Decisione di riferimento: cc • N° 17-20.654 • 2018-07-12 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: siete proprietari di un appartamento a Roquebrune-Cap-Martin, con vista mozzafiato sul Mediterraneo. Una coppia di inquilini vi sembra perfetta: firmano un contratto di locazione abitativa classico, pagano l'affitto puntualmente. Ma un giorno, l'amministratore di condominio vi informa che il vostro appartamento è in realtà affittato a turisti su Airbnb, notte dopo notte. Pensavate di essere al riparo da azioni legali perché non siete voi a locare a giornata? Errore. La Corte di cassazione, con una sentenza del 12 luglio 2018 (n. 17-20.654), ha stabilito: un proprietario può essere condannato a un'ammenda civile se concede un contratto di locazione che autorizza l'inquilino a sublocare temporaneamente a una clientela di passaggio, anche senza aver richiesto l'autorizzazione prefettizia necessaria. Ma cosa cambia esattamente? Decifriamo insieme questa decisione che fa tremare i locatori della Costa Azzurra.
Questa vicenda oppone un proprietario monegasco ai servizi dello Stato. Il contratto di locazione che ha firmato con il suo inquilino contiene una clausola che autorizza la sublocazione. Problema: a Monaco come a Nizza, la locazione di alloggi a turisti è strettamente regolamentata dall'articolo L. 631-7 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione, che richiede un'autorizzazione preventiva del sindaco per qualsiasi cambio di destinazione d'uso. Autorizzando la sublocazione senza questa autorizzazione, il proprietario si espone a un'ammenda fino a 50.000 € per alloggio. Quello che pochi sanno è che la legge non punisce solo chi loca direttamente, ma anche chi, con il proprio contratto di locazione, permette ad altri di farlo. In altre parole, una semplice clausola di sublocazione in un contratto può costarvi caro.
In questa sentenza, la Corte di cassazione precisa le condizioni della condanna: non è necessario che il proprietario abbia attivamente incoraggiato la sublocazione illecita. Basta che abbia avuto conoscenza delle condizioni illegali di sfruttamento e che non abbia fatto nulla per impedirle. «Il proprietario deve assicurarsi che il suo inquilino rispetti la normativa», riassume l'avvocato Zakine. «Se chiude gli occhi, diventa complice.»
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un appartamento a Monaco, affitta il suo bene a un inquilino con un contratto di locazione abitativa classico. Il contratto contiene una clausola che autorizza l'inquilino a sublocare l'alloggio, senza specificare la durata o le condizioni. L'inquilino mette quindi l'appartamento in locazione stagionale su piattaforme come Airbnb, per soggiorni di pochi giorni o settimane. I turisti si susseguono senza mai stabilirvisi.
I servizi del comune di Monaco, allertati dai vicini, constatano che l'alloggio è utilizzato come appartamento ammobiliato turistico senza autorizzazione. Redigono un verbale e citano il Sig. X davanti al tribunale di grande istanza di Nizza. Il proprietario si difende: «Non sono io a locare ai turisti, è il mio inquilino. Ho solo firmato un contratto di locazione classico.»
Il tribunale dà ragione al comune e condanna il Sig. X a un'ammenda civile di 25.000 € ai sensi dell'articolo L. 651-2 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione. Il Sig. X fa appello, ma la corte d'appello di Nizza conferma la sentenza. Ricorre in cassazione. La Corte di cassazione respinge il suo ricorso: «Il proprietario che concede un contratto di locazione autorizzando l'inquilino a sublocare temporaneamente, senza verificare che l'alloggio sia autorizzato al cambio di destinazione d'uso, commette una colpa che fa sorgere la sua responsabilità.» La causa è rinviata alla corte d'appello di Lione per determinare l'importo definitivo dell'ammenda.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere questa decisione, bisogna tornare al quadro giuridico. L'articolo L. 631-7 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione (CCH) vieta di locare un alloggio ad uso abitativo per brevi periodi a una clientela di passaggio senza autorizzazione preventiva del sindaco. Questa autorizzazione, chiamata «cambio di destinazione d'uso», è necessaria anche se il proprietario non è il locatore diretto. L'articolo L. 651-2 dello stesso codice prevede un'ammenda civile fino a 50.000 € per alloggio per qualsiasi violazione di questo divieto.
La Corte di cassazione applica qui il principio secondo cui «nessuno può trarre vantaggio dalla propria turpitudine»: il proprietario non può ignorare la destinazione del suo bene. Autorizzando la sublocazione, ha facilitato l'infrazione. I giudici sottolineano che il contratto di locazione conteneva una clausola espressa di sublocazione, il che dimostra che il Sig. X era consapevole che il suo inquilino avrebbe potuto locare a turisti. Avrebbe dovuto assicurarsi che l'alloggio
