Entscheidungsreferenz: cc • N° 12-16.335 • 2013-10-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Aix-en-Provence, avenue des Belges. Sie haben 1988 einen Gewerbemietvertrag mit einer etwas vagen Indexierungsklausel unterzeichnet. Zwanzig Jahre später bestreitet Ihr Mieter die Mieterhöhungen mit der Begründung, die Klausel sei wegen Unbestimmtheit nichtig. Was tun? Diese Situation habe ich in meiner Kanzlei in Aix dutzende Male gesehen. Die Entscheidung des Kassationshofs vom 16. Oktober 2013 (Nr. 12-16.335) gibt eine klare Antwort: Eine mehrdeutige Indexierungsklausel kann von den Richtern ausgelegt werden, um sie rechtmäßig zu machen, sofern der Wille der Parteien klar ist. undefined, keine Panik, wenn Ihre Klausel nicht perfekt ist: Die Gerichte können sie retten.
Was ändert das genau? Diese Entscheidung betrifft einen Rechtsstreit zwischen einem Mieter, Herrn Y..., und seinen Vermietern, den Eheleuten X..., über die jährliche Anpassung der Miete eines Geschäftslokals. Die Klausel sah eine Indexierung an den Baukostenindex vor, ohne jedoch den Basisindex oder den genauen Zeitraum anzugeben. Der Mieter hat neun Jahre lang angepasste Mieten gezahlt und dann Rückzahlung verlangt. Das Berufungsgericht bestätigte die Klausel, indem es den Willen der Parteien auslegte. Der Kassationshof bestätigte dies. undefined die Richter haben die Befugnis, eine mehrdeutige Klausel auszulegen, um sie gesetzeskonform zu machen, solange diese Auslegung souverän und nicht unangemessen ist.
Für Eigentümer und Mieter in Südfrankreich, von Marseille bis Nizza über Vitrolles, ist diese Entscheidung eine Erleichterung. Sie sichert ältere Mietverträge ab, die oft ungenau formuliert sind. Aber Vorsicht: Sie gibt keinen Freibrief für beliebige Formulierungen. Die Falle besteht darin zu glauben, dass jede mehrdeutige Klausel automatisch bestätigt wird. Nein: Der Wille der Parteien muss erkennbar sein. In diesem Artikel werde ich die Fakten, die Argumentation der Richter und vor allem erklären, was Sie tun sollten, wenn Sie betroffen sind.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
1988 schließen die Eheleute X..., Eigentümer eines Geschäftslokals in Vitrolles, in der Gewerbezone Les Estroublans, einen Mietvertrag mit Herrn Y..., einem Geschäftsmann. Die Indexierungsklausel lautet: „Die Miete wird jährlich zum 1. Juli angepasst, entsprechend der Veränderung des vom INSEE veröffentlichten Baukostenindex, wobei der Basisindex der vom 1. Juli 1988 ist.“ Problem: Der Index vom 1. Juli 1988 existiert nicht, da das INSEE den Index vierteljährlich und nicht zu einem festen Datum veröffentlicht. Zudem gibt die Klausel nicht an, ob der letzte bekannte Index oder der zum genauen Datum verwendet wird. Jahrelang wendeten die Parteien die Klausel an, indem sie die zum Zeitpunkt jeder Anpassung zuletzt veröffentlichten Indizes heranzogen. Herr Y... zahlte von 2000 bis 2009 ohne zu murren.
2009 ändert der Mieter seine Meinung. Er klagt vor Gericht, um die Mieterhöhungen für nichtig erklären zu lassen und die zu viel gezahlten Beträge, mehrere tausend Euro, zurückzufordern. Sein Argument: Die Klausel sei nichtig, da sie nicht Artikel L. 112-1 des Währungs- und Finanzgesetzbuchs entspreche (der verlangt, dass der Index in Zusammenhang mit dem Vertragsgegenstand steht und die Klausel präzise ist). Die Vermieter hingegen argumentieren, die Klausel sei gültig, da sie 20 Jahre lang unmissverständlich angewandt worden sei. Das erstinstanzliche Gericht gibt dem Mieter recht: Die Klausel wird für nichtig erklärt. Die Eheleute X... legen Berufung ein.
Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence hebt das Urteil mit Entscheidung vom 22. März 2012 auf. Es stellt fest, dass die Klausel, wenn auch unvollkommen, den Willen der Parteien widerspiegelt, sich auf die zuletzt veröffentlichten Indizes zu beziehen. Es bestätigt daher die Anpassungen. Herr Y... legt Kassation ein. Der Kassationshof weist die Beschwerde mit seiner Entscheidung vom 16. Oktober 2013 zurück: Das Berufungsgericht habe die Klausel souverän ausgelegt, und diese Auslegung sei rechtmäßig. Ende der Geschichte: Der Mieter muss die angepassten Mieten behalten.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern des Rechtsstreits betraf Artikel L. 112-1 des Währungs- und Finanzgesetzbuchs. Diese Vorschrift in der anwendbaren Fassung besagt: „In jeder vertraglichen Verpflichtung ist die Indexierung verboten, wenn sie auf dem gesetzlichen Mindestlohn oder dem allgemeinen Preis- oder Lohnniveau basiert, es sei denn, das Gesetz bestimmt etwas anderes.“ undefined, die Indexierung ist erlaubt, sofern sie sich auf einen präzisen Index bezieht, der in Zusammenhang mit dem Vertragsgegenstand steht. Hier ist der Baukostenindex für einen Gewerbemietvertrag durchaus zulässig. Das Problem war die Ungenauigkeit: Welcher Basisindex? Welcher Zeitraum?
Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence argumentierte wie folgt: Die Parteien wollten, dass die Miete der Entwicklung der Baukosten folgt. Die Angabe „Basisindex vom 1. Juli 1988“ sei nur eine ungeschickte Darstellung dieses Willens. In Wirklichkeit hätten die Parteien die Klausel stets angewandt, indem sie den vor jeder Anpassung zuletzt veröffentlichten Index heranzogen und den Anpassungszeitraum (ein Jahr) mit dem Variationszeitraum des Index in Einklang brachten. Die Richter schlossen daraus, dass die Klausel rechtmäßig sei. Der Kassationshof bestätigte diese Argumentation: Das Berufungsgericht habe die Klausel souverän ausgelegt, ohne sie zu verfälschen.
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