初审法官认定一位业主在建造建筑物时违反了对其不动产设定的城市规划地役权，并认定这些违法行为给相邻业主造成了直接和人身损害。只要初审法官没有指出无法执行请求的实际履行判决，他们就有权决定，拆除违规建造的建筑物以使其合规，是消除相邻业主所受妨害的唯一适当措施。
参考判决： cc • N° 76-13.467 • 1978-02-01 • 查阅判决 →
该判决对您的房地产权利提供了重要启示。以下是它对您的影响。
初审法官认定一位业主在建造建筑物时违反了对其不动产设定的城市规划地役权，并认定这些违法行为给相邻业主造成了直接和人身损害。只要初审法官没有指出无法执行请求的实际履行判决，他们就有权决定，拆除违规建造的建筑物以使其合规，是消除相邻业主所受妨害的唯一适当措施。
该判决确认了物权法的基本原则。
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À Nice, un propriétaire bailleur possède un immeuble de rapport. Son voisin a édifié une extension en violation des règles de hauteur du PLU, privant de lumière et de vue deux appartements côté sud. Depuis 6 mois, le bailleur a dû baisser les loyers de 200 € par mois au total et un locataire menace de partir.
Application pratique:
La décision de la Cour de cassation du 1er février 1978 confirme que si l'infraction aux servitudes d'urbanisme cause un préjudice direct et personnel au voisin, la démolition de la construction irrégulière est la seule mesure adaptée pour faire cesser le trouble, dès lors qu'elle est matériellement possible. Le bailleur doit rassembler les preuves (permis de construire du voisin, constat d'huissier, photos) et assigner le voisin en justice pour obtenir la démolition, sans se contenter de dommages-intérêts. Il est conseillé de consulter un avocat spécialisé pour évaluer la faisabilité de la démolition et engager l'action dans les délais.
Un primo-accédant a acheté une maison à Bordeaux pour 350 000 € avec une terrasse plein sud. Six mois après l'achat, son voisin a construit un cabanon de jardin de 12 m² à seulement 50 cm de la limite séparative, alors que le PLU impose un recul de 3 mètres. Le primo-accédant subit une perte d'intimité et une dévalorisation de sa terrasse.
Application pratique:
Selon la jurisprudence de 1978, le propriétaire voisin victime d'une construction irrégulière au regard des servitudes d'urbanisme peut exiger la démolition de cette construction pour mise en conformité, à condition que la démolition soit possible. Le primo-accédant doit vérifier la règle d'urbanisme applicable, faire constater l'infraction par un huissier, puis adresser une mise en demeure au voisin puis saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition du cabanon. Il ne doit pas accepter une simple indemnisation si la démolition est réalisable.
Dans une copropriété à Lyon, un copropriétaire a édifié sans autorisation de l'assemblée générale une extension de 15 m² sur le palier commun du 3e étage, pour agrandir son appartement. Les autres copropriétaires subissent une gêne visuelle et une réduction de l'espace commun. Le litige dure depuis un an et l'extension a coûté 30 000 €.
Application pratique:
La décision de la Cour de cassation confirme que la démolition d'une construction irrégulière est la sanction appropriée pour faire cesser le trouble subi par les voisins, dès lors qu'aucune impossibilité d'exécution n'est démontrée. Un copropriétaire lésé peut agir individuellement s'il subit un préjudice direct et personnel, ou via le syndic pour défendre les parties communes. Il faut réunir les preuves (règlement de copropriété, PV d'assemblée, photos), puis assigner le copropriétaire fautif en justice pour obtenir la démolition de l'extension et la remise en état des lieux.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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L'indemnisation des commerçants dont le fonds est situé dans un secteur à rénover n'est subordonnée qu'aux deux conditions prévues par l'article L 312-6 du Code de l'urbanisme ; dès lors, il importe peu que les bâtiments acquis par l'organisme rénovateur ne figurent pas sur la liste des bâtiments à démolir établie par le préfet.
La créance immobilière que possède le propriétaire participant à des opérations de rénovation urbaine sur l'organisme de rénovation en contrepartie de la cession de ses immeubles à cet organisme, ne peut être assimilée à la propriété immobilière, laquelle peut seule être inscrite au Livre foncier et ne peut être considérée comme une soulte. Par suite, le titulaire d'une telle créance ne peut bénéficier du privilège de l'article 2103-1 du Code civil.
Les dispositions de l'article L. 123-4 du Code de l'urbanisme ne pouvant faire échec aux dispositions d'ordre public de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, une cour d'appel qui après avoir relevé que la date de référence est, en cette circonstance, celle de la publication du plan d'occupation des sols (POS) révisé retient souverainement l'existence de l'intention dolosive de la commune.
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