Entscheidungsreferenz: cc • N° 16-14.339 • 2017-05-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer in Martigues, in einer ruhigen Wohnanlage. Seit sechs Monaten veranstaltet Ihr Nachbar über Ihnen, ebenfalls Eigentümer, jedes Wochenende laute Partys. Die Lärmbelästigung hindert Sie am Schlafen, und Gesprächsversuche scheitern. Sie informieren die Hausverwaltung, die machtlos erscheint. Was kann sie tun? Den Eigentümer wegen Verstoßes gegen die Gemeinschaftsordnung belangen? Aber wenn diese Ordnung zum Lärm schweigt, hat die Verwaltung dann andere Mittel?
Diese Frage stellt sich in der Entscheidung des Kassationshofs vom 11. Mai 2017. Das höchste französische Gericht hat entschieden: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann gegen einen Eigentümer wegen unzumutbarer Nachbarschaftsstörung vorgehen, selbst wenn diese Störung nicht direkt gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt. Ein bedeutender Fortschritt für die Bewältigung von Nachbarschaftskonflikten in Eigentumswohnanlagen.
In diesem Artikel analysieren wir den Sachverhalt, die Argumentation der Richter und die praktischen Auswirkungen für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann. Ob Sie in Salon-de-Provence oder anderswo sind, diese Regeln gelten in ganz Frankreich.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentumswohnanlage in Aix-en-Provence. Seit seinem Einzug verursachen seine Aktivitäten Belästigungen für seine Nachbarn: übermäßiger Lärm, Gerüche, Nutzung der Gemeinschaftsflächen... Die Wohnungseigentümergemeinschaft, verärgert, beschließt, ihn wegen unzumutbarer Nachbarschaftsstörung zu verklagen. Aber Herr X wendet ein gewichtiges Argument ein: Die Gemeinschaft sei nicht berechtigt, auf dieser Grundlage zu klagen, da Nachbarschaftsstörungen die Beziehungen zwischen Nachbarn betreffen, nicht die vertraglichen Beziehungen zwischen der Gemeinschaft und den Eigentümern. Nur ein einzelner Eigentümer könne klagen, so sein Argument.
Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence gibt ihm 2015 recht: Es erklärt die Klage der Gemeinschaft für unzulässig. Für das Gericht kann die Gemeinschaft nur auf der Grundlage der Gemeinschaftsordnung oder des Gesetzes klagen, nicht aber wegen unzumutbarer Nachbarschaftsstörung. Die Gemeinschaft legt Revision ein. Der Fall gelangt bis zum Kassationshof, der das Berufungsurteil am 11. Mai 2017 aufhebt.
Eine Wendung: Das höchste Gericht stellt klar, dass die unzumutbare Nachbarschaftsstörung ein allgemeiner Rechtsgrundsatz ist, der für alle gilt, auch in Eigentumswohnanlagen. Die Gemeinschaft, deren Aufgabe es ist, für die Ruhe des Gebäudes zu sorgen, kann sich daher darauf berufen. Das Argument der Unzulässigkeit ist hinfällig.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf den Grundsatz, dass „niemand einem anderen eine Störung zufügen darf, die über die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft hinausgeht“. Dieser Grundsatz, obwohl nicht in einem Gesetzesartikel niedergeschrieben, wird seit langem in der Rechtsprechung auf der Grundlage von Artikel 1240 des Code civil (früher 1382) anerkannt, der zum Schadensersatz für durch eigenes Verschulden verursachte Schäden verpflichtet. Hier wird die unzumutbare Störung als Verschulden angesehen.
Die Richter am Quai de l'Horloge stellen fest, dass dieser Grundsatz „für Eigentümer und allgemein für jede Person“ gilt. Folglich kann die Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Zweck die Wahrung der kollektiven Interessen ist, klagen, um eine von einem Eigentümer ausgehende unzumutbare Störung zu unterbinden. Es spielt keine Rolle, ob die Gemeinschaftsordnung nichts zu Lärm oder Gerüchen vorsieht: Die unzumutbare Störung ist ein eigenständiger Begriff.
Der Gerichtshof verwirft die Unterscheidung zwischen vertraglicher Klage (basierend auf der Gemeinschaftsordnung) und deliktischer Klage (basierend auf der unzumutbaren Störung). Die Gemeinschaft kann beide Grundlagen kumulieren oder die günstigere wählen. Dies ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung (insbesondere Cass. civ. 3e, 14. November 2012, Nr. 11-24.622), aber auch eine Klarstellung: Die Gemeinschaft muss keinen Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung nachweisen, um zu klagen.
Die Tatsachengerichte müssen lediglich prüfen, ob die Störung die normalen Unannehmlichkeiten der Nachbarschaft übersteigt. Beispielsweise sind gelegentliche Trittschallgeräusche normal; Heimwerkerarbeiten jeden Abend bis Mitternacht sind es nicht.
Was sich für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Ihr Mieter Störungen verursacht, kann die Gemeinschaft Sie nun direkt belangen, selbst wenn Ihr Mietvertrag die Belästigungen nicht erwähnt. Seien Sie vorsichtig: Sie könnten zu Schadensersatz verurteilt werden (oft 500 bis 3.000 € je nach Schwere) und zur Unterlassung der Störung unter Zwangsgeld (z. B. 100 € pro Tag Verspätung).
Für Mieter: Sie sind nicht vor einer Klage der Gemeinschaft sicher, auch wenn Sie nicht Eigentümer sind. Die unzumutbare Nachbarschaftsstörung ist ein persönliches Verschulden. Wenn Sie Opfer sind, können Sie auch individuell klagen, aber die Gemeinschaft kann dies für Sie tun, was die Kosten verteilt.
Für Eigentümer: Wenn Sie Belästigungen erleiden, wenden Sie sich an die Hausverwaltung. Sie kann nun klagen, ohne auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung zu warten? Achtung: Die Hausverwaltung muss vom Verwaltungsbeirat oder der Eigentümerversammlung zur Klageerhebung ermächtigt werden. Aber einmal ermächtigt, hat sie freie Hand.
Für Käufer: Informieren Sie sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung über die Atmosphäre. In Salon-de-Provence habe ich einen Käufer erlebt, der nach dem Kauf entdeckte, dass der Nachbar über ihm ein Hobbymusiker war, der jeden Abend Schlagzeug spielte. Ohne diese Rechtsprechung hätte die Gemeinschaft nicht klagen können. Heute kann sie es.
Ein konkretes Beispiel: In einem kürzlichen Fall in Martigues wurde ein Eigentümer zu 2.500 € Schadensersatz verurteilt, weil er wiederholt laute Partys veranstaltet hatte.
