Décision de référence : cc • N° 10-25.689 • 2011-12-06 • Consulter la décision →
Vous êtes propriétaire d'un local commercial à Rethel, et votre locataire, un petit commerçant, accumule les impayés de loyers. La clause résolutoire (celle qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas de défaut de paiement) est sur le point de jouer. Mais voilà que le liquidateur judiciaire du locataire – une société en liquidation – vous annonce qu'il va demander des délais de paiement et suspendre les effets de cette clause. Vous vous demandez : en a-t-il le droit ? N'est-ce pas une manœuvre pour gagner du temps et céder le fonds sans vraiment payer ? C'est exactement la question que la Cour de cassation a tranchée dans cette décision du 6 décembre 2011.
L'article L. 622-14 du code de commerce (relatif à la liquidation judiciaire) n'interdit pas au liquidateur de se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-41 du même code (qui permet au locataire de demander des délais de paiement pour éviter la résiliation du bail). La haute juridiction a jugé que tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée (c'est-à-dire définitive), le liquidateur peut solliciter ces mesures, même si l'objectif est de faciliter une cession du fonds de commerce plutôt que de payer la dette.
Pour les propriétaires bailleurs, cette décision est un avertissement : la clause résolutoire n'est pas une arme absolue. Pour les locataires en difficulté et leurs liquidateurs, c'est une bouffée d'oxygène. Décryptons ensemble cette affaire qui pourrait bien se jouer demain dans votre immeuble, que vous soyez à Tinqueux ou ailleurs.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X est propriétaire d'un local commercial situé à Rethel, donné à bail à une société qui exploite un fonds de commerce de vente de vêtements. Malheureusement, la société locataire rencontre des difficultés financières et cesse de payer ses loyers. Le bail contient une clause résolutoire classique : à défaut de paiement dans le mois suivant un commandement (une mise en demeure officielle), le bail est résilié de plein droit.
Le propriétaire délivre un commandement de payer, puis saisit le tribunal pour faire constater la résiliation. Entre-temps, la société locataire est placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur judiciaire (chargé de réaliser les actifs pour payer les créanciers) intervient dans la procédure. Il demande au juge des référés (celui qui statue en urgence) des délais de paiement pour la dette locative et, en conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire. Son objectif ? Obtenir un sursis pour pouvoir céder le fonds de commerce à un repreneur, ce qui permettrait de rembourser une partie des créanciers.
Le propriétaire s'oppose : selon lui, le liquidateur ne peut pas se prévaloir de l'article L. 145-41 du code de commerce (qui permet au locataire de demander des délais) car la liquidation judiciaire a pour but de payer les dettes, non de permettre une cession. De plus, il argue que la clause résolutoire a déjà joué avant l'ouverture de la liquidation. Le tribunal de commerce de Reims donne raison au propriétaire : il rejette la demande du liquidateur. Le liquidateur fait appel, puis se pourvoit en cassation. L'affaire monte jusqu'à la Cour de cassation, qui va trancher le débat.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation a cassé (annulé) l'arrêt de la cour d'appel de Reims qui avait suivi le propriétaire. Son raisonnement tient en deux points essentiels.
Premièrement, elle rappelle que l'article L. 622-14 du code de commerce (qui liste les pouvoirs du liquidateur) n'interdit pas au liquidateur de se prévaloir de l'article L. 145-41 du même code. Ce dernier texte permet au locataire de demander au juge des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative et, s'il obtient ces délais, la clause résolutoire est suspendue pendant le délai accordé. La Cour précise que le liquidateur peut agir tant que la résiliation du bail n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée, c'est-à-dire définitive et non susceptible d'appel.
Deuxièmement, la Cour écarte l'argument du propriétaire selon lequel la demande de délais visait à optimiser une cession et non à permettre au débiteur de régler sa dette. Elle considère que l'octroi de délais peut parfaitement avoir pour finalité de faciliter une cession du fonds de commerce, car celle-ci permet de générer des fonds pour désintéresser les créanciers. Dit autrement : vendre le fonds pour payer les dettes, c'est aussi une forme de règlement.
Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure : elle ne crée pas un droit nouveau, mais elle précise que le liquidateur n'a pas à démontrer que les délais permettront un paiement direct par le locataire ; il suffit qu'ils permettent de réaliser une cession bénéfique. La Cour de cassation utilise ici une interprétation téléologique (fondée sur l'objectif de la loi) : la liquidation judiciaire vise à maximiser le remboursement des créanciers, et la cession d'un fonds de commerce en activité est souvent plus profitable qu'une vente aux enchères.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Propriétaire bailleur : Si vous êtes confronté à un locataire en liquidation judiciaire, sachez que la clause résolutoire n'est pas une protection absolue. Le liquidateur peut demander des délais de paiement et suspendre ses effets, même si son but est de céder le fonds. Exemple concret : à Tinqueux, un propriétaire a vu son commandement de payer de 12 000 € d'arriérés de loyers contourné par un liquidateur qui a obtenu 6 mois de délai
