向非知情借款人提供贷款的银行，在订立合同时，负有根据其财务能力以及贷款产生的负债风险向其提出警告的义务，且该义务不能因借款人身边有一位知情人士（无论是第三方还是合同当事人）而免除。
参考判决： 最高法院（Cour de cassation） • 编号 07-18.334 • 2009-04-30 • 查阅判决 →
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向非知情借款人提供贷款的银行，在订立合同时，负有根据其财务能力以及贷款产生的负债风险向其提出警告的义务，且该义务不能因借款人身边有一位知情人士（无论是第三方还是合同当事人）而免除。
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Un jeune couple de salariés non avertis achète un studio à Paris pour 250 000 € avec un prêt sur 25 ans. Leurs revenus mensuels sont de 4 000 €, et la mensualité de 1 400 € représente 35 % de leurs revenus. La banque ne les alerte pas sur le risque d’endettement excessif, malgré l’absence d’épargne de précaution.
Application pratique:
La décision de la Cour de cassation impose à la banque un devoir de mise en garde envers l’emprunteur non averti. Ici, le couple peut engager la responsabilité de la banque pour manquement à ce devoir. Il doit rassembler les preuves (offre de prêt, simulation, échanges) démontrant que la banque n’a pas évalué leurs capacités financières réelles, puis demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi (surendettement, perte de chance de ne pas contracter).
Un instituteur marseillais, primo-investisseur non averti, achète un appartement à Lyon pour 180 000 € via un prêt in fine. La banque intègre des loyers prévisionnels irréalistes dans son plan de financement, sans le mettre en garde sur les risques de vacance locative ou de baisse des loyers. Ses revenus personnels ne couvrent pas les mensualités.
Application pratique:
En vertu de cette jurisprudence, la banque devait alerter l’emprunteur profane sur l’inadéquation du prêt à ses capacités financières, peu importe la présence d’un conseiller financier. L’investisseur peut assigner la banque en justice pour obtenir réparation. Il doit démontrer que la banque a manqué à son obligation en s’appuyant sur des prévisions irréalistes, et demander l’annulation du prêt ou des dommages-intérêts compensant la perte subie.
À Bordeaux, un retraité non averti, propriétaire d’un appartement en copropriété, souscrit un prêt de 50 000 € sur 15 ans pour financer des travaux de ravalement. Ses revenus (pension de 1 800 €) sont grevés par la mensualité de 450 €, mais la banque ne l’informe pas du risque de déséquilibre budgétaire ni de l’absence de possibilité de remboursement anticipé.
Application pratique:
La Cour de cassation rappelle que la banque doit mettre en garde l’emprunteur non averti sur les risques d’endettement excessif, même si un copropriétaire averti est présent. Le retraité peut invoquer ce devoir de mise en garde pour contester la validité du contrat de prêt ou demander des dommages-intérêts. Il doit conserver tous les documents contractuels et prouver que la banque connaissait sa situation financière fragile.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Seul le mandat de vente donné à l'agent immobilier justifie sa rémunération. Par suite viole les articles 7 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 la cour d'appel qui, pour condamner l'acquéreur d'un bien à payer à un agent immobilier une somme à titre de dommages-intérêts, fonde sa décision sur le bon de visite signé par l'acquéreur au profit de l'agent immobilier et comportant l'engagement de l'acquéreur de ne pas acheter le bien sans le concours de l'agent immobilier sous peine de dommages-intérêts.
L'acte notarié, qui énonce les noms, prénoms et demeure du témoin instrumentaire, satisfait aux exigences de l'article 12 de la loi du 25 ventôse an XI ; et ces énonciations, doivent être considérées comme faisant foi de la réalité du domicile du témoin au moment de la réception de l'acte par le notaire.
Un arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2002 rappelle que le preneur à bail rural peut exercer son droit de préemption sur l'ensemble d'une propriété agricole mise en vente, même s'il n'en exploite qu'une partie. Décryptage de cette décision protectrice des fermiers.
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