Location meublée touristique : la décision du Conseil constitutionnel qui change la donne à Paris et ailleurs

Vous êtes propriétaire d'un appartement à Annemasse ou Annecy, et vous songez à le louer meublé pour des séjours touristiques. Une question vous taraude : la mairie peut-elle m'interdire de louer plus de 120 jours par an ? Et si je dépasse, que risque-je ? C'est exactement le cas d'une société allemande, Windu GmbH, qui s'est heurtée à la réglementation parisienne. Le Conseil constitutionnel, saisi par la Cour de cassation, a rendu le 31 janvier 2019 une décision qui fait grand bruit. Sans surprise, il a validé les dispositions du code de la construction et de l'habitation (CCH) permettant aux communes de réguler les locations meublées touristiques. Mais que cela signifie-t-il concrètement pour vous ?

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Imaginez : Windu GmbH, société de droit allemand, propose à la location des logements meublés à Paris via la plateforme Airbnb. La Ville de Paris, confrontée à une pénurie de logements, a renforcé son arsenal juridique. En 2017, elle assigne Windu en justice, lui reprochant de publier des annonces sans respecter l'obligation de déclaration préalable (article L. 631-7 du CCH) et surtout de dépasser le plafond de 120 jours de location par an pour les résidences principales. Le tribunal de grande instance de Paris, saisi, doit trancher. Mais Windu soulève une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) : ces règles ne portent-elles pas atteinte à la liberté d'entreprendre et à la propriété ? Le tribunal transmet la QPC à la Cour de cassation, qui la renvoie au Conseil constitutionnel. Ce dernier, dans sa décision n° 18-40.042 du 31 janvier 2019, valide le dispositif. Pour lui, le législateur a poursuivi un but d'intérêt général — lutter contre la pénurie de logements — et les atteintes à la liberté d'entreprendre sont proportionnées.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le Conseil constitutionnel a examiné plusieurs griefs. Premièrement, la liberté d'entreprendre (article 4 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789). Les juges ont estimé que l'obligation de déclaration et la limitation à 120 jours sont des restrictions justifiées par l'objectif de préservation de l'offre de logements. En clair, l'intérêt général prime sur l'intérêt particulier du propriétaire à louer sans limite. Deuxièmement, le droit de propriété (article 17 de la Déclaration). Les magistrats ont considéré que le propriétaire conserve la jouissance de son bien et peut toujours l'habiter ou le louer à l'année. La limitation ne constitue pas une privation de propriété. Troisièmement, le principe d'égalité devant la loi (article 6) : les règles s'appliquent à tous les propriétaires de résidences principales, sans distinction arbitraire. Cette décision confirme la jurisprudence antérieure : les communes peuvent, sous certaines conditions, réguler les locations touristiques. C'est une victoire pour les villes comme Paris, mais aussi pour Annecy ou Annemasse, qui pourraient s'inspirer de ce modèle.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur à Annecy, sachez que la mairie peut, par délibération, soumettre les locations meublées touristiques à déclaration ou autorisation. Par exemple, depuis 2017, la Ville de Paris exige une déclaration préalable pour toute location d'une résidence principale, et un changement d'usage pour les résidences secondaires. Si vous louez votre appartement plus de 120 jours par an sans autorisation, vous risquez une amende civile pouvant aller jusqu'à 50 000 € (article L. 651-2 du CCH). Pour un logement de 30 m² à Annecy, loué 200 jours à 80 € la nuit, le manque à gagner pour la ville est conséquent, mais le risque pour vous est réel : une assignation en justice, des dommages et intérêts, et l'interdiction de publier des annonces. Si vous êtes locataire, vous pouvez signaler un abus à la mairie. Si vous êtes copropriétaire, vérifiez le règlement de copropriété : certaines clauses interdisent la location touristique. En résumé, avant de vous lancer, renseignez-vous sur la réglementation locale.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la réglementation locale : Consultez le site de votre mairie (Annecy, Annemasse, etc.) pour savoir si une déclaration ou une autorisation est obligatoire. Certaines communes exigent un changement d'usage.
• Déclarez votre location : Même si votre ville ne l'impose pas encore, déclarez votre activité auprès de la mairie et obtenez un numéro de déclaration. Cela vous protège en cas de contrôle.
• Respectez le plafond de 120 jours : Si vous louez votre résidence principale, ne dépassez pas 120 jours par an. Tenez un calendrier de réservation pour prouver votre bonne foi.
• Consultez le règlement de copropriété : Avant de louer, lisez le règlement. Certaines copropriétés interdisent la location meublée de courte durée. Une infraction peut entraîner des poursuites de la part du syndic.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Le Conseil d'État, dans un arrêt du 10 juin 2020 (n° 436080), a précisé que les communes peuvent imposer un changement d'usage pour toute location meublée touristique, même pour une résidence principale, dès lors que la commune a adopté une délibération en ce sens. La Cour de cassation, dans un arrêt du 25 mars 2021 (n° 19-24.426), a condamné un propriétaire à 50 000 € d'amende pour avoir loué son appartement parisien sans déclaration. La tendance est claire : les juges valident les restrictions locales et durcissent les sanctions. À l'avenir, les plateformes comme Airbnb devront coopérer davantage avec les mairies pour transmettre les données des loueurs.

Questions fréquentes

Puis-je louer mon appartement à Annecy sur Airbnb sans rien déclarer ?
Non, si votre commune a adopté une réglementation. Depuis 2023, Annecy impose une déclaration préalable pour toute location meublée touristique, et les locations de résidences principales sont limitées à 120 jours par an.

Que risque-t-on si on dépasse les 120 jours ?
Une amende civile jusqu'à 50 000 €, une action en cessation de la location, et l'obligation de rembourser les loyers perçus indûment. La mairie peut aussi vous assigner devant le tribunal.

La décision du Conseil constitutionnel s'applique-t-elle à toute la France ?
Oui, dans son principe. Mais chaque commune doit adopter une délibération pour appliquer les règles. Vérifiez auprès de votre mairie.

Un locataire peut-il sous-louer son logement sur Airbnb ?
Non, sans l'accord du propriétaire. La sous-location est interdite sauf autorisation expresse. Le locataire risque la résiliation du bail et des dommages et intérêts.

Puis-je contester une amende de la mairie ?
Oui, devant le tribunal judiciaire. Mais les chances de succès sont faibles si vous avez violé la réglementation. Mieux vaut régulariser la situation.

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