L'indennità di sfratto deve essere

Application pratique:

En application de la décision, l'indemnité d'éviction se calcule sur la seule activité autorisée au bail (boulangerie) et non sur l'activité réelle (sandwicherie). Le silence du bailleur pendant 8 ans ne vaut pas acquiescement. Le bailleur doit donc rassembler le bail initial, tout courrier échangé, et refuser toute indemnité fondée sur le chiffre d'affaires de la sandwicherie. Il doit faire chiffrer l'indemnité par un expert sur la base de la boulangerie uniquement, et saisir le juge en cas de désaccord.

Application pratique:

La jurisprudence rappelle que l'indemnité d'éviction ne tient pas compte des activités non autorisées au bail, même si le bailleur ne s'y est pas opposé. Le locataire ne peut donc pas réclamer une indemnité basée sur le café ou les accessoires. Il doit vérifier si une autorisation écrite existe ; à défaut, il peut tenter de négocier un avenant au bail avant la fin, ou accepter l'indemnité calculée sur l'activité autorisée. Il doit aussi anticiper en demandant par écrit au bailleur la régularisation de ces activités pour tout futur bail.

Application pratique:

Avant d'acheter, l'investisseur doit vérifier l'activité autorisée au bail et la comparer à l'activité réelle. Selon la décision, le silence du bailleur ne vaut pas consentement, donc en cas d'éviction future, l'indemnité serait calculée sur le restaurant traditionnel seulement, ce qui diminue la valeur du fonds. L'acquéreur doit exiger une attestation écrite du bailleur confirmant l'autorisation de l'activité de bar, ou une régularisation par avenant au bail avant la signature. À défaut, il doit renégocier le prix en tenant compte du risque de moindre indemnité d'éviction.