Démembrement de propriété et ISF : une règle stricte confirmée par la Cour de cassation
Lorsqu'un bien immobilier fait l'objet d'un démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété), aucun abattement ne peut être appliqué pour tenir compte de cette division lors du calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 20 mars 2007 (Cass. com., 20 mars 2007, n°05-16.751), qui fait toujours référence pour les praticiens du droit immobilier et patrimonial.
La situation : un démembrement qui ne change rien à l'assiette de l'ISF
L'affaire portait sur l'application de l'article 885 G du code général des impôts (CGI), relatif à l'ancien impôt de solidarité sur la fortune. Un contribuable détenant un bien démembré avait tenté de faire valoir que la nue-propriété ou l'usufruit, pris isolément, avait une valeur inférieure à la pleine propriété, et qu'un abattement devait donc s'appliquer pour refléter cette décote. La Cour de cassation a fermement écarté cette interprétation.
Ce que dit la loi : pas d'abattement lié au démembrement
Selon la Haute juridiction, l'article 885 G du CGI a précisément pour objet de faire obstacle à la prise en compte du démembrement de propriété pour la détermination de l'assiette de l'ISF. Concrètement, cela signifie que :
- Le bien démembré est en principe réintégré dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété ;
- Aucun abattement ne peut être appliqué au seul motif que la propriété est partagée entre un usufruitier et un nu-propriétaire ;
- Cette règle vise à empêcher les montages destinés à minorer artificiellement l'assiette taxable grâce au démembrement.
Cette solution s'inscrit dans une logique constante : le législateur a voulu éviter que le démembrement, souvent utilisé dans une optique de transmission patrimoniale, ne devienne également un outil d'optimisation fiscale pour l'ISF.
Points à retenir pour les propriétaires concernés
- Si vous détenez un bien immobilier démembré, vérifiez comment il est intégré dans votre assiette taxable avant toute déclaration ;
- Conservez l'intégralité des actes notariés et documents relatifs au démembrement (donation, succession, convention d'usufruit) ;
- Ne vous fiez pas à des montages présentés comme des solutions d'abattement automatique : la jurisprudence est constante sur ce point ;
- Un conseil préventif, notamment avant une opération de démembrement, coûte toujours moins cher qu'un redressement fiscal ultérieur.
Questions fréquentes
Le démembrement de propriété permet-il de réduire l'assiette de l'ISF ?
Non. Depuis cet arrêt du 20 mars 2007, il est établi que l'article 885 G du CGI interdit tout abattement fondé sur le seul fait que la propriété est démembrée entre usufruitier et nu-propriétaire.
Cette règle s'applique-t-elle aussi à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L'arrêt concerne l'ancien ISF, mais le principe d'intégration du bien démembré dans le patrimoine de l'usufruitier, sans abattement de principe, reste une référence pour comprendre la logique fiscale appliquée aujourd'hui à l'IFI, sous réserve des dispositions spécifiques prévues par le CGI.
Existe-t-il des exceptions à cette interdiction d'abattement ?
L'article 885 G du CGI prévoit certains cas particuliers, notamment lorsque le démembrement résulte de l'application de la loi (par exemple en matière de succession légale). Hors de ces hypothèses encadrées, aucun abattement discrétionnaire ne peut être invoqué.
Le traitement fiscal du démembrement de propriété reste une source fréquente de contentieux, tant les enjeux patrimoniaux peuvent être importants. Avant toute opération de donation, de succession ou de structuration patrimoniale impliquant un usufruit, il est recommandé de sécuriser son dossier. Pour une analyse personnalisée de votre situation, le cabinet de Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier à Antibes, peut vous accompagner.
