参考判决： cc • N° 68-10.217 • 1970-02-27 • 查看判决 →
在法国多姆山省的里永（Riom），一名经营服装鞋帽的商户拥有多个销售点。当业主拒绝续租时，问题出现了：驱逐补偿金究竟值多少？业主希望收回场地，原以为要支付商铺的市场价值，即数十万欧元。但租户已在对面购得另一处场所。结果：损失并非完全，法官降低了补偿金。
您是商业场所的业主，想收回房产？或者您是租户，担心被驱逐？这份1970年的判决依然适用，关乎您的利益。它提醒我们，驱逐补偿金并不自动等于商铺价值，而是根据实际遭受的损失计算。
法官怎么说？法官对事实的自主裁量可导致补偿金低于市场价值，只要商户能在无明显损失的情况下继续经营。这一原则对博蒙（Beaumont）等地的社区商铺影响重大。
事实：日常发生的故事
X先生，里永的业主，将一间商铺出租给一名专营服装鞋帽的商户。该租户并非新手：他在斯特拉斯堡（Strasbourg）至少经营五个美国库存销售点，包括涉事店铺。一天，业主以合法理由决定不续租。被驱逐的租户根据《商法典》第L.145-14条（Code de commerce）要求驱逐补偿金。
但在此期间，租户购得了原店铺对面另一家商铺的租赁权。因此，他并未停止经营。业主认为损失较小，对要求的金额提出异议。争议诉至斯特拉斯堡大审法庭（tribunal de grande instance de Strasbourg），随后上诉至上诉法院（cour d'appel）。
上诉法院设定的驱逐补偿金低于商铺市场价值。租户向最高法院（Cour de cassation）提起上诉，主张补偿金应等于商铺价值，与能否重新安置无关。最高法院驳回上诉，维持原判：法官自主评估了损失。租户并未遭受客户流失，因为销售并非主要依赖位置。驱逐并未终结其生意。
法院推理——详细解读
最高法院依据《民法典》第1240条（Code civil，原1382条），该条规定：“任何人的行为造成他人损害，有过错者须赔偿。”在商业租赁法中，驱逐补偿金旨在赔偿因失去商铺造成的损失。但该损失并不总是等于商铺的市场价值。
法官在此审查了三个关键要素：首先，租户通过找到附近几乎相同的场所保留了自己的生意。其次，业务性质（服装鞋帽销售）不依赖单一位置——与咖啡馆或面包店不同。最后，驱逐并未导致商铺消失，因为商户经营多个销售点。
这一推理是全面赔偿原则的应用：赔偿不能超过实际损害。法官对事实有自主裁量权，但须说明理由。本案中，上诉法院指出租户并未损失客户或营业额。该判决并非逆转，而是确认了持续判例：驱逐补偿金并非自动等于商铺价值的应得款项。
对您的实际影响
如果您是出租人业主：若能证明租户可以无损失地重新安置，您可以协商较低的补偿金。例如，如果您是博蒙50平方米商铺的业主，租户（理发师）在同一条街上找到同等理发店，补偿金可能减少30%至50%。注意：这种减少并非自动；您必须证明损失较小。
如果您是被驱逐的租户：如果您已有备用方案，不要指望补偿金等于商铺价值。如果您经营多家商铺或在驱逐前找到同等场所，法官会考虑这一点。在最近一起案件中，一位客户因购买了相邻商铺的租赁权，补偿金从20万欧元降至8万欧元。
对于商铺购买者：核实卖方是否处于被驱逐状态。如果是，收到的补偿金可能低于商铺价值，从而影响转让价格。会计师可帮助您评估风险。
避免此类纠纷的四条建议
- 在收到拒绝续租通知后立即请专家评估损失。审计师或商铺评估专家可估算实际损失，考虑重新安置的可能性。不要仅依赖市场价值。
- 在租约中协商重新安置条款。规定若业主拒绝续租，须在指定范围内（例如500米）提供同等场所。这限制了损失和补偿金。
- 保留驱逐后经营活动的所有证据。如果您重新安置，保留资产负债表、营业额、客户证明。法官将用它们衡量实际影响。
- 若有多处经营，提前规划。如果您拥有多个销售点，在租约中注明。若仅一处被驱逐，影响有限，可降低补偿金。反之，若您是业主，此论点对您有利。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
深入：相关判例与发展
1970年的判决属于一系列裁决。早在1968年，最高法院就判决，若租户保留部分客户，驱逐补偿金可低于商铺价值（Civ. 3e, 1968年6月12日）。最近，2015年最高法院明确，损失应在驱逐之日评估，而非请求之日（Civ. 3e, 2015年11月4日，n°14-18.237）。
趋势明确：法官越来越多地审查实际损失，尤其是在客户流动性大的商业区。未来，法院可能要求提供营业额损失的具体证据，而非基于理论价值。对业主而言，这是降低成本的机会；对租户而言，是保障重新安置的动力。
常见问题
驱逐补偿金可为零吗？可以，如果租户未遭受任何损失（例如，自愿停止经营或无损失地重新安置）。但这种情况罕见，因为驱逐总会产生搬迁或重新安置费用。
降低补偿金的标准是什么？附近重新安置的可能性、业务性质（对位置依赖小）、拥有多个商铺、无客户流失。每个案例都独一无二。
我能对法官设定的补偿金提出异议吗？可以，通过上诉，但最高法院不再重审事实。它仅核实法官是否充分说明理由。只能因程序瑕疵或法律错误而提起上诉。
拒绝续租后提起诉讼的期限是多久？租户自收到拒绝通知起有两年时间要求驱逐补偿金。逾期则丧失权利。
业主能否避免支付补偿金？可以，若其证明严重合法理由（如租金拖欠、维护不善）或收回场所自住。但此时须支付驱逐补偿金，除非租户放弃场地且未提出要求。
您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟初步咨询（45欧元）可避免数月诉讼——通常更省。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial |
→ 浏览所有法律文章
