竣工担保人必须确保建筑物完工，其金额以签订约定该担保的合同时所描述的项目最终费用为限，并因此为符合建筑许可证的工程提供资金。竣工应根据 code de la construction et de l'habitation 第 R. 261-1 条的规定来判断。只要不存在重大不合规，而仅存在瑕疵，且担保人无需对此负责，则该建筑物即可视为按照本文本的含义已竣工。
参考判决 : cc • 案号 09-65.475 • 2010-04-14 • 查看判决 →
本判决为您的不动产权利提供了重要启示。以下是对您的影响。
竣工担保人必须确保建筑物完工，其金额以签订约定该担保的合同时所描述的项目最终费用为限，并因此为符合建筑许可证的工程提供资金。竣工应根据 code de la construction et de l'habitation 第 R. 261-1 条的规定来判断。只要不存在重大不合规，而仅存在瑕疵，且担保人无需对此负责，则该建筑物即可视为按照本文本的含义已竣工。
本判决确认了财产法的基本原则。
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2024年3月，张先生在马赛（Marseille）购买了一套价值35万欧元的期房公寓。2025年6月交付时，他发现墙面有多处裂缝和地板不平，但开发商声称已取得竣工证明，担保人拒绝介入。
Application pratique:
根据2010年4月14日判决（案号09-65.475），竣工担保人仅对重大不合规负责，一般瑕疵不属于其责任范围。张先生应首先书面通知开发商进行瑕疵修复，并保留所有沟通记录。若开发商拒不修复，可依据《建筑与住房法典》第R. 261-1条主张瑕疵构成了未竣工，从而启动担保程序。预防性咨询律师（如扎金律师）可帮助评估瑕疵的严重程度，避免诉讼风险。
2023年6月，王女士在尼斯（Nice）委托建造商建造一栋别墅，合同总价50万欧元，竣工担保金额为47万欧元。2024年9月，建造商破产，工程仅完成70%，王女士担心担保金额无法覆盖剩余工程费用。
Application pratique:
判决明确指出，竣工担保金额以签订合同时描述的项目最终费用为限。若实际完成剩余工程所需费用超出担保金额，王女士可能需要自筹部分资金。她应立即联系担保人，提供合同和建筑许可证，要求其履行竣工义务。同时保留所有付款凭证和施工进度记录，若担保人拒绝或拖延，可依据本判决提起诉讼，主张担保人未尽义务。尽早咨询专业律师进行评估，防止损失扩大。
2022年，里昂（Lyon）一栋共有公寓楼的住户刘先生等人发现，大楼入口门厅和电梯间的装修未按建筑许可证完成，但竣工担保人声称仅存在非重大瑕疵，工程已视为竣工。住户们联合要求担保人履行责任。
Application pratique:
根据判决，只有不存在重大不合规时，建筑物才可视为竣工。刘先生等人应收集建筑许可证、合同描述及现场照片，对比未完工部分是否影响建筑的使用或安全。若可证明构成重大不合规（如电梯无法使用），则可要求担保人介入。他们应向担保人发送正式通知，列明缺陷，并设定整改期限。若担保人仍拒绝，可申请紧急审理（référé）或提起诉讼。建议所有共有人一致行动，并咨询房地产律师以评估不合规的严重性。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Viole les dispositions de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel qui annule la délibération d'une assemblée générale extraordinaire d'une société d'attribution, qui modifie le règlement prévu par l'article L. 212-2 du Code de la construction et de l'habitation, stipulant que l'immeuble est à destination d'habitation bourgeoise à l'exception des boutiques des rez-de-chaussée, et qui décide que l'ensemble de l'immeuble pourrait être utilisé à usage commercial et les appartements à usage de bureaux, indépendamment de toute transformation effective et matérielle des locaux, alors que cette décision n'excluait pas l'application de la législation exigeant une autorisation administrative préalable pour changer l'affectation des locaux à usage d'habitation.
Les juges du fond qui, recherchant la commune intention des parties, retiennent souverainement que la propriété commune d'un chemin a été instituée en vue d'accéder à un puits commun, et énoncent exactement que les propriétaires du chemin ne peuvent user du bien commun que pour l'usage auquel il est destiné, en déduisent justement qu'un copropriétaire ne pouvait, en utilisant ce chemin pour accéder depuis sa maison à une autre parcelle de terre lui appartenant, modifier unilatéralement cette destination.
Est entachée d'un vice de forme qui doit en faire prononcer la nullité, l'ordonnance qui prononce le transfert de propriété d'une parcelle appartenant indivisément à des époux, en l'absence de preuve que la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier d'enquête parcellaire a été faite à l'épouse par l'expropriant à qui incombe l'accomplissement de cette formalité, alors que l'état parcellaire annexé à l'arrêté de cessibilité mentionne l'acte de propriété des époux
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