Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 12-23.670 • 2013-12-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in Bayonne, in einer schönen Wohnungseigentümergemeinschaft mit Blick auf die Nive. Ihr Nachbar unter Ihnen, der eine Wohnung mit einer privaten Terrasse besitzt, beschließt eines Tages, Ihnen ein Stück dieser Terrasse abzutreten, um Ihren Balkon zu vergrößern. Nett, oder? Doch diese Abtretung, selbst einvernehmlich, kann ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer rechtswidrig sein. Genau daran hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 17. Dezember 2013 (Nr. 12-23.670) erinnert.
Diese oft wenig bekannte Entscheidung ist dennoch entscheidend für jeden Eigentümer oder Erwerber in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie stellt eine einfache Regel auf: Ein mit einer Einheit verbundenes ausschließliches Nutzungsrecht kann nicht, auch nicht teilweise, an den Eigentümer einer anderen Einheit abgetreten werden, ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit anderen Worten: Sie können die ausschließliche Nutzung einer Gemeinschaftsfläche nicht einfach Ihrem Nachbarn „schenken“ oder „verkaufen“.
Doch was ändert das konkret für Sie als Eigentümer in Orthez oder anderswo? Wir werden diese Entscheidung, ihre praktischen Auswirkungen und die Schlüssel zur Vermeidung von Fallstricken erläutern.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Bayonne. Seine Einheit umfasst ein ausschließliches Nutzungsrecht an einem Teil der Dachterrasse des Gebäudes. Eines Tages beschließt er, einen Teil dieses Rechts an Herrn Y, Eigentümer einer anderen Einheit, abzutreten, damit dieser einen Erholungsbereich einrichten kann. Die beiden Wohnungseigentümer unterzeichnen eine privatschriftliche Vereinbarung, ohne die Gemeinschaft zu informieren. Einige Monate lang läuft alles gut. Doch der Verwalter entdeckt schließlich das Manöver und beruft eine Eigentümerversammlung ein. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verweigert die Abtretung und verklagt Herrn X und Herrn Y auf Aufhebung der Vereinbarung.
Das Tribunal de grande instance in Bayonne gibt der Gemeinschaft recht: Die Abtretung ist nichtig. Herr X und Herr Y legen Berufung ein, aber das Berufungsgericht in Pau bestätigt das Urteil. Daraufhin legen sie Kassation ein, mit der Begründung, das ausschließliche Nutzungsrecht sei ein akzessorisches Recht zur Einheit und frei abtretbar. Doch der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde zurück. Er erinnert daran, dass die ausschließliche Nutzung einer Gemeinschaftsfläche eine Modalität derselben ist und deren Änderung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (oder zumindest der Gemeinschaft mit der erforderlichen Mehrheit) bedarf. Kurz gesagt: Die Spielregeln können nicht ohne Zustimmung der Gemeinschaft geändert werden.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Die rechtliche Grundlage dieser Entscheidung ist Artikel 1134 des Code civil (alt), heute Artikel 1103 und 1104, der den Grundsatz der Vertragstreue festlegt. Vor allem aber stützt sie sich auf das Gesetz vom 10. Juli 1965 über die Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere auf dessen Artikel 8, der bestimmt, dass die Gemeinschaftsordnung den Rechten der Wohnungseigentümer keine anderen als durch den Zweck des Gebäudes gerechtfertigte Beschränkungen auferlegen darf. Der Kassationsgerichtshof folgert daraus, dass das ausschließliche Nutzungsrecht, selbst wenn es mit einer Einheit verbunden ist, nicht ohne Änderung der Gemeinschaftsordnung und des Teilungsplans an eine andere Einheit abgetreten werden kann.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung. Bereits 1996 hatte der Kassationsgerichtshof entschieden, dass die Abtretung eines ausschließlichen Nutzungsrechts zwischen Wohnungseigentümern der Zustimmung der Gemeinschaft bedarf (Civ. 3e, 19. Juni 1996, Nr. 94-19.684). Das Urteil von 2013 erinnert daher nur an diese Regel, jedoch mit verstärkter Tragweite: Es stellt klar, dass selbst eine teilweise Abtretung ohne Zustimmung unzulässig ist.
Vorsicht jedoch: Die Entscheidung betrifft nur Gemeinschaftsflächen. Bezieht sich das Nutzungsrecht auf eine private Fläche (z. B. einen Garten, der an eine Einheit angrenzt), gelten andere Regeln. In unserem Fall handelte es sich jedoch um eine Dachterrasse, die ihrer Natur nach eine Gemeinschaftsfläche ist.
Die Argumente der abtretenden Wohnungseigentümer waren: Das Nutzungsrecht sei ein dingliches Recht, das mit der Einheit verbunden sei, und sie könnten daher frei darüber verfügen. Das Gericht war jedoch der Ansicht, dass dieses Recht untrennbar mit der Zweckbestimmung der Gemeinschaftsfläche verbunden ist und seine Änderung das Gleichgewicht der Gemeinschaft beeinträchtigt. Mit anderen Worten: Man kann eine Gemeinschaftsfläche nicht zugunsten eines einzelnen Wohnungseigentümers privatisieren, ohne dass die Gemeinschaft zustimmt.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer einer Einheit mit einem ausschließlichen Nutzungsrecht (Terrasse, Garten, Keller, Parkplatz) sind, können Sie dieses Recht nicht ohne eine Eigentümerversammlung an einen anderen Wohnungseigentümer abtreten. In der Praxis müssen Sie einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Mehrheit nach Artikel 26 des Gesetzes von 1965 (Mehrheit der Stimmen aller Wohnungseigentümer) einholen. Wird die Abtretung genehmigt, muss sie durch eine notarielle Urkunde formalisiert und die Gemeinschaftsordnung sowie der Teilungsplan geändert werden.
Als Erwerber sollten Sie vorsichtig sein: Wenn Sie eine Einheit kaufen, mit der ein ausschließliches Nutzungsrecht verbunden ist, stellen Sie sicher, dass dieses Recht ordnungsgemäß in der Gemeinschaftsordnung und im Teilungsplan ausgewiesen ist. Andernfalls riskieren Sie, dass die Gemeinschaft die Aufhebung des Rechts verlangt. Lassen Sie sich vor dem Kauf von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beraten.
