破产监督法官授权在企业（司法重整中）的不动产共有人通过协商出售其共有权的裁定，就其解决的争议具有既判力。但清算人不得对未参与集体程序的其他共有人主张该裁定的既判力，因为该裁定不涉及相同当事人，且与共有不动产的分割拍卖之诉的标的也不相同。
参考判决： cc • 编号 11-26.241 • 2013年3月20日 • 查阅判决 →
本判决为您的房地产权利提供了重要启示。以下是她为您带来的变化。
破产监督法官授权在企业（司法重整中）的不动产共有人通过协商出售其共有权的裁定，就其解决的争议具有既判力。但清算人不得对未参与集体程序的其他共有人主张该裁定的既判力，因为该裁定不涉及相同当事人，且与共有不动产的分割拍卖之诉的标的也不相同。
本判决确认了财产法的基本原则。
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您与一家公司在巴黎16区共同持有一处100平米公寓（估值约80万欧元），贵方各占50%份额。该公司进入司法重整，清算人获破产法官授权以30万欧元私下出售该公司份额。清算人持该裁定要求您配合完成交易，并威胁若拒绝将申请强制拍卖。
Application pratique:
该裁定仅约束清算人与破产公司，对未参与程序的您无既判力。您应书面拒绝，并告知清算人其无权凭此裁定约束您。若想出售整栋公寓，您可主动向大审法院（Tribunal de Grande Instance）提起共有物分割拍卖之诉，以确保程序合法。切勿默认接受此裁定，以免丧失对出售价格和方式的控制权。
您作为首次投资者，看中里昂市区一处写字楼共有份额，售价15万欧元。卖方是一家进入司法重整的公司的清算人，他出示了法官授权其私下出售该份额的裁定。但您发现该建筑还有其他3名共有人，而他们未参与该破产程序。
Application pratique:
该裁定对其他共有人无既判力，您的购买可能因其他共有人主张权利而受阻。您必须要求清算人在交易前获得所有共有人的书面同意，或向法院申请分割共有物。否则，您买入后可能面临其他共有人提起的归属权争议，甚至被要求重新分割。同时，应通过公证人（notaire）核实产权状况，避免陷入诉讼。
您在尼斯老城与另外四户共同持有一栋三层民宅，其中一人因债务问题个人进入司法重整。另外几户共有人引用该人破产案中法官允许出售其份额的裁定，要求您也同意整体出售，并威胁利用该裁定减少您的份额以逼迫您就范。
Application pratique:
该裁定只针对破产共有人本人，既判力不及于您。您无需遵从该裁定，应明确告知其他共有人此裁定与您无关。若整体出售无法达成一致，任何共有人均可向法院诉求分割拍卖，但您仍有权利通过竞价购回或分配实物。建议您立即咨询律师，向法院提交「异议声明」（déclaration d'opposition）以保护您的产权份额不受非法处分。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Seul le mandat de vente donné à l'agent immobilier justifie sa rémunération. Par suite viole les articles 7 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 la cour d'appel qui, pour condamner l'acquéreur d'un bien à payer à un agent immobilier une somme à titre de dommages-intérêts, fonde sa décision sur le bon de visite signé par l'acquéreur au profit de l'agent immobilier et comportant l'engagement de l'acquéreur de ne pas acheter le bien sans le concours de l'agent immobilier sous peine de dommages-intérêts.
L'acte notarié, qui énonce les noms, prénoms et demeure du témoin instrumentaire, satisfait aux exigences de l'article 12 de la loi du 25 ventôse an XI ; et ces énonciations, doivent être considérées comme faisant foi de la réalité du domicile du témoin au moment de la réception de l'acte par le notaire.
Un arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2002 rappelle que le preneur à bail rural peut exercer son droit de préemption sur l'ensemble d'une propriété agricole mise en vente, même s'il n'en exploite qu'une partie. Décryptage de cette décision protectrice des fermiers.
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