Entscheidungsreferenz: cc • N° 08-13.962 • 2009-07-08 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Autun, Rue de la République, und Ihr Mieter kündigt seinen Auszug an. Sie atmen auf, in der Hoffnung, teurer wieder vermieten zu können. Doch dann verlangt er eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe in Höhe von 80.000 €, mit der Begründung, Sie hätten die Verlängerung seines Mietvertrags verweigert. Sie halten ihm die Verjährung entgegen: „Ihr Antrag ist zu spät, mehr als zwei Jahre sind seit Ende des Mietverhältnisses vergangen!“
Aber was zählt wirklich für die Berechnung dieser Frist? Ist es das Datum des ersten Schreibens, das der Klage oder das des Gutachterbeschlusses? Und wenn ein Eilverfahren eingeleitet wurde, reicht das aus, um den Antrag zu „retten“?
Der Kassationshof (Cour de cassation) hat in einem Urteil vom 8. Juli 2009 klar geantwortet: Ja, die Klage auf Erlass einer einstweiligen Verfügung unterbricht die Verjährung, und zwar für die gesamte Dauer des Verfahrens, einschließlich bis zum Beschluss, der einen Sachverständigen bestellt. Eine Entscheidung, die die Lage für Hunderte von Rechtsstreitigkeiten jedes Jahr verändert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Frau Y, Mieterin eines Geschäftslokals in Chalon-sur-Saône, betreibt ein Bekleidungsgeschäft. Ihr Vermieter, Herr X, kündigt ihr ohne Verlängerungsangebot. Frau Y ist der Ansicht, Anspruch auf eine Entschädigung für Geschäftsaufgabe zu haben (Ausgleich für den Verlust des Geschäftswerts) und beantragt 2004 beim Richter für einstweilige Verfügungen (juge des référés) ein Sachverständigengutachten zur Bewertung der geschuldeten Höhe. Der Richter gibt dem Antrag statt und bestellt einen Sachverständigen.
Der Sachverständige legt sein Gutachten 2005 vor. 2006 verklagt Frau Y Herrn X in der Hauptsache auf Zahlung der Entschädigung. Problem: Seit Ende des Mietverhältnisses sind mehr als zwei Jahre vergangen. Herr X beruft sich auf die zweijährige Verjährung (prescription biennale) des Artikels L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs. Das Berufungsgericht von Dijon erklärt mit Urteil vom 18. März 2008 den Antrag für verjährt. Frau Y legt Kassation ein.
Vor dem Kassationshof dreht sich die Debatte um eine technische Frage: Unterbricht die Klage auf Erlass einer einstweiligen Verfügung die Verjährung? Herr X vertritt die Ansicht, nein, denn der Antrag im Eilverfahren sei kein Zahlungsantrag. Doch das oberste Gericht gibt ihm Unrecht.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 145-60 des Handelsgesetzbuchs, der bestimmt: „Die Ansprüche aus einem gewerblichen Mietvertrag verjähren in zwei Jahren.“ Diese Vorschrift betrifft insbesondere den Anspruch auf Zahlung der Entschädigung für Geschäftsaufgabe. Was aber geschieht, wenn eine Partei ein Eilverfahren (Dringlichkeitsverfahren vor dem Präsidenten des Gerichts) einleitet, um ein Gutachten zu beantragen?
Die Lösung findet sich in Artikel 2241 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (ehemals 2244), der vorsieht: „Die Klageerhebung unterbricht die Verjährungsfrist.“ Der Kassationshof stellt klar, dass die Klage auf Erlass einer einstweiligen Verfügung eine die Verjährung unterbrechende Klageerhebung darstellt, und zwar für die gesamte Dauer des Verfahrens, d.h. bis zur Beendigung des Verfahrens durch den Beschluss, der den Sachverständigen bestellt.
Kurz gesagt: Sobald Frau Y 2004 die einstweilige Verfügung beantragt hatte, wurde der Verjährungszähler auf Null zurückgesetzt. Und solange das Gutachten nicht abgeschlossen war, lief die Frist nicht. Das Berufungsgericht hatte daher zu Unrecht angenommen, der Antrag sei verjährt.
Was nur wenige wissen: Dieses Urteil bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Klage im Eilverfahren unterbricht die Verjährung, auch wenn sie nicht direkt auf Zahlung gerichtet ist, sofern es sich um eine Klageerhebung handelt. Aber Achtung: Die Unterbrechung gilt nur für die Dauer des Verfahrens. Sobald der Beschluss ergangen ist, beginnt die Frist erneut zu laufen. Daher muss nach Vorlage des Gutachtens schnell gehandelt werden.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den gewerblichen Mieter: Wenn Ihr Vermieter die Verlängerung des Mietvertrags verweigert, haben Sie ab Beendigung des Mietverhältnisses zwei Jahre Zeit, um Ihre Entschädigung für Geschäftsaufgabe zu fordern. Wenn Sie jedoch ein Eilverfahren zur Einholung eines Gutachtens einleiten, gewinnen Sie Zeit: Die Frist wird unterbrochen. Beispiel: In Digoin konnte eine enteignete Bäckerei nach einem Gutachten eine Entschädigung von 120.000 € erstreiten, obwohl der Vermieter Verjährung geltend machte. Die einstweilige Verfügung war innerhalb von zwei Jahren beantragt worden, und das Hauptsacheurteil erging später.
Für den vermietenden Eigentümer: Seien Sie vorsichtig: Bereits die Beantragung einer einstweiligen Verfügung genügt, um die Verjährung zu unterbrechen. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass die Zeit verstreicht, um der Entschädigung zu entgehen. Prüfen Sie, ob ein Eilverfahren eingeleitet wurde. Wenn ja, ist die Frist bis zum Gutachterbeschluss gehemmt. Sie müssen dann verhandeln oder in der Hauptsache klagen.
Für den Erwerber eines Geschäftsbetriebs: Wenn Sie einen Geschäftsbetrieb kaufen, prüfen Sie die Verjährungsfristen. Ein Verkäufer, der nach einer Verlängerungsverweigerung zwei Jahre untätig geblieben ist, könnte seinen Entschädigungsanspruch verlieren. Wenn jedoch ein Eilverfahren eingeleitet wurde, ist die Frist unterbrochen: Der Entschädigungsanspruch besteht noch. In Autun konnte ein Übernehmer einer Bar-Tabac-Traite dank dieser Rechtsprechung eine Entschädigung von 90.000 € erzielen.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Bewahren Sie alle wichtigen Daten auf: Notieren Sie das Datum der Kündigung, der Klage, des Gutachterbeschlusses und des Gutachtens. Ein einfaches Vergessen kann zum Verlust des Entschädigungsanspruchs führen.
- Warten Sie nicht das Ende des Gutachtens ab, um in der Hauptsache zu klagen: Sobald das Gutachten vorliegt, reichen Sie innerhalb von zwei Monaten Klage beim Gericht ein, um sicherzustellen, dass die Gesamtfrist nicht überschritten wird.
- Lassen Sie die Unterbrechung von einem Rechtsanwalt feststellen: Ein Anwalt kann die genauen Daten und die Wirkung der Verfahrenshandlungen dokumentieren.
