共同所有权人大会只能指定一名管理人（syndic）
参考决定： cc • N° 15-13.896 • 2016-09-22 • 查阅决定 →
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共同所有权人大会只能指定一名管理人（syndic）
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您是巴黎（Paris）一栋公寓的首次购房者。在最近召开的共有产权人大会上，部分业主提议同时任命两个不同的管理公司以“分担工作”，最终大会通过了该决议，形成了双管理人的局面。
Application pratique:
根据法国最高法院2016年9月22日第15-13.896号判例，共有产权人大会只能任命一名管理人（syndic）。该双管理人任命决议违反法律规定，属无效决议。您应在收到大会决议通知后2个月内向大审法院（Tribunal de Grande Instance）提起撤销之诉，同时书面通知其他共有产权人，要求立即召开特别大会重新任命唯一管理人。保留好会议记录、投票结果及您反对该决议的书面证据。
您是在里昂（Lyon）老城区拥有一套公寓的共有者。由于对原管理公司不满，部分业主在年度大会上强行通过了任命原管理人和另一临时管理人的“过渡决议”，试图以双轨制运作共有产权事务，导致管理指令混乱，维修款项支出不清。
Application pratique:
该判例明确禁止共有产权大会指定一名以上管理人，即使旨在过渡或分担职责也不例外。您应联合其他正常支付费用的共有者，依法在2个月异议期内向法院申请宣告该决议无效。同时，停止向任何未经唯一合法授权的管理人支付款项，并建议通过挂号信要求原管理公司继续履职，直到法院裁决或新大会合法任命唯一管理人。注意保留所有付款凭证及与管理方的往来函件。
您在马赛（Marseille）投资了一套公寓用于出租。大楼共有产权大会此前未正式任命管理人，历史原因由两位业主轮流非正式充当管理角色。在最近一次大会中，部分业主提出通过决议追认此双管理人状态，使之“合法化”，该决议以微弱多数通过。
Application pratique:
基于本判例原则，共有产权大会无权通过追认方式赋予双管理人合法性。您可依据《法国建筑与住宅法典》（Code de la construction et de l'habitation）第17条及该判例，主张该决议无效。您应尽快向法院申请撤销该决议，并书面要求大会主席在15日内召开紧急特别大会，按照法定程序选举唯一管理人。为避免租金管理混乱，建议在过渡期将租金存入公证处托管账户（Caisse des Dépôts），不向任何一方支付，直至合法管理人到位。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Il résulte des articles 2394 et 2412 du code civil que l'hypothèque n'a lieu que dans les cas et suivant les formes autorisées par la loi et que si celui qui a obtenu un jugement en sa faveur bénéficie d'une hypothèque judiciaire, il n'est pas dispensé de procéder à l'inscription de celle-ci dans les conditions de l'article 2426 du même code. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel a retenu qu'aucun texte ne le prévoyant, la publication d'un commandement valant saisie immobilière n'est pas assimilable à une inscription d'hypothèque sur l'immeuble saisi et que, par conséquent, la créance détenue ne peut être admise qu'à titre chirographaire
UNE COUR D'APPEL PEUT, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 161 DE LA LOI DU 13 JUILLET 1967, PRONONCER LA LIQUIDATION DES BIENS D'UN ASSOCIE DE SOCIETES DE CONSTRUCTION, DES LORS QU'ELLE CONSTATE QUE, FONDATEUR ET DIRIGEANT DE CES SOCIETES, IL A REVENDU AVEC DE SUBSTANTIELS BENEFICES LES PARTS SOCIALES LUI DONNANT DROIT A DES APPARTEMENTS, ET QU'AINSI IL S'EST LIVRE A DES OPERATIONS DE CONSTRUCTION DANS UN BUT LUCRATIF.
Encourt la cassation l'arrêt qui, pour décider qu'un mandant n'est pas lié par la transaction conclue par son mandataire après révocation du mandat, énonce qu'il appartenait au tiers contractant de s'assurer que le mandataire tenait bien du mandant le pouvoir de transiger tout en constatant que ce tiers n'était pas informé de la révocation du mandat.
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