Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 20-22.164 • 2022-05-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Saintes, vermietet an ein Unternehmen, das gerade in Insolvenzverfahren (liquidation judiciaire) eröffnet wurde. Der Mieter nutzt die Räume weiter, zahlt aber keine Miete mehr nach dem Urteil. Sie möchten Ihre Immobilie zurückerhalten, aber der Insolvenzverwalter stellt einen Antrag auf Zahlungsfristen. Wie weit darf der Richter gehen? Der Kassationshof hat am 18. Mai 2022 entschieden: Der Insolvenzrichter, der auf der Grundlage von Artikel L. 641-12, 3° des Handelsgesetzbuchs angerufen wird, kann keinerlei Zahlungsfristen gewähren, weder nach allgemeinem Recht (Artikel 1343-5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) noch nach dem Statut der Gewerbemietverträge (Artikel L. 145-41 des Handelsgesetzbuchs). Einzig eine Frist von drei Monaten ist dem Vermieter gegenüber einwendbar, die des Artikels R. 641-21 des Handelsgesetzbuchs. Diese Entscheidung klärt die Befugnisse des Insolvenzrichters und schützt Vermieter vor missbräuchlichen Aussetzungen. Aber was ändert das konkret für Sie?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Gesellschaft Carla, Mieterin eines Geschäftsraums in Aytré, wird am 1. März 2018 in Insolvenzverfahren (liquidation judiciaire) eröffnet. Der Vermieter, die Eigentümer-SCI, sendet dem Insolvenzverwalter eine Mahnung zur Zahlung der nach dem Urteil fälligen Mieten, die seit Februar 2018 unbezahlt sind. Der Insolvenzverwalter zahlt nicht. Der Vermieter beantragt daraufhin beim Insolvenzrichter des Handelsgerichts La Rochelle die Feststellung der automatischen Kündigung des Mietvertrags, gestützt auf Artikel R. 641-21 des Handelsgesetzbuchs. Der Insolvenzrichter stellt die Kündigung fest, aber der Insolvenzverwalter legt Berufung ein mit der Begründung, der Richter hätte Zahlungsfristen gewähren müssen. Das Berufungsgericht Poitiers bestätigt die Kündigung, und der Insolvenzverwalter legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationshof weist die Beschwerde zurück: Der Insolvenzrichter hat keinerlei Befugnis, Fristen zu gewähren. Das spezielle Verfahren des Artikels L. 641-12, 3° ist abschließend.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof unterscheidet zwei Verfahren: einerseits die Klage auf Feststellung der automatischen Kündigung des Mietvertrags wegen Nichtzahlung der nach der Insolvenzeröffnung fälligen Mieten, gestützt auf Artikel L. 641-12, 3° des Handelsgesetzbuchs (der es dem Vermieter erlaubt, beim Insolvenzrichter die Feststellung der automatischen Kündigung zu beantragen, wenn die Mieten nicht innerhalb von drei Monaten nach einer Mahnung gezahlt werden); andererseits die Klage auf Eintritt der auflösenden Bedingung des allgemeinen Rechts, gestützt auf Artikel L. 145-41 des Handelsgesetzbuchs (der Gewerbemietverträge regelt und dem Richter erlaubt, Zahlungsfristen zu gewähren, um die Kündigung auszusetzen). Der Gerichtshof stellt klar, dass das erste Verfahren besonderen Bedingungen unterliegt und sich vom zweiten unterscheidet. Folglich kann der Insolvenzrichter weder Artikel L. 145-41 (der Fristen vorsieht) noch Artikel 1343-5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (allgemeine Zahlungsfristen) anwenden. Die einzige dem Vermieter gegenüber einwendbare Frist ist die Dreimonatsfrist des Artikels R. 641-21, während der der Vermieter nicht klagen kann. Mit anderen Worten: Nach Versendung der Mahnung hat der Insolvenzverwalter drei Monate Zeit zu zahlen; nach Ablauf dieser Frist muss der Insolvenzrichter die Kündigung feststellen, ohne zusätzliche Fristen gewähren zu können. Was nur wenige wissen: Der Insolvenzrichter hat keinerlei Ermessensspielraum; wenn die Voraussetzungen erfüllt sind (bestehender Mietvertrag, Insolvenzverfahren, nach dem Urteil unbezahlte Mieten, erfolglose Mahnung nach drei Monaten), muss er die Kündigung feststellen. Er kann beispielsweise keine Ratenzahlung über sechs Monate gewähren.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Sie können nun schneller handeln. Sobald Ihr Mieter in Insolvenzverfahren ist und die nach der Eröffnung fälligen Mieten nicht zahlt, senden Sie dem Insolvenzverwalter eine Mahnung per Gerichtsvollzieher. Warten Sie drei Monate, dann beantragen Sie beim Insolvenzrichter die Feststellung der Kündigung. Er wird die Kündigung feststellen, und Sie können Ihre Räume zurückerhalten. Konkretes Beispiel: In Saintes, ein 100 m² großer Raum, vermietet für 1.500 €/Monat. Wenn der Mieter drei Monate nicht zahlt, verlieren Sie 4.500 €, aber Sie erhalten die Räume zurück. Ohne diese Entscheidung hätte der Richter sechs Monate Frist gewähren können, was Ihnen zusätzliche 9.000 € Verlust gebracht hätte. Für den Mieter (oder den Insolvenzverwalter): Sie können keine Zahlungsfristen über drei Monate hinaus erwarten. Wenn Sie den Mietvertrag behalten wollen, müssen Sie unbedingt innerhalb von drei Monaten nach der Mahnung zahlen. Für den Erwerber des Geschäfts oder der Räume: Seien Sie vorsichtig: Wenn der Mieter in Insolvenzverfahren ist, kann der Mietvertrag schnell gekündigt werden. Überprüfen Sie, ob die nach der Eröffnung fälligen Mieten bezahlt sind.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Für den Vermieter: Fragen Sie den Insolvenzverwalter gleich nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens schriftlich, ob er den Mietvertrag fortsetzen will. Bei Schweigen mahnen Sie ab und beantragen Sie nach drei Monaten die Kündigung.
- Für den Mieter/Insolvenzverwalter: Zahlen Sie die Mieten nach der Eröffnung pünktlich oder stellen Sie sicher, dass Sie innerhalb der Dreimonatsfrist zahlen können.
- Für den Erwerber: Lassen Sie sich vor dem Erwerb eines Mietobjekts bestätigen, dass keine Insolvenzverfahren laufen und die Mieten aktuell sind.
- Allgemein: Holen Sie rechtlichen Rat ein, insbesondere von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt.
