Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 11-17.534 • 2012-05-31 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich einen Moment vor: Sie sind Eigentümer eines Gewerbelokals in Montdidier, in der Somme, das Sie an einen Gewerbetreibenden vermietet haben. Aber Sie sind nicht alleiniger Herr der Sache: Sie besitzen nur das bloße Eigentum, während ein Nießbraucher die Nutzung hat. Der Mietvertrag läuft aus, Sie verweigern die Verlängerung, dann überlegen Sie es sich anders. Zu spät? Der Mieter hat bereits ein anderes Lokal in Albert gefunden. Wer hat recht? Die Frage ist komplexer, als es scheint.
Diese Situation, die bei Gewerbemietverträgen häufiger vorkommt als man denkt, wirft eine wesentliche Frage auf: Kann das Reurecht (die Möglichkeit für den Vermieter, auf seine Verweigerung der Vertragsverlängerung zurückzukommen) vom bloßen Eigentümer und Nießbraucher gemeinsam ausgeübt werden, und hindert es den Mieter daran, sich auf seinen Erwerb oder die Anmietung eines Ersatzlokals zu berufen? Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 31. Mai 2012 entschieden: Ja, das Reurecht ist möglich, aber unter einer strengen Bedingung.
Was genau besagt diese Entscheidung? Dass die Urkunde über den Erwerb oder die Anmietung des neuen Lokals durch den Mieter dem Reurecht nur dann entgegensteht, wenn sie vor der Mitteilung des Reurechts eine sichere Datierung hat. Mit anderen Worten: Wenn der Mieter einen Vorvertrag oder einen Mietvertrag für sein neues Lokal unterschrieben hat, bevor der Vermieter ihm seine Sinnesänderung mitteilt, ist das Reurecht wirkungslos. Ist die sichere Datierung jedoch später, kann der Vermieter den Mietvertrag noch retten.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Der Fall betrifft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als bloße Eigentümerin eines Gewerbelokals und eine Handelsgesellschaft als Nießbraucherin desselben Objekts, gegenüber ihrem Mieter, einer GmbH, die ein Geschäft betreibt. Der Gewerbemietvertrag, abgeschlossen für eine Dauer von 9 Jahren, läuft aus. Die Vermieter teilen dem Mieter eine Verweigerung der Verlängerung mit. Der Mieter, der sein Geschäft nicht verlieren will, sucht aktiv ein anderes Lokal zur Wiedereröffnung. Er findet ein Lokal in Albert und unterschreibt einen Vorvertrag über den Erwerb der Gesellschaftsanteile einer Gesellschaft, die Eigentümerin dieses Lokals ist. Aber kurz darauf üben die Vermieter ihr Reurecht aus: Sie teilen dem Mieter mit, dass sie auf ihre Verweigerung verzichten und die Verlängerung des Mietvertrags doch akzeptieren.
Der Mieter bestreitet dies: Er behauptet, das Reurecht sei verspätet, da er bereits ein Ersatzlokal erworben habe. Die Vermieter entgegnen, die Erwerbsurkunde habe zum Zeitpunkt des Reurechts keine sichere Datierung gehabt. Das gerichtliche Verfahren beginnt: zunächst vor dem Tribunal de grande instance, dann vor dem Berufungsgericht Amiens und schließlich vor dem Kassationshof.
Der Streit dreht sich um eine technische, aber entscheidende Frage: die sichere Datierung. Im Recht erhält eine Privaturkunde erst ab ihrer Registrierung, dem Tod eines Unterzeichners oder ihrer Anerkennung durch einen Amtsträger eine sichere Datierung. Der Mieter hatte eine Abtretungsurkunde über Gesellschaftsanteile unterschrieben, sie aber nicht sofort registrieren lassen. Das Berufungsgericht hatte dem Mieter recht gegeben und befunden, der Erwerb sei tatsächlich erfolgt. Der Kassationshof hebt dieses Urteil auf: Er erinnert daran, dass nur eine Urkunde mit sicherer Datierung vor dem Reurecht diesem entgegenstehen kann.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 145-58 des Handelsgesetzbuchs (der das Reurecht bei Gewerbemietverträgen regelt) und auf die allgemeinen Beweisgrundsätze. Der Wortlaut ist klar: Der Vermieter kann sein Reurecht ausüben, solange der Mieter kein zur Wiedereröffnung bestimmtes Lokal erworben oder gemietet hat. Aber der Gerichtshof präzisiert, dass dieser Erwerb oder diese Anmietung durch eine Urkunde mit sicherer Datierung nachgewiesen werden muss. Warum diese Anforderung? Um Betrug zu vermeiden: Ein Mieter könnte behaupten, er habe eine Urkunde vor dem Reurecht unterschrieben, obwohl er es danach getan hat.
Die Entscheidung bestätigt eine frühere Rechtsprechung: Das Reurecht ist ein Gestaltungsrecht (eine einseitige Befugnis), das erlischt, sobald der Mieter eine feste und sichere Bindung zur Wiederunterbringung eingegangen ist. Diese Bindung muss jedoch durch eine öffentliche oder registrierte Urkunde nachgewiesen werden. Im vorliegenden Fall war die Abtretung der Gesellschaftsanteile vor der Mitteilung des Reurechts nicht registriert worden. Die Tatsachenrichter hatten das Reurecht des Mieters dennoch für wirksam erklärt, aber der Kassationshof weist sie zurück: Sie hätten nicht geprüft, ob die Urkunde eine sichere Datierung hatte.
Die Begründung ist also eine Erinnerung an die beweisrechtliche Orthodoxie. Es handelt sich um eine Bestätigung der Regel, nicht um eine Kehrtwende. Der Gerichtshof stellt auch klar, dass das Reurecht gemeinsam vom bloßen Eigentümer und Nießbraucher ausgeübt werden kann, da beide Vermieter sind. Dies verhindert, dass einer allein die Situation blockieren kann.
Die Argumente des Mieters (tatsächlicher Erwerb, keine übermäßige Formstrenge) werden zugunsten der Rechtssicherheit verworfen. Der Gerichtshof ist der Ansicht, dass die sichere Datierung eine Garantie für beide Parteien darstellt.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer (bloße Eigentümer oder Nießbraucher) ist diese Entscheidung beruhigend: Sie können Ihr Reurecht auch dann ausüben, nachdem der Mieter eine Urkunde unterschrieben hat, solange diese Urkunde keine sichere Datierung hat. Konkret: Wenn Sie die Verlängerung verweigern und dann Ihre Meinung ändern, müssen Sie Ihr Reurecht durch eine Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher mitteilen. Wenn der Mieter Ihnen einen Vorvertrag oder einen Mietvertrag entgegenhält, prüfen Sie das Registrierungsdatum. Beispiel: In Montdidier hat ein Eigentümer die Verlängerung im Januar verweigert und sich im März anders besonnen. Der Mieter hatte im Februar einen Mietvertrag für ein Lokal in Albert unterschrieben, ihn aber erst im April registrieren lassen. Das Reurecht vom März ist wirksam, weil
