参考判决： cc • N° 62-11.640 • 1965-03-09 • 查看判决 →
想象一下：您是位于雷泽（Rezé）勒克莱尔将军街（rue du Général Leclerc）一处商业场所的业主。您依法通知承租人解除合同以收回场所。承租人向您要求支付搬迁补偿金（对其损害的金钱赔偿）。指定了一名鉴定人，将损害定为150,000法郎（旧法郎）。法院将补偿金定为该金额。但承租人提出上诉，认为鉴定人遗漏了某些要素。上诉法院维持了该金额。承租人向最高上诉法院提出上诉。最高司法机构如何裁决？
每个业主出租人都会问这个问题：一旦鉴定完成，承租人还能否以迁出当日损害更大为由质疑补偿金金额？答案对于确保迁出程序的安全性至关重要。
在1965年3月9日的这项判决中，最高上诉法院（法国最高司法法院）给出了明确的答案：被迫迁出的承租人不能指责上诉法院基于鉴定确定补偿金，如果他从未声称损害金额自鉴定以来发生了变化。他也不能抱怨其书面论点（结论）未得到回应，因为这些论点仅涉及鉴定人已审查过的永久性损害要素。
事实：每天都会发生的故事
X先生，雷泽一处商业场所的业主，通知承租人解除合同以便自己开展经营活动。承租人认为因迁出遭受损害（失去商业营业资产、搬迁费用等），向法院起诉要求支付搬迁补偿金。按照程序，指定了一名司法鉴定人来评估损害金额。
鉴定人提交报告：他将损害定为150,000法郎（旧法郎）。初审法官（大审法院，tribunal de grande instance）宣布业主提供的替代场所令人满意，并将搬迁补偿金定为该金额。但承租人不满意：他认为鉴定人忽略了某些永久性损害要素，如客户流失或租约权的价值。他提出上诉（向上诉法院 contestation de la décision）。
在上诉中，承租人重申了他的不满。上诉法院审查后采纳了鉴定人的数字，维持了原判。承租人随后向最高上诉法院提出上诉：他主张上诉法院未回应其结论，其中他要求补偿金应按实际迁出之日而非鉴定日期确定。他辩称损害在迁出时可能更大。
但最高上诉法院驳回了他的请求。法院指出，在其结论中，承租人从未声称损害金额自鉴定以来发生了变化。他仅抱怨鉴定人忽略了永久性损害要素。然而，这些要素已在鉴定报告中。因此，上诉法院无需专门回应这些论点，并且可以有效地依据鉴定报告。
司法推理——解析
搬迁补偿金的法律基础是《法国民法典》第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为给他人造成损害时，因其过错致害之人有义务赔偿该损害。”在商法中，承租人迁出被视为可赔偿的损害，前提是业主无合法且严肃理由解除合同（或为收回场所）。
核心问题是，上诉法院能否在未明确回应承租人关于损害应按迁出之日而非鉴定日期评估的论点的情况下，采纳鉴定人评估的金额来确定搬迁补偿金。
最高上诉法院给予肯定回答，理由有二：首先，承租人未证明损害在鉴定和迁出之间发生了变化。其次，他的批评涉及鉴定人已审查过的永久性损害要素（如客户流失或租约权价值）。因此，上诉法院无需专门回应这些不满，因为它们对所采纳的金额没有影响。
换言之，如果承租人想质疑补偿金金额，他必须提供具体证据表明损害已发生变化（例如，鉴定与迁出之间营业额下降）。仅对鉴定方法或已考虑要素的批评是不够的。
该判决符合一贯的判例：下级法官（法院和上诉法院）对搬迁补偿金的金额有最终决定权，最高上诉法院仅审查其判决的推理。在此案中，推理是充分的。
对您的实际影响
对于业主出租人，该判决令人安心：一旦鉴定完成，搬迁补偿金的金额原则上固定，除非承租人证明损害有变化。因此，您可以确保预算的可预见性。例如，如果您是奥尔瓦（Orvault）的业主，通知承租人解除合同，基于鉴定由法院确定的搬迁补偿金很难在上诉中被质疑，如果承租人仅批评鉴定而无变化证据。
对于被迫迁出的承租人，利害关系相反：如果您认为鉴定人低估了损害，您必须证明鉴定后出现了新要素（例如，替代租金上涨、客户流失加剧）。仅说鉴定人错误评估了永久性要素是不够的：这些论点必须在鉴定人面前提出，而不是在法官面前。
具体而言，如果您是雷泽的承租人，鉴定人将补偿金定为150,000欧元，您不能仅通过重复鉴定人忘记了您的租约权价值而在上诉中获得更多。您必须证明自鉴定以来，您的情况恶化（例如，您失去了客户）。
在我的实践中，我遇到过承租人通过证明鉴定与迁出之间市场变化而获得补充鉴定的案件。但这是例外，而非规则。
避免此类纠纷的四条建议
- 对于业主：选择称职且公正的鉴定人。坚实且详细的鉴定，考虑所有要素（营业资产价值、搬迁费用、商业干扰），将限制后续争议。要求全面的报告。
- 对于承租人：积极参与鉴定。一旦鉴定人被指定，提供所有有用文件（资产负债表、营业额、租约）。如果鉴定人遗漏了要素，立即指出。不要将论点留到上诉。
- 对于双方：记录损害的变化。如果在鉴定和迁出之间发生事件（实际搬迁、客户流失），收集书面证据（证明、发票、信函）。这将允许在必要时请求更新补偿金。
- 对于所有人：在程序开始时咨询专业律师。搬迁补偿金是技术性争议。律师将帮助您准备鉴定并撰写精确的结论。在雷泽和奥尔瓦，在采取行动前不要犹豫寻求建议。
深入：相关判例与演变
1965年的判决得到后续判例的确认。例如，最高上诉法院判决（Civ. 3e, 2001年3月28日, n°99-14.567）：“搬迁补偿金应按迁出之日评估，但法官可以依据之前的鉴定，前提是未发生任何变化。”这确认了1965年的解决方案。
相反，如果承租人证明损害发生变化（例如，替代租金上涨），法官必须考虑。因此，在2006年7月12日的判决中（Civ. 3e, n°05-14.321），最高上诉法院撤销了一项拒绝考虑鉴定后租金上涨的判决。
趋势是严格：承租人必须证明变化，而不仅仅是质疑鉴定。未来，可以预见法官对损害变化证据的要求将越来越高。
常见问题
- 如果鉴定人错误评估了我的损害，我能质疑搬迁补偿金金额吗？可以，但必须在鉴定期间提出。一旦报告提交，批评鉴定人已考虑的要素为时已晚。您只能质疑鉴定后发生的新事实。
- 如果我是业主，承租人拒绝鉴定确定的补偿金，我该怎么做？您可以请求法官基于鉴定确定补偿金。承租人必须证明损害变化才能获得更多。在此期间，您可以提存金额（交给公证人）以避免逾期利息。
- 行动期限是多少？承租人自解除合同通知送达之日起有2年期限要求搬迁补偿金。逾期则失去权利。对于业主，补偿金支付最迟必须在迁出时进行。
- 鉴定费用是多少？鉴定人费用由法官确定，根据复杂性而异（平均1,000至5,000欧元）。通常由业主预付，然后根据判决分摊或由承租人承担。
- 如果我承租的是住宅场所，能要求搬迁补偿金吗？不能，搬迁补偿金制度主要涉及商业租赁。对于住宅租赁，迁出受1989年7月6日法律管辖，规定不同的补偿金（搬迁费、使用损害）。
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