Entscheidungsreferenz: cc • N° 18-26.162 • 2019-12-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Orange betreibt ein Händler seit zwanzig Jahren einen Obst- und Gemüseladen. Eines Tages erhält er eine Kündigung mit Verweigerung der Mietvertragsverlängerung. Er fordert eine Entschädigung für die Geschäftsaufgabe (Betrag, der dem Mieter zusteht, der die Räumlichkeiten verlassen muss) in Höhe von 134.250 Euro. Aber die Immobilie gehört zwei Personen: dem Nießbraucher (der das Recht hat, die Immobilie zu nutzen und die Mieten zu kassieren) und dem Blobeigentümer (der die Wände besitzt, aber nicht nutzen kann). Wer muss zahlen? Die Frage, die sich jeder Eigentümer in Bruchteilsgemeinschaft oder bei geteiltem Eigentum stellt. Der Kassationshof hat am 19. Dezember 2019 geantwortet: Nur der Nießbraucher als Vermieter (der den Mietvertrag unterschrieben hat und die Mieten erhält) ist zur Entschädigung für die Geschäftsaufgabe verpflichtet. Der Blobeigentümer, selbst wenn er die Immobilie verkauft und den Preis kassiert, ist nicht betroffen. Eine Entscheidung, die einen lange unklaren Rechtsstandpunkt klärt.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr und Frau T. betreiben in Sorgues (Vaucluse) einen Obst- und Gemüsehandel in einem Geschäftslokal, das Frau D. (Nießbraucherin) und ihren beiden Kindern (Blobeigentümern) gehört. Der Gewerbemietvertrag wurde allein von Frau D. in ihrer Eigenschaft als Nießbraucherin unterzeichnet. Im Jahr 2012 kündigt sie den Eheleuten T. unter Verweigerung der Verlängerung, was einen Anspruch auf Entschädigung für die Geschäftsaufgabe (Ausgleich für den Verlust des Geschäftsbetriebs) begründet. Die Eheleute T. verklagen daraufhin Frau D. und die Blobeigentümer auf Zahlung von 134.250 Euro. Die Blobeigentümer wenden ein, sie seien keine Vermieter: Sie hätten den Mietvertrag nicht unterschrieben, erhielten keine Mieten und hätten nicht gekündigt. Das Berufungsgericht von Nîmes gibt ihnen 2018 recht und verurteilt nur Frau D. zur Zahlung. Die Eheleute T. legen Kassation ein mit der Begründung, der Blobeigentümer profitiere von der Geschäftsaufgabe, da die Immobilie ohne Mieter verkauft werde, und müsse daher zur Entschädigung beitragen. Der Kassationshof weist ihre Beschwerde zurück: Nur der Nießbraucher, der die Eigenschaft des Vermieters habe, sei verpflichtet.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf die Artikel 544 und 578 des Code civil (die Eigentum und Nießbrauch definieren) und Artikel L.145-14 des Handelsgesetzbuchs (der die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe bei Verweigerung der Verlängerung eines Gewerbemietvertrags vorsieht). Er erinnert daran, dass der Vermieter (derjenige, der vermietet) alleiniger Schuldner der Entschädigung für die Geschäftsaufgabe ist. Bei geteiltem Eigentum hat jedoch nur der Nießbraucher das Recht zu vermieten und die Mieten zu kassieren (Artikel 595 des Code civil). Der Blobeigentümer hat diese Befugnis nicht: Er kann weder einen Mietvertrag unterschreiben, noch Mieten kassieren, noch kündigen. Er hat daher nicht die Eigenschaft des Vermieters. Folglich kann er nicht zur Entschädigung für die Geschäftsaufgabe verpflichtet werden, selbst wenn er indirekt von der Räumung profitiert (z.B. durch Verkauf der Immobilie ohne Mieter). Mit anderen Worten: Das Gericht unterscheidet klar zwischen der Last der Entschädigung (die auf demjenigen lastet, der die Entscheidung zur Geschäftsaufgabe getroffen hat) und dem wirtschaftlichen Vorteil (der beiden zugutekommen kann). Dies ist keine Rechtsprechungsänderung: Der Kassationshof bestätigt eine bereits von der Handelskammer anerkannte Lösung (Civ. 3e, 4. Mai 2011, Nr. 10-13.561). Er präzisiert sie jedoch, indem er jede Gesamtschuldnerschaft (gemeinsame Verpflichtung) zwischen Nießbraucher und Blobeigentümer ausschließt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie vermietender Eigentümer (Nießbraucher) sind: Sie sind allein für die Entschädigung für die Geschäftsaufgabe verantwortlich. Wenn Sie Ihrem gewerblichen Mieter kündigen, müssen Sie die Höhe der Entschädigung einplanen (oft mehrere Jahresmieten). Beispiel: In Sorgues kann bei einer Miete von 1.500 €/Monat die Entschädigung 100.000 € betragen. Sie können sich nicht an den Blobeigentümer wenden, damit er sich beteiligt, selbst wenn er die freien Räume zurückerhält.
Wenn Sie Blobeigentümer sind: Sie müssen nichts zahlen, wenn der Nießbraucher den Mieter zur Geschäftsaufgabe zwingt. Aber Achtung: Wenn Sie die Immobilie zusammen mit dem Nießbraucher verkaufen, ist der Verkaufspreis ohne Mieter höher. Sie profitieren von der Wertsteigerung, ohne die Kosten zu tragen. Das ist eine komfortable Situation, kann aber zu Spannungen mit dem Nießbraucher führen. Denken Sie daran, dies in der Vereinbarung über das geteilte Eigentum vorzusehen (z.B. eine Aufteilung der Entschädigung).
Wenn Sie gewerblicher Mieter sind: Diese Entscheidung ändert nichts für Sie: Sie haben Anspruch auf eine vollständige Entschädigung für die Geschäftsaufgabe. Sie müssen jedoch wissen, dass nur der Nießbraucher Ihr Schuldner ist. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Nießbrauchers können Sie sich nicht an den Blobeigentümer wenden. Prüfen Sie daher die Zahlungsfähigkeit Ihres Vermieters.
Wenn Sie Erwerber einer Immobilie mit geteiltem Eigentum sind: Verlangen Sie vor dem Kauf, dass der Verkäufer (Blobeigentümer) Ihnen garantiert, dass der Nießbraucher keine Schulden aus Entschädigung für die Geschäftsaufgabe hat. Sonst könnten Sie einen Rechtsstreit erben.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Verfassen Sie eine klare Vereinbarung über das geteilte Eigentum: Legen Sie fest, wer die mit dem Mietvertrag verbundenen Kosten trägt (Entschädigung für die Geschäftsaufgabe, Renovierungen usw.) und wie die Gewinne geteilt werden.
- Wenn Sie Nießbraucher sind, bilden Sie eine Rücklage: Legen Sie jedes Jahr einen Prozentsatz der erhaltenen Mieten zurück (z.B. 10 %), um eine eventuelle Entschädigung für die Geschäftsaufgabe zu decken.
- Wenn Sie Blobeigentümer sind, verhandeln Sie eine Beitragsklausel: Sehen Sie in der Vereinbarung über das geteilte Eigentum vor, dass der Nießbraucher Sie entschädigen muss, wenn die Immobilie nach einer Geschäftsaufgabe ohne Mieter verkauft wird.
- Im Falle einer Kündigung lassen Sie die Entschädigung von einem Sachverständigen bewerten: Das vermeidet böse Überraschungen.
