在没有修改共有物业规章的情况下，业主大会不得授权对该规章所规定的禁止在公共区域上进行建筑的普遍原则作出个别豁免。
参考判决： 法国最高上诉法院（Cour de cassation，拼音：kù ěr dé kǎ sà sī yōng） • 编号 06-17.932 • 2007-10-10 • 查看判决 →
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在没有修改共有物业规章的情况下，业主大会不得授权对该规章所规定的禁止在公共区域上进行建筑的普遍原则作出个别豁免。
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2023年，张先生在巴黎（Paris）16区以80万欧元购买了一套公寓。入住后发现邻居在公共走廊搭建了一个鞋柜，该走廊属于共有物业的公共区域。经查，2021年业主大会曾以简单多数通过决议，允许该邻居占用。然而，共有物业规章明确禁止在公共区域进行任何建筑或固定装置。
Application pratique:
根据本判例，禁止在公共区域建筑属于共有规章的普遍原则，业主大会无权以个别豁免方式绕过规章。张先生应在得知该决议后2个月内（若未超期）向大审法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，请求撤销该决议，并要求邻居拆除鞋柜恢复原状。同时保留产权证、规章文件和业主大会会议记录作为证据。
李女士在里昂（Lyon）拥有一套出租公寓，月租金1200欧元。近期，顶楼业主在公共屋顶平台搭建了一个木制储藏室，2022年业主大会以多数票通过了一项决议，授权其占用。李女士的租客对此不满，担心安全隐患和房产贬值。共有物业规章中明确规定屋顶平台禁止任何建筑。
Application pratique:
援引本判例，业主大会不能通过简单决议授权违反规章的占用行为。李女士可以书面要求业主委员会（syndic）在下次大会上撤销该授权，并通知涉事业主拆除。若协商无效，应在决议作出后2个月内向法院提起无效之诉。她应保存规章、争议决议和与租客的沟通记录，必要时可代表全体共有人捍卫公共区域。
在尼斯（Nice）的一栋共有物业中，业主王先生希望在公共庭院建设一个私人停车位。庭院属于公共区域，规章中明文禁止任何占用或建筑。业主大会即将举行，议程中包含授权王先生建停车位的表决。部分业主和管理委员会成员对决议的合法性存疑。
Application pratique:
根据法国最高法院2007年的这一判例，仅当规章被正式修改后，才可允许个别业主在公共区域建筑。因此，现任业主委员会可以阻止该决议列入投票，或提醒大会该决议即使通过也无效。正确做法是：先由业主大会以特别多数（四分之三或全体同意，视章程规定）修改规章，删除禁止条款，再通过授权决议。否则，任何业主可在2个月内向法院申请撤销违法决议，并要求承担相关费用。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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