认定旨在规避房地产经纪人佣金的欺诈手段，并不赋予按合同约定支付佣金的权利，而仅能通过判付损害赔偿金来弥补其所受损失。
参考判决： cc • N° 09-14.949 • 2010-06-08 • 查阅判决 →
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认定旨在规避房地产经纪人佣金的欺诈手段，并不赋予按合同约定支付佣金的权利，而仅能通过判付损害赔偿金来弥补其所受损失。
本判决确认了财产法的基本原则。
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玛丽在里昂（Lyon）出售其公寓，委托房地产经纪人皮埃尔以25万欧元挂牌。皮埃尔找到了买家让，并安排参观。但玛丽和让私下达成协议，以24万欧元成交，并谎称交易是通过个人广告直接达成的，从而避免支付皮埃尔1.5万欧元的佣金。
Application pratique:
根据本判例，如果皮埃尔能证明玛丽和让存在欺诈合谋（如提供参观记录、邮件往来等证据），他只能主张损害赔偿，而不能要求合同约定的全额佣金。因此，玛丽和让可能需要赔偿皮埃尔的实际损失（如广告费、时间成本等）。建议：切勿参与此类欺诈行为，否则将面临诉讼和赔偿风险；保留所有与中介的沟通记录，以防被控欺诈。
首次购房者陈先生在波尔多（Bordeaux）寻找房产，通过经纪人索菲看中一套标价30万欧元的房子。索菲安排了两次看房。但陈先生后来通过邻居直接联系房主，以29万欧元私下成交，未通知索菲，意图节省1.5万欧元的中介费。
Application pratique:
本判例明确，陈先生的行为构成欺诈性规避中介佣金。即使合同中没有直接与陈先生的协议，若索菲能证明她提供了中介服务且交易是因她的介入而达成，她有权获得损害赔偿。陈先生可能需要支付索菲的实际损失（如看房时间成本、广告费用等），但不必支付合同约定佣金。因此，买方应诚实守信，按合同支付中介服务费；中介应保留服务记录作为证据。
业主杜邦先生在尼斯（Nice）委托中介埃马纽埃尔出租其别墅，月租金3000欧元，约定佣金为一个月租金。埃马纽埃尔带租客勒费弗尔夫人看房后，杜邦先生私下找到她，提出直接签约，双方同意，杜邦先生谎称租客是自己在网上找到的，从而逃避支付3000欧元佣金。
Application pratique:
根据该判决，埃马纽埃尔无法要求支付合同约定的3000欧元佣金，但可主张损害赔偿，例如其实际损失（带看的时间成本、广告费等）。杜邦先生和勒费弗尔夫人可能被判决赔偿这些实际损失。建议：房地产交易各方应尊重中介合同；若对佣金有异议，应提前协商，而非欺诈规避；妥善保留所有委托合同和沟通记录。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Viole l'article 29 du décret du 30 septembre 1953 la cour d'appel qui, pour déclarer irrecevable une demande en révision de loyers de baux commerciaux, retient que la demande doit indiquer, à peine de nullité, le montant du loyer demandé et que le loyer révisé n'est pas clairement défini pour chaque bail, alors que lorsque la demande en révision du loyer est formée accessoirement devant le tribunal de grande instance saisi à titre principal d'une question relevant de sa compétence, cette demande est instruite suivant les règles applicables devant cette juridiction, et non pas suivant la procédure spéciale en vigueur devant le juge des loyers commerciaux.
Viole l'article 24 du décret du 30 septembre 1953, selon lequel les loyers payés d'avance portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes, la Cour d'appel qui rejette une demande formée pour les intérêts des sommes payées d'avance excédant deux mois de loyers tout en constatant que le loyer était stipulé payable par terme mensuel.
Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Encourt la cassation pour violation de la loi l'arrêt qui énonce qu'il résulte de l'examen des actes que les copropriétaires, lors de la mise en copropriété, ont entendu affecter une partie de l'immeuble non à un simple usage commercial non défini, mais à destination de garage, alors qu'un changement de la nature de l'activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce n'implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble
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