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Droit Immobilier

Le légataire universel a qualité pour

📅 Décision du 08 Juli 2015⚖️ Cour de cassation📖 2 min de lecture

Le légataire universel a qualité pour agir en nullité d'un acte à titre onéreux sur le fondement de l'article 489-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2007-308 du 5 mars 2007

Décision de référence : cc • N° 14-17.768 • 2015-07-08 • Consulter la décision →

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La situation

Ce que dit la loi

Cette décision confirme les principes fondamentaux du droit de la propriété.

Points à retenir

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Informations juridiques

Numéro: 14-17.768
Juridiction: Cour de cassation
Date de décision: 08 juillet 2015

Source

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Mots-clés

droit immobilierjurisprudenceimmobilier

Cas d'usage pratiques

Héritier légataire contestant la vente d'une maison

Madame Durand, 82 ans, atteinte de la maladie d'Alzheimer, vend en 2004 sa maison de Nantes pour 120 000 €, soit très en dessous de sa valeur réelle (environ 280 000 €). Elle décède en 2013 et laisse un testament qui désigne son neveu comme légataire universel, c'est-à-dire celui qui reçoit l'ensemble de ses biens. Le neveu découvre la vente en examinant les actes du notaire.

Application pratique:

Selon la Cour de cassation (8 juillet 2015, n° 14-17.768), le légataire universel peut demander l'annulation d'une vente à titre onéreux (contre paiement) conclue par une personne dont les facultés mentales étaient altérées. Cette règle repose sur l'ancien article 489-1 du code civil, applicable aux actes antérieurs à la loi du 5 mars 2007. Le neveu doit d'abord réunir les preuves de l'état de santé de sa tante à l'époque de la vente : certificats médicaux, dossier hospitalier, témoignages. Il doit ensuite faire délivrer rapidement une assignation devant le tribunal judiciaire de Nantes, avec l'aide d'un avocat, en surveillant les délais de prescription.

Acquéreur inquiet d'un bien vendu par une personne fragile

Monsieur Leroy envisage d'acheter un appartement à Lyon pour 210 000 €. Le vendeur, très âgé, semble confus lors des visites, et le prix paraît nettement inférieur à celui du marché. Le vendeur a désigné un légataire universel, c'est-à-dire une personne qui recevra tous ses biens à son décès, et celui-ci pourrait un jour contester la vente.

Application pratique:

La décision de 2015 montre que le légataire universel peut agir en nullité de la vente, donc que l'acheteur reste exposé à un risque d'annulation. Monsieur Leroy doit demander au notaire de vérifier la capacité du vendeur, par exemple avec un certificat médical récent établi par un médecin, idéalement un spécialiste. Il doit aussi conserver les preuves d'un prix normal : estimations immobilières, comparaison avec les ventes voisines. S'il a un doute sérieux, il vaut mieux renoncer ou reporter la vente que d'acheter un bien fragilisé et de risquer un long procès.

Association légataire d'un immeuble vendu à bas prix

Une association caritative de Marseille est désignée légataire universelle par un défunt mort en 2012. En examinant la succession, elle découvre que l'immeuble de rapport du défunt, valant environ 450 000 €, a été cédé en 2005 pour 150 000 € à un voisin. Le défunt était alors sous traitement lourd pour des troubles psychiques.

Application pratique:

Même si l'association n'était pas partie à la vente, la Cour de cassation (8 juillet 2015) reconnaît au légataire universel la qualité pour agir en nullité de cet acte à titre onéreux, sur le fondement de l'ancien article 489-1 du code civil pour les actes antérieurs à la loi de 2007. L'association doit demander au notaire de la succession une copie de l'acte de vente, puis rassembler les pièces médicales et les attestations de proches ou de soignants. Elle doit ensuite consulter un avocat en droit immobilier pour engager l'action devant le tribunal compétent avant l'expiration des délais. Elle devra prouver que le trouble mental existait bien au moment de la vente, car c'est ce qui permet l'annulation.

À propos de l'auteur

Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.

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Selon l'article 19, alinéa 3, de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-394 du 31 mars 2016, si la société a refusé de donner son consentement au projet de cession de parts sociales qui lui a été notifié, les associés sont tenus, dans le délai de six mois à compter de ce refus, d'acquérir ou de faire acquérir les parts sociales à un prix fixé dans les conditions prévues à l'article 1843-4 du code civil. L'article 28, premier alinéa, du décret n° 67-868 du 2 octobre 1967 pris pour l'application à la profession de notaire de la loi du 29 novembre 1966, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2016-1509 du 9 novembre 2016, dispose qu'en cas de refus de la société, celle-ci notifie, dans ce délai, à l'associé qui persiste dans son intention de céder ses parts sociales, un projet de cession de ces dernières. Aux termes de l'article 28, alinéa 3, du même décret, à défaut d'accord entre les parties, le prix de cession est fixé par un expert désigné dans les conditions fixées par l'article 1843-4, précité, toute clause contraire à cet article étant réputée non écrite. Il résulte de ces textes que, lorsque la société refuse de consentir à la cession des parts sociales, elle doit notifier à l'associé qui persiste dans son intention d'y procéder son propre projet de cession dans un délai de six mois et que ce n'est qu'à défaut d'accord entre les parties sur le prix, une fois la notification opérée dans ce délai, qu'en application des dispositions de l'article 1843-4 du code civil, celui-ci est fixé par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d'accord entre elles, par ordonnance du président du tribunal statuant en la forme des référés et sans recours possible. Par suite, les associés autres que le cédant n'ont pas l'obligation d'acquérir ou de faire acquérir les parts sociales dans le délai de six mois lorsque la société et le cédant ne sont pas d'accord sur le prix de cession

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