Location-gérance d'un fonds indivis : ce que dit la Cour de cassation
Lorsque plusieurs propriétaires indivis consentent ensemble un contrat de location-gérance sur un fonds de commerce, le contrat est nul si un seul des indivisaires remplit les conditions légales de durée d'exercice de la profession commerciale. C'est ce qu'a jugé la chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt du 11 décembre 1974 (n° 73-13.178), qui reste une référence pour comprendre les exigences attachées à la location-gérance en situation d'indivision.
indivision-et-un-contrat-de-location-gerance">Les faits : une indivision et un contrat de location-gérance
Deux propriétaires indivis d'un fonds de commerce avaient conclu, ensemble, un contrat de location-gérance avec un tiers exploitant. À l'époque des faits, la location-gérance était strictement encadrée par le décret du 30 septembre 1953 : pour pouvoir mettre son fonds en location-gérance, le propriétaire devait justifier d'une durée minimale d'exploitation personnelle ou d'exercice de la profession commerciale concernée.
Dans cette affaire, un seul des deux indivisaires remplissait cette condition de durée. L'autre ne pouvait se prévaloir d'aucune expérience ni exploitation personnelle suffisante. La Cour de cassation a jugé que cette situation suffisait à entraîner la nullité du contrat de location-gérance pris dans son ensemble.
Pourquoi la nullité s'impose même si un seul indivisaire est en cause
Le raisonnement de la Cour repose sur la nature même de l'indivision et du contrat conclu. La location-gérance ayant été consentie conjointement par les deux indivisaires, elle constitue un acte unique et indivisible. Dès lors qu'une des parties au contrat ne remplissait pas les conditions légales exigées pour mettre en location-gérance le fonds, c'est l'ensemble du contrat qui se trouve affecté, et non la seule quote-part de l'indivisaire défaillant.
Cette solution a une conséquence pratique majeure : la nullité du contrat entraîne la déchéance du bénéfice des dispositions protectrices du décret du 30 septembre 1953, notamment celles relatives aux garanties du bailleur et à l'encadrement des relations entre bailleur et locataire-gérant.
Une règle toujours d'actualité pour les biens en indivision
Si le décret de 1953 a depuis été codifié aux articles L. 144-1 et suivants du code de commerce, le principe dégagé par cet arrêt conserve toute sa pertinence : lorsqu'un fonds de commerce appartient à plusieurs personnes en indivision, chaque indivisaire doit être en mesure de remplir individuellement les conditions légales attachées à l'acte envisagé. Un seul indivisaire défaillant peut suffire à fragiliser, voire annuler, l'ensemble de l'opération.
- Vérifiez, avant toute signature, que chaque indivisaire remplit les conditions légales applicables à l'acte envisagé.
- Conservez tous les justificatifs d'exploitation ou d'exercice professionnel antérieur (factures, immatriculations, attestations).
- Faites établir le contrat par un professionnel du droit lorsque le fonds est détenu en indivision, pour sécuriser la validité de l'acte.
- En cas de doute sur la situation d'un co-indivisaire, sollicitez un avis juridique avant la conclusion du contrat.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une location-gérance de fonds de commerce ?
C'est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce (le bailleur) en confie l'exploitation à un locataire-gérant, qui l'exploite à ses risques et profits en contrepartie d'une redevance, sans transfert de propriété du fonds.
Que se passe-t-il si le contrat de location-gérance est annulé ?
La nullité produit en principe un effet rétroactif : les parties doivent être remises dans la situation antérieure, et le bailleur perd le bénéfice des dispositions protectrices normalement attachées à ce type de contrat, ce qui peut avoir des conséquences financières importantes.
Comment sécuriser une location-gérance lorsque le fonds est en indivision ?
Il convient de vérifier, avant la signature, que chaque indivisaire remplit individuellement les conditions légales requises, et de faire valider le montage par un avocat spécialisé en droit immobilier et commercial, afin d'éviter tout risque de nullité ultérieure.
Que vous soyez propriétaire indivis d'un fonds de commerce ou locataire-gérant, la validité de votre contrat mérite d'être vérifiée en amont. Le cabinet de Maître Cécile Zakine vous accompagne dans l'analyse et la sécurisation de vos opérations immobilières et commerciales.
