原审法官经查明，一名丈夫在其子在场时，自称其妻的代理人以订立一项共同财产的出售，并保证其妻将在公证书上签字，法官由此推定该丈夫具有有效代理人的表象，且其行为约束了其妻子。
参考判决：最高法院（Cour de cassation, 拼音：gǔ r dé kǎ sà sī yǒng） • 编号 75-12.426 • 1976年12月14日 • 查阅判决 →
本判决对您的房地产法律权益提供了重要启示。以下为您解读其带来的影响。
原审法官查明，一名丈夫在其子在场时，自称其妻的代理人以订立一项共同财产的出售，并保证其妻将在公证书上签字，法官由此推定该丈夫具有有效代理人的表象，且其行为约束了其妻子。
本判决确认了财产法的基本原则。
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2023年，一对夫妇在巴黎（Paris）看中一套公寓，卖家丈夫声称全权代表妻子出售，并在儿子在场时口头保证妻子会在公证书上签字。买家支付了5万欧元定金，但妻子事后否认授权，拒绝履行合同。
Application pratique:
依据本判例，如果买家能证明存在代理权表象（如家属在场、口头保证等），法院可能认定丈夫的行为约束妻子。买家应立即保留所有沟通记录、在场证人证言及付款凭证，通过律师向妻子发出催告履行函，必要时在法定诉讼时效内起诉要求双倍返还定金或强制履行合同。
在里昂（Lyon），一对已离婚的夫妻仍共有别墅，丈夫在未获得前妻同意的情况下，向买家声称自己代表双方出售，并保证前妻将在公证书上签字。买家支付了10万欧元首付后，前妻明确拒绝追认，交易破裂。
Application pratique:
本案判决确认代理权表象可约束被代理人。前妻应立即书面声明从未授权且不追认，保留离婚判决书等文件证明代理权已终止。买家应主张合理信赖表象，收集丈夫的保证声明及支付凭证，提起民事诉讼要求丈夫赔偿损失；若证据显示前妻有意制造表象或默许，还可主张她承担连带责任。
马赛（Marseille）一家房地产中介代理出售一栋别墅，男卖家口头自称代表妻子全权处理，中介未要求书面授权便撮合交易。签署预售合同后，妻子声明从未授权，买家损失12万欧元定金，遂起诉中介和男卖家。
Application pratique:
依本判例，代理权表象的成立需由相对方证明合理信赖。中介作为专业人员，负有审慎核查义务，其未要求书面授权可能构成过失，需对买家的损失承担部分赔偿责任。买方可同时起诉男卖家欺诈和中介失职，中介应主动提供完整交易档案并协助买家收集表象证据，必要时可向男卖家追偿。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Seul le mandat de vente donné à l'agent immobilier justifie sa rémunération. Par suite viole les articles 7 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 la cour d'appel qui, pour condamner l'acquéreur d'un bien à payer à un agent immobilier une somme à titre de dommages-intérêts, fonde sa décision sur le bon de visite signé par l'acquéreur au profit de l'agent immobilier et comportant l'engagement de l'acquéreur de ne pas acheter le bien sans le concours de l'agent immobilier sous peine de dommages-intérêts.
L'acte notarié, qui énonce les noms, prénoms et demeure du témoin instrumentaire, satisfait aux exigences de l'article 12 de la loi du 25 ventôse an XI ; et ces énonciations, doivent être considérées comme faisant foi de la réalité du domicile du témoin au moment de la réception de l'acte par le notaire.
Un arrêt de la Cour de cassation du 10 juillet 2002 rappelle que le preneur à bail rural peut exercer son droit de préemption sur l'ensemble d'une propriété agricole mise en vente, même s'il n'en exploite qu'une partie. Décryptage de cette décision protectrice des fermiers.
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