Decisione di riferimento : cc • N° 19-20.616 • 2021-02-03 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un piccolo immobile da reddito a Saint-Jean-de-Luz, messo all'asta nell'ambito di una liquidazione giudiziale. Vincete l'asta, pagate il prezzo, firmate l'atto. Qualche mese dopo, un creditore contesta la vendita, sostenendo che siete il cugino dell'amministratore della società liquidata. La vendita viene annullata, perdete il bene e il vostro denaro. È esattamente ciò che la Corte di cassazione ha deciso il 3 febbraio 2021 (ricorso n. 19-20.616).
Questa decisione risponde a una domanda che molti acquirenti e professionisti immobiliari si pongono: un parente di un amministratore può acquistare i beni della società fallita durante una vendita all'asta? La risposta è no, e questo anche se l'asta è pubblica e aperta a tutti.
Allora, semplice formalità o trappola per gli acquirenti? E soprattutto, come evitare di trovarsi in questa situazione? Analisi di una sentenza che fa giurisprudenza.
I fatti: una storia come tante
Una società commerciale viene posta in liquidazione giudiziale (procedura concorsuale che mira a vendere tutti i beni per pagare i creditori). Il liquidatore (mandatario incaricato di realizzare i beni) decide di vendere all'asta pubblica un immobile di proprietà della società. Il giorno della vendita, un acquirente si presenta e vince l'asta. Il problema? Questo acquirente è il padre dell'amministratore della società liquidata.
Un creditore (una persona a cui la società doveva del denaro) contesta la vendita. Invoca l'articolo L. 642-3 del codice del commercio, che vieta di cedere i beni della società ai parenti degli amministratori fino al secondo grado (genitori, figli, fratelli e sorelle, nonni, nipoti). L'acquirente ribatte che questo divieto riguarda solo le cessioni amichevoli (vendite private) e non le vendite all'asta pubbliche, che sono aperte a tutti e garantiscono la trasparenza.
Il tribunale del commercio di Tarbes dà ragione al creditore e annulla la vendita. L'acquirente fa appello, ma la corte d'appello di Pau conferma l'annullamento. La questione arriva fino alla Corte di cassazione, che deve decidere una delicata questione di diritto: il divieto dell'articolo L. 642-3 si applica alle vendite all'asta?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, nella sua sentenza del 3 febbraio 2021, risponde affermativamente. Si basa su una combinazione di articoli del codice del commercio. L'articolo L. 642-3 stabilisce il principio: «È vietato cedere, con qualsiasi mezzo, i beni del debitore ai parenti, fino al secondo grado, degli amministratori della persona giuridica debitrice.» La Corte precisa che l'espressione «con qualsiasi mezzo» include le vendite all'asta pubbliche. Infatti, la vendita all'asta è una modalità di cessione, al pari di una vendita amichevole.
Ma allora, perché ha fatto riferimento all'articolo L. 642-20? Perché questo articolo disciplina specificamente le vendite all'asta nell'ambito delle liquidazioni giudiziali. Prevede che le aste siano aperte a tutti, ma fatte salve le interdizioni legali. La Corte di cassazione ne deduce che il divieto dell'articolo L. 642-3 si applica quindi anche alle aste.
I giudici ritengono che l'obiettivo della legge sia evitare collusioni (accordi fraudolenti) tra amministratori e parenti, che potrebbero consentire di sottrarre beni ai creditori. Una vendita all'asta, anche pubblica, non è al riparo da manovre: un parente potrebbe rilanciare per far salire i prezzi, o al contrario fingersi un acquirente indipendente mentre agisce di concerto con l'amministratore.
Questa decisione conferma una giurisprudenza anteriore (Cass. com., 10 febbraio 2015, n. 13-27.890) che aveva già applicato il divieto alle vendite private. Ora lo estende alle aste, segnando un'evoluzione severa per gli acquirenti.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori e gli acquirenti, questa decisione significa che se siete parenti (fino al secondo grado) di un amministratore di una società in liquidazione, non potete acquistare i suoi beni, nemmeno all'asta. Se lo fate, la vendita può essere annullata e perderete il bene e il prezzo pagato. Esempio: a Tarbes, un acquirente ha acquistato un locale commerciale all'asta per 80.000 €. Era il fratello del gerente. La vendita è stata annullata e ha dovuto restituire il locale, senza garanzia di recuperare il denaro se il liquidatore lo ha già distribuito ai creditori.
Per gli inquilini di beni appartenenti a una società in liquidazione, siate vigili: se il bene viene venduto a un parente dell'amministratore, la vendita potrebbe essere annullata e potreste dover lasciare l'immobile. Meglio verificare l'identità dell'acquirente prima di firmare un nuovo contratto di locazione.
Per i professionisti immobiliari (agenti, notai, avvocati), dovete informare i vostri clienti di questo divieto. Un notaio che rogitasse una vendita all'asta in presenza di un parente dell'amministratore potrebbe incorrere in responsabilità professionale. In caso di dubbio, esigete una dichiarazione giurata dell'amministratore e dell'acquirente.
Termini: l'azione di nullità (annullamento della vendita) può essere intentata entro tre anni dalla vendita (articolo L. 642-20 del codice del commercio). Trascorso questo termine, la vendita è definitiva.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Verificate il grado di parentela prima di fare un'offerta. Se siete parenti di un amministratore della società in liquidazione, astenetevi dall'acquistare. In caso di dubbio, chiedete una dichiarazione scritta al liquidatore o all'amministratore.
- Fatevi assistere da un professionista. Un avvocato specializzato in diritto commerciale o un notaio potranno verificare la regolarità della vendita e la vostra situazione familiare.
- Richiedete una dichiarazione del liquidatore. Prima di partecipare all'asta, chiedete al liquidatore di confermare per iscritto che non vi sono impedimenti legali alla vostra partecipazione.
- Conservate tutti i documenti. In caso di contestazione, la prova della buona fede può essere utile, ma non è sufficiente a salvare la vendita. La legge è chiara: il divieto è assoluto.
