Jurisprudence immobilière : analyse et conseils pratiques

Application pratique:

Selon la Cour de cassation (23 octobre 1974, n° 73-12.788), les règles d'urbanisme ne créent pas de droit susceptible d'être « possédé ». Durand ne peut donc pas agir au possessoire sur ce seul fondement : son action serait déclarée irrecevable. Il doit d'abord relever le numéro du permis de construire en mairie et vérifier s'il est conforme. S'il ne l'est pas, il peut faire un recours devant le tribunal administratif, en général dans les 2 mois suivant l'affichage du permis sur le terrain. Il peut aussi signaler l'infraction à la mairie et, s'il subit un préjudice personnel, saisir le tribunal judiciaire d'une action en responsabilité. Il est conseillé de faire constater la situation par un commissaire de justice (anciennement huissier).

Application pratique:

La décision de 1974 indique que les servitudes d'urbanisme (restrictions imposées par les règles d'aménagement) ne donnent pas un droit que l'on puisse « posséder ». L'action possessoire n'est donc pas la bonne voie. Léa et Karim doivent d'abord lire leur acte de vente et le cahier des charges du lotissement : si ce document contractuel interdit l'activité, ils pourront agir devant le tribunal judiciaire sur ce fondement, qui est différent des règles d'urbanisme. Ils doivent aussi alerter la mairie, qui peut dresser un procès-verbal d'infraction. Ils doivent conserver photos, courriers et attestations de clients ou de voisins.

Application pratique:

Le principe posé par la Cour de cassation en 1974 empêche d'invoquer au possessoire la violation d'une règle d'urbanisme, car elle ne crée aucun droit possédé. Madame Bernard doit donc éviter cette voie. Elle doit consulter le permis en mairie, vérifier les délais de recours contre ce permis devant le tribunal administratif (2 mois à compter de son affichage), et demander la conformité des travaux. Elle peut aussi saisir le maire, qui peut ordonner l'arrêt du chantier, et, si elle prouve un préjudice direct comme une perte de vue ou d'ensoleillement, demander des dommages et intérêts au tribunal judiciaire. Faire constater l'état des lieux par un commissaire de justice avant la fin du chantier renforcera son dossier.