Immobilienrechtsstreit: Verstehen Sie Ihre Rechte und Rechtsbehelfe

Application pratique:

La décision de la Cour de cassation du 20 mars 2007 (n°05-16.751) rappelle que l'article 885 G du CGI impose à l'usufruitier de déclarer la valeur du bien en PLEINE PROPRIÉTÉ, sans aucun abattement lié au démembrement, lorsque c'est lui qui reste redevable de l'impôt. Ce retraité doit donc déclarer les 400 000 € en totalité à l'IFI et non une valeur réduite de l'usufruit. Il doit vérifier avec un conseil si son démembrement entre dans les exceptions légales (démembrement issu d'une succession avec conjoint survivant, etc.) avant de corriger sa déclaration, sous peine de rectification fiscale avec intérêts de retard.

Application pratique:

Grâce à cette jurisprudence, l'acheteur doit comprendre que l'article 885 G du CGI ne vise que les démembrements résultant d'une donation ou d'un acte entre les redevables de l'impôt et leurs proches : un achat en nue-propriété auprès d'un tiers (type SCPI de démembrement) reste hors du champ de cette règle anti-abus, et seul l'usufruitier déclare le bien pendant la durée du démembrement. Il doit faire vérifier par son notaire la nature exacte du montage avant signature pour s'assurer qu'il ne sera pas requalifié. Conserver l'acte de vente et le contrat de démembrement pendant toute la durée de l'opération est essentiel en cas de contrôle fiscal.

Application pratique:

Conformément à l'arrêt du 20 mars 2007 et à l'article 885 G du CGI, en tant qu'usufruitière elle doit en principe déclarer la valeur totale en pleine propriété du bien, soit 600 000 €, sans abattement pour démembrement. Elle doit toutefois vérifier l'exception légale applicable aux démembrements successoraux résultant de l'article 757 ou 1094-1 du code civil (usufruit légal du conjoint survivant), qui peut permettre une déclaration au titre de la seule valeur de l'usufruit. Il est recommandé de rassembler l'acte de notoriété et l'attestation immobilière de succession, puis de consulter un avocat fiscaliste avant la prochaine déclaration IFI pour sécuriser le bon régime applicable et éviter tout redressement.