商业租金指数化：注意修订阈值的计算

想象一下：您位于圣文森特德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的商业场所出租给一家服装连锁店。租赁合同规定每年根据建筑成本指数（ICC）对租金进行指数化调整。三年来，您忠实地应用指数化，承租人也毫无异议地支付指数化租金。但在三年期修订时，您发现租金比初始租金上涨了15%。您想：“鉴于该地区价格飙升，是时候将租金修订为市场价值了。”但请注意：法律设定了请求修订的阈值。而这个阈值的计算方式可能并非您所想的那样。法国最高法院在2016年12月15日的一项判决（第15-27.148号）中裁定：为检查指数化租金是否比初始租金至少上涨10%，必须将指数化条款正确适用所得的租金与双方先前约定的价格（不包括指数化）进行比较，而非实际支付的租金。简而言之，指数化错误或自愿多付的款项不予考虑。这一区分对任何商业租赁的出租人或承租人都至关重要。

事实：一个日常发生的故事

本案涉及位于巴黎大区的商业场所，但该推理适用于法国所有商业租赁，包括蒙德马桑（Mont-de-Marsan）辖区。业主X先生和承租人Y公司于1997年签订了一份租赁合同，初始年租金为8,141,844.91欧元（金额很高，但原则同样适用于10,000欧元的租金）。2007年，他们签署了一份附加协议，将租金定为相同金额，自2007年1月1日起生效。合同规定每年根据ICC进行指数化调整。几年来，承租人支付指数化租金，但实际上指数化条款的适用并不规范：基准指数错误，实际支付的租金高于正确适用条款所得的租金。2010年，业主认为租金比初始租金上涨了超过10%（由于连续指数化），并要求将租金修订为市场价值（即根据市场调整的租金）。承租人提出异议：根据他的说法，涨幅未达到10%的阈值，因为需要将初始租金与实际支付的租金进行比较，而实际支付的租金高于规范指数化所得的租金。一审法院支持业主，但上诉法院推翻了一审判决。业主向最高法院提起上诉。因此，向最高法院提出的问题是：在评估三年期修订阈值时，应考虑哪个租金？是实际支付的租金，还是正确适用指数化条款所得的租金？

法院的推理——深入分析

最高法院在2016年12月15日的判决中撤销了上诉法院的判决，支持了业主。为什么呢？因为《商法典》（code de commerce）第L. 145-39条（允许在因指数化导致初始租金变动超过10%时进行三年期修订）必须严格解释。条文规定：“当租金已根据指数化条款修订时，可在自租赁合同生效日期或最后一次协商修订之日起三年期满后提出修订请求，前提是参考指数的变动导致租金与双方先前约定的价格相比变化至少10%。”最高法院明确指出，“双方先前约定的价格”是初始租金或最后一次协商修订的租金（不包括指数化）。而“通过指数化条款所得的租金”是正确适用该条款所得的租金，即使用合同规定的指数进行计算。无论承租人是否支付了更高的租金（由于错误或慷慨）：重要的是指数化得出的数学租金。简而言之，如果规范指数化得出租金为8,952,000欧元（比初始租金8,141,844.91欧元增加10%），则阈值已超过，即使承租人支付了9,000,000欧元。这一解决方案符合逻辑：承租人不能利用自己的支付错误来阻止修订。但注意：如果出租人适用了错误的指数化，承租人可要求退还多付的款项。在我的实践中，我曾遇到这样的情况：在卡布勒通（Capbreton），一位出租人使用过时指数对租金进行指数化，导致租金人为膨胀。承租人多年来一直支付而未加核查。在修订时，出租人想提高租金，但承租人提出指数化不规范，且阈值未达到。结果：出租人不得不退还多付款项，且无法修订。因此，最高法院的这一判决确认了一种技术性方法：阈值计算是一个法律问题，而非事实问题。

这对您意味着什么——具体而言

对于作为出租人的业主：您必须绝对确保租赁合同中的指数化条款起草正确且适用正确。如果您想启动三年期修订，请根据合同计算指数化租金（使用正确的基准指数和参考指数）。如果该指数化租金比双方最后一次约定的租金（不包括指数化）至少高出10%，您可以请求修订为市场价值。具体例子：初始租金10,000欧元，基准指数100，参考指数112，则指数化租金为11,200欧元。涨幅为12%，因此阈值已超过。您可以要求更新租金，例如如果市场价值更高，则为12,000欧元。对于承租人：如果出租人适用了错误的指数化（错误的指数、错误的期间），您可以对所支付的租金提出异议，并要求退还多付的款项（诉讼时效为5年）。但注意：您不能以支付了高于规范指数化的租金为由反对修订。对于商业场所的购买者：在进行尽职调查时，请检查指数化和修订的历史记录。计算错误可能产生重大财务后果。对于房地产专业人士（经纪人、物业管理人）：请接受这些细微差别的培训。一个简单的指数错误可能给您的客户造成数千欧元的损失。

避免此类纠纷的四点建议

• 在签署租赁合同时就检查指数化条款：确保其提及参考指数（ICC、ILAT、ILC等）、周期（年度、季度）和基准日期。例如：“租金将在每年合同周年日根据INSEE发布的建筑成本指数（ICC）的变动进行修订，基准指数为2020年第一季度的指数。”
• 每年严格适用指数化：使用正确的指数和正确的公式（初始租金 × 新指数 / 基准指数）。不要仅沿用上一年租金并应用近似百分比。
• 保留所有计算和证明文件：记录所用指数、计算过程和租金收据。在发生纠纷时，您可以证明规范的指数化租金。
• 对于出租人：在启动三年期修订前，请专业人士（律师或会计师）计算阈值：阈值错误可能使您丧失在额外三年内修订的可能性。

深化：相关判例和演变

最高法院的这一判决遵循一贯立场：它提醒三年期修订机制具有公共秩序性质（不能通过合同规避），且其启动受到严格限制。在2016年1月20日的一项早期判决（第14-26.778号）中，最高法院已经裁定，为评估阈值，应将初始租金与指数化所得的租金进行比较，而非实际支付的租金。2016年的判决确认并明确了这一解决方案。因此，法院非常注重对第L. 145-39条的字面适用。但请注意：2014年的Pinel法律修改了参考指数（ILC、ILAT）以及2014年9月1日后订立的租赁合同的修订方式。但对于之前订立的合同，规则仍适用2016年判决。很少有人知道的是，10%的阈值是在三年期内评估的，但如果指数化被遗漏一年或数年，计算将累积遗漏的指数化。这真是一个难题！

常见问题

• 问：如何计算规范指数化租金？
  答：使用公式：初始租金 ×（参考指数 / 基准指数）。示例：初始租金10,000欧元，基准指数100（2015年第一季度），参考指数110（2018年第一季度），指数化租金 = 11,000欧元。
• 问：如果出租人适用了错误的指数化，该怎么办？
  答：承租人可要求退还过去5年内的多付款项（诉讼时效）。如果规范指数化未达到阈值，承租人也可能反对三年期修订。
• 问：即使没有指数化，我能否每3年修订租金？
  答：可以，但不能自动进行。三年期修订在每个三年期满后随时可以提出，但需要证明当地商业性因素发生显著变化（第L. 145-38条）。指数化是一种特殊情况，允许无需证明该变化即可修订。
• 问：超过阈值后，请求修订的期限是多久？
  答：您可以在三年期满后的任何时间请求修订，即使阈值更早被超过。但注意：如果等待过久，五年诉讼时效可能适用于任何多付的租金。
• 问：该判决是否适用于住宅租赁？
  答：不，它仅涉及商业租赁（《商法典》）。住宅租赁有其自身规则（1989年法律）。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的初步咨询（45欧元）可能避免您数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →