参考判决： cc • N° 92-12.254 • 1995-04-11 • 查看判决 →
想象一下：在阿尔勒（Arles），一位小房东罗先生（M. Roux）得知他的租户正处于司法清算（一种旨在用债务人资产偿还债权人的集体程序）中。他出租的公寓是一笔有价值的资产，但清算人（负责变现资产的受托人）想出售它。如何出售？通过不动产扣押（一种强制拍卖的司法程序）还是通过友好出售（自愿的友好出售）？每个业主都会问：谁决定出售方式？中途可以改变主意吗？法国最高法院在1995年4月11日的判决中给出了明确的答案：是预审法官（监督清算的法官）授权出售，并且一旦授权通过扣押方式出售，就不能请求大审法庭将其转换为自愿出售。
事实：每天都会发生的故事
1991年6月，一名债务人（处于司法清算中的自然人或法人）需要出售一栋不动产。清算人为了实现该资产，请求预审法官授权。该法官发布了一项裁定（ordonnance）（预审法官的决定），授权“按照不动产扣押中自愿出售规定的形式，通过不动产扣押方式”出售。换句话说，法官授权了强制出售，但借用了某些自愿出售的形式。后来，清算人改变了主意：他更希望进行纯粹的自愿出售。于是他请求大审法庭（TGI）将强制出售转换为自愿出售，依据《民事诉讼法典》（Code de procédure civile）第744条和第745条（允许从不动产扣押转为友好出售的条文）。大审法庭同意了，但债务人和一名债权人提出异议：他们认为只有预审法官才有权授权出售，大审法庭不能修改这一授权。
法院的推理——详细解读
最高法院（法国最高司法机构）撤销了艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）支持转换的判决。它重申了适用法律：1985年1月25日法律第154条（现为《商法典》第L. 642-18条）规定，“授权出售处于司法清算中的债务人的不动产且不通过不动产扣押方式的，由预审法官作出”。简言之，只有预审法官可以决定出售是通过扣押还是友好方式进行。在本案中，预审法官已授权通过不动产扣押方式出售。因此，清算人随后不能请求大审法庭将该出售转换为自愿出售。为什么？因为大审法庭无权修改预审法官的决定。允许转换的《民事诉讼法典》第744条和第745条不适用于司法清算事项，因为集体程序特别法优先。最高法院严格裁定：一旦预审法官选择了扣押方式，就不能再通过其他法院走回头路。
这对您的实际影响
对于像维特罗勒（Vitrolles）的房东来说，如果您的租户处于司法清算中，并且清算人想要出售不动产，您必须知道出售方式由预审法官选择。如果法官授权通过不动产扣押出售，则出售将是强制性的（拍卖），这可能会压低价格，并使您失去协商友好出售的机会。如果您是债权人（例如，抵押贷款人），您希望以最高价出售；友好出售通常更有利。但注意：一旦预审法官作出决定，再请求大审法庭改变就为时已晚。如果您是债务人（处于清算中的人），您对出售方式没有发言权，但您可以在通知后10天内向上诉法院质疑预审法官的裁定。
避免此类纠纷的四个建议
- 提前预判：如果您是债权人或业主，请出席预审法官的听证会，提出您对友好出售而非强制出售的偏好。您可以就价格和期限提出论据。
- 及时质疑：如果预审法官授权通过扣押出售，您有10天时间（从通知之日起）向上诉法院提出上诉。不要拖延，因为一旦超过期限，决定即成为终局。
- 与清算人协商：在预审法官作出裁决之前，联系清算人，向其推荐一个可靠的买家或最低价格。如果符合债权人的利益，清算人可以向法官提出友好出售的请求。
- 聘请专业律师：集体程序技术性强。律师可以就保护您利益的最佳策略提供建议，无论您是债权人、债务人还是业主。
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深入探讨：相关判例及演变
1995年的这份判决属于法国最高法院的一贯立场，即强调预审法官在司法清算中不动产出售中的核心作用。在1985年法律之前，大审法庭在不动产扣押方面拥有更多权力。但此后，立法者希望通过将出售授权交由预审法官来简化和加快集体程序。后来的判决（商业庭，2008年2月12日，编号06-20.548）确认，即使预审法官授权友好出售，他也可以设定条件（最低价格、期限），清算人必须遵守。趋势是谨慎：一旦预审法官表态，很难回头，除非证明存在错误或情况发生变化。
总结与后续步骤
如果预审法官授权通过不动产扣押出售，您应该怎么做：
- 核对裁定通知的日期。
- 如果您想质疑，请在10天内向上诉法院提出上诉。
- 如果无法上诉，准备拍卖：评估财产，了解扣押程序。
- 如果您是债权人，出席拍卖以竞标或监控价格。
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