Jurisprudence immobilière : analyse et conseils pratiques

Application pratique:

Selon la Cour de cassation (15 mai 1996, n° 94-16.908), le juge ne peut pas résilier un bail au seul motif qu'un copreneur n'est pas immatriculé : il faut prouver un vrai manquement aux obligations du bail (article 1741 du Code civil). Mme Girard doit donc relire son bail : si l'immatriculation n'y est pas exigée et que les loyers sont payés, sa demande risque d'échouer. Elle peut en revanche invoquer un impayé ou un usage non conforme des locaux, après mise en demeure par commissaire de justice. Avant tout procès, une consultation permet d'évaluer ses chances réelles.

Application pratique:

Il faut se défendre en rappelant que la Cour de cassation (15 mai 1996) censure la résiliation fondée sur ce seul défaut d'inscription, si le bail ne l'impose pas et si aucun manquement n'est démontré. Rassemblez le bail, les quittances de loyer et les preuves que les obligations (loyer, charges, entretien) sont respectées. Contestez dans les délais de l'assignation, sans attendre. Par prudence, régularisez la situation de la sœur si son activité le justifie, ce qui coupe court à toute discussion.

Application pratique:

Depuis cette décision, le silence du bail le prive d'un argument : un juge ne prononcera pas la résiliation pour un simple défaut d'inscription non prévu au contrat. M. Dupuis doit donc ajouter une clause précise imposant à chaque preneur de s'immatriculer dans un délai fixé (par exemple 1 mois) et de lui en justifier. Il doit aussi prévoir les conséquences en cas de manquement, comme une mise en demeure suivie d'une éventuelle résiliation. Faire relire le bail par un avocat avant signature coûte peu comparé à un litige.