出租人书面承认了我的补偿权，我还能要求驱逐补偿金吗？ 答：不能，如果两年期限已过。承认不中断时效。
- 问：如果出租人要求我提供文件来计算补偿金，我提供了，该怎么办？ 答：您仍然必须在两年内起诉。文件交换不中止期限。
- 问：起诉的期限是多长？ 答：从退租通知所定日期（租约终止日）起两年。超过该期限，诉讼时效消灭。
- 问：两年后我会被驱逐吗？ 答：是的，出租人可以以明显非法干扰为由通过紧急程序要求驱逐，无需等待实体判决。
- 问：出租人的恶意会改变什么吗？ 答：不会，它既不中断也不中止时效。您只能请求损害赔偿，但需证明独立损害。
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