大会不能在未修改共同所有权规章（règlement de copropriété）的情况下，授权对该规章所规定的禁止在共有部分上建造的一般原则进行个别例外处理。
参考判决： 最高法院（Cour de cassation，kù ěr dé kǎ sà sī yōng）• 编号 06-17.932 • 2007年10月10日 • 查阅判决 →
该判决为您的不动产权利提供了重要启示。以下是它为您带来的变化。
大会不能在未修改共同所有权规章（règlement de copropriété，rè gé lè māng dē kē pǔ hù pǔ lǐ yē tài）的情况下，授权对该规章所规定的禁止在共有部分上建造的一般原则进行个别例外处理。
该判决确认了物权法的基本原则。
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巴黎16区一栋8层共管大楼，一位顶层业主计划花费15,000欧元在共有屋顶上建造一个10平方米的玻璃阳光房，已获得业主大会简单多数票（56%票权）授权。但大楼的《共同所有权规章》第12条规定“任何共有人不得在共有部分上搭建建筑物，即使临时性也禁止”。
Application pratique:
根据最高法院2007年判决，即使大会投票通过，也不能违反规章的明文禁令；该授权决定无效，邻居或管理人均可在2个月内向大审法院申请撤销。您必须先在大会上提议修订规章，获得《建筑法》第26条规定的双重多数票（代表至少2/3票权的过半数业主）删除禁令，然后才能重新申请建造许可。否则擅自开工将被视为违章搭建，面临拆除及罚款。
里昂2区一栋带内庭院的商住大楼，底层面包店老板在未召开大会的情况下，取得管理委员会三人书面同意，在共有内庭院用金属板搭建一个12平方米的临时储物间，耗资8,000欧元。两名三楼业主发现后投诉，但管委会声称已“个案处理”。规章明确“内庭院为共有休闲空间，禁止任何构筑物”。
Application pratique:
本判决确立规章优先于个案授权；管委会的同意因违反规章而绝对无效，反对业主可直接请求法院下令拆除并恢复原状，胜诉可能性极高。建议面包店主立即向管委会书面承诺30日内自行拆除，同时大会应启动规章修订以合法化，若成功获得3/4多数（《建筑法》第26条），可追溯授权并避免罚款。
一对夫妇计划以42万欧元购买尼斯英国人漫步大道附近一套顶层公寓，卖方提供了一份5年前业主大会以简单多数通过的决议，允许在共有屋顶安装一个3平方米的太阳能热水器棚，但查阅《共同所有权规章》发现其规定“屋顶为全体共有，禁止任何私人固定设施”。买方担忧该设施未来被要求拆除的风险。
Application pratique:
根据判例，该大会决议自始无效，热水器棚属于违章附着物，共有权人协会可随时要求拆除，且买方购买后将承担该风险。建议您在最终协议中加入“卖方保证已取得有效授权且无潜在拆除风险”条款，并扣留5%购房价直至规章修订完成；若无修订记录，可要求降价1万欧元作为拆除准备金，或放弃交易。务必在过户前获得律师书面意见。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Il résulte des articles 2394 et 2412 du code civil que l'hypothèque n'a lieu que dans les cas et suivant les formes autorisées par la loi et que si celui qui a obtenu un jugement en sa faveur bénéficie d'une hypothèque judiciaire, il n'est pas dispensé de procéder à l'inscription de celle-ci dans les conditions de l'article 2426 du même code. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel a retenu qu'aucun texte ne le prévoyant, la publication d'un commandement valant saisie immobilière n'est pas assimilable à une inscription d'hypothèque sur l'immeuble saisi et que, par conséquent, la créance détenue ne peut être admise qu'à titre chirographaire
UNE COUR D'APPEL PEUT, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 161 DE LA LOI DU 13 JUILLET 1967, PRONONCER LA LIQUIDATION DES BIENS D'UN ASSOCIE DE SOCIETES DE CONSTRUCTION, DES LORS QU'ELLE CONSTATE QUE, FONDATEUR ET DIRIGEANT DE CES SOCIETES, IL A REVENDU AVEC DE SUBSTANTIELS BENEFICES LES PARTS SOCIALES LUI DONNANT DROIT A DES APPARTEMENTS, ET QU'AINSI IL S'EST LIVRE A DES OPERATIONS DE CONSTRUCTION DANS UN BUT LUCRATIF.
Encourt la cassation l'arrêt qui, pour décider qu'un mandant n'est pas lié par la transaction conclue par son mandataire après révocation du mandat, énonce qu'il appartenait au tiers contractant de s'assurer que le mandataire tenait bien du mandant le pouvoir de transiger tout en constatant que ce tiers n'était pas informé de la révocation du mandat.
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