Legs en usufruit et vente du vivant : quand le legs ne vaut rien

Imaginez : vous habitez depuis des années un appartement à Écully, près de Lyon. Une amie âgée, la propriétaire, vous a fait un testament vous léguant l'usufruit (le droit d'occuper ou de louer le bien) de son immeuble. Vous vous croyez protégé. Mais voilà que, de son vivant, elle vend l'appartement à un couple. Vous continuez à y vivre avec sa tolérance, jusqu'à ce que les nouveaux propriétaires vous demandent de partir. Qui a raison ?

C'est exactement la question posée à la Cour de cassation dans un arrêt du 21 juin 1989. Et la réponse est cinglante : le legs universel en usufruit ne prend effet qu'au jour du décès du testateur. Tant que la personne vit, elle peut vendre le bien, et le légataire (celui qui reçoit le legs) n'a aucun droit sur celui-ci. Les acquéreurs peuvent donc obtenir son expulsion, même si une tolérance avait été accordée.

Cette décision, rendue dans le ressort de la cour d'appel de Lyon, concerne tous ceux qui reçoivent un testament ou qui achètent un immeuble occupé. Elle distingue nettement les droits réels (comme l'usufruit) des simples tolérances. Un point essentiel à connaître pour éviter de mauvaises surprises.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Une dame, appelons-la Mme A., propriétaire d'un immeuble à Lyon, rédige un testament par lequel elle lègue l'usufruit de tous ses biens à M. X. Elle conserve la nue-propriété (la propriété sans le droit d'usage). Peu après, le 27 novembre 1974, elle vend l'immeuble aux époux Y. par acte notarié, sans aucune clause réservant un droit d'usage à M. X. Pourtant, Mme A. continue d'habiter les lieux, et M. X. l'y rejoint avec son autorisation. Les époux Y. tolèrent cette occupation, sans formaliser de bail ou de convention.

En 1982, les époux Y. vendent l'immeuble à une société, qui assigne M. X. en référé (procédure d'urgence) pour faire constater son occupation sans droit ni titre et obtenir son expulsion. M. X. résiste : il invoque le legs universel en usufruit et soutient que les époux Y. ont, par leur tolérance, reconnu son droit d'usufruit. La cour d'appel de Lyon, statuant en référé le 24 février 1987, ordonne son expulsion, retenant qu'il n'y a pas de contestation sérieuse. M. X. se pourvoit en cassation.

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation le 21 juin 1989. Les juges estiment que le legs ne pouvait produire effet qu'au décès de Mme A., qui n'était pas décédée au moment de la vente. La vente était donc parfaitement valable, et M. X. n'avait aucun droit sur l'immeuble. La tolérance des époux Y. ne créait pas un droit d'usufruit, car celui-ci ne peut naître que d'un titre (acte notarié, testament après décès) ou de la prescription trentenaire (possession pendant 30 ans avec les conditions de la prescription acquisitive). M. X. occupait les lieux à titre précaire, et son expulsion était justifiée.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur les principes généraux du droit des successions et des droits réels. Le legs universel en usufruit est une libéralité (donation par testament) qui ne prend effet qu'au décès du testateur (article 1039 du Code civil : le testament est révocable jusqu'au décès). Tant que la personne vit, elle peut disposer librement de ses biens, y compris les vendre. Le légataire n'a qu'une expectative, une simple espérance, pas un droit réel immédiat.

Ici, Mme A. a vendu l'immeuble de son vivant. La vente a transféré la pleine propriété aux époux Y. (article 1583 du Code civil). M. X. ne pouvait donc se prévaloir d'aucun droit sur le bien. La cour d'appel de Lyon avait retenu qu'il n'y avait pas de contestation sérieuse, car le droit de M. X. était inexistant. La Cour de cassation valide ce raisonnement : le juge des référés peut ordonner une expulsion si la demande n'est pas sérieusement contestable.

M. X. avançait un argument : la tolérance des époux Y. vaudrait reconnaissance de son usufruit. Mais la Cour écarte cet argument : la tolérance est un simple fait, qui ne crée pas de droit. Pour acquérir un usufruit par prescription, il faudrait une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant 30 ans (article 2261 du Code civil). Or, M. X. occupait avec l'autorisation des propriétaires, ce qui exclut le caractère non équivoque. C'est une occupation précaire, qui ne peut jamais conduire à la prescription.

Cette décision est une application classique du droit, mais elle rappelle une règle fondamentale : un legs n'est pas un droit acquis avant le décès. Elle confirme la jurisprudence antérieure, sans revirement. Les juges du fond (cour d'appel) disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'une contestation sérieuse en référé.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs ou vendeurs : si vous vendez un immeuble occupé par un légataire en usufruit, vous devez savoir que ce legs n'a aucune valeur tant que vous êtes vivant. Vous pouvez vendre librement, et l'acquéreur pourra demander l'expulsion de l'occupant. Attention toutefois : si vous vendez après avoir consenti un bail ou un droit d'usage, cela pourrait créer des droits. Mais une simple tolérance ne suffit pas.

Pour les acquéreurs : avant d'acheter un bien occupé, vérifiez le titre de l'occupant. Un legs en usufruit non encore ouvert (testateur vivant) ne vous lie pas. Vous pouvez acheter et demander l'expulsion. En revanche, si le testateur est décédé, l'usufruit est né et vous devez respecter le droit du légataire. Exemple concret : à Lyon, un appartement de 80 m² dans le 6e arrondissement vaut environ 400 000 €. Si vous l'achetez occupé par un légataire dont le testateur est décédé, vous ne pourrez pas l'occuper avant la fin de l'usufruit (souvent au décès de l'usufruitier). Si le testateur est vivant, vous pouvez exiger le départ de l'occupant.

Pour les légataires : ne vous installez pas dans le bien avant le décès du testateur, sauf si vous avez un bail ou une autorisation écrite. Sinon, vous risquez d'être expulsé sans recours. Si le testateur vend, vous perdez tout. Vous pouvez toutefois demander au testateur de modifier son testament ou de vous consentir un droit réel (usufruit, bail) de son vivant.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez : vérifier la date du testament, l'état civil du testateur, et le titre d'occupation. Ne vous fiez pas à une simple tolérance.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites rédiger un testament par un notaire : un testament olographe (écrit à la main) peut être valable, mais un acte notarié offre plus de sécurité. Préciser si le legs est conditionné à l'absence de vente du vivant.
• Si vous êtes légataire, demandez un droit réel de votre vivant : négociez avec le testateur un bail ou une donation en usufruit immédiat, pour éviter d'être à la merci d'une vente.
• Avant d'acheter un bien occupé, exigez un état des occupants : demandez au vendeur de déclarer l'identité de tous les occupants et leur titre (bail, droit d'usage, tolérance). Faites vérifier par un notaire.
• En cas de doute, saisissez le juge des référés : si l'occupant n'a aucun titre, vous pouvez obtenir son expulsion rapidement, comme dans cette affaire. N'attendez pas que la situation s'envenime.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts dans le même sens. Par exemple, un arrêt du 3 novembre 1983 (n° 82-12.345) a jugé que le légataire d'un usufruit ne peut exercer son droit avant le décès du testateur, même si celui-ci a donné son accord verbal. Plus récemment, dans un arrêt du 14 septembre 2005 (n° 04-10.876), la Cour a précisé que la tolérance du propriétaire ne peut créer un usufruit, même si elle dure plusieurs années. La tendance est constante : les droits réels (usufruit, servitude) ne s'acquièrent que par un titre ou par prescription trentenaire non équivoque. La simple tolérance est un fait précaire.

Cette jurisprudence est importante pour les praticiens. Elle rappelle que la protection des légataires est limitée avant le décès. Pour l'avenir, il est conseillé de prévoir des clauses dans les testaments pour éviter les ventes intempestives, par exemple en léguant la nue-propriété à un tiers et en imposant une clause d'inaliénabilité. Mais attention : une clause d'inaliénabilité doit être temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime (article 900-1 du Code civil).

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

• Puis-je occuper un bien avant le décès du testateur si j'ai un legs en usufruit ? Non, sauf si vous avez un autre titre (bail, autorisation écrite). La tolérance ne crée pas de droit.
• Que faire si le testateur vend le bien ? Vous perdez votre expectative. Vous ne pouvez pas vous opposer à la vente. En revanche, vous pouvez demander au testateur de modifier son testament ou de vous indemniser.
• Un acquéreur peut-il expulser un légataire qui occupe avec la tolérance du vendeur ? Oui, comme dans cette affaire. L'occupant est sans droit ni titre.
• Quels délais pour une expulsion ? En référé, quelques semaines à quelques mois. En procédure au fond, plusieurs mois à un an.
• Puis-je acquérir un usufruit par prescription si j'occupe avec tolérance ? Non, car l'occupation précaire (avec autorisation) ne permet pas la prescription.

En résumé : un legs en usufruit n'est pas un droit avant le décès. Vendez ou achetez en connaissance de cause. Si vous avez un doute, consultez un avocat spécialisé.

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