参考判决：cc • N° 17-20.654 • 2018-07-12 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是罗克布吕讷-卡普马丁（Roquebrune-Cap-Martin）一套公寓的业主，拥有地中海的无敌海景。一对租户看起来非常完美：他们签署了一份标准的住宅租约，按时支付租金。但有一天，物业委员会告诉您，您的公寓实际上在Airbnb上按夜出租给游客。您以为可以免于被起诉，因为不是您按日出租？错了。法国最高法院（Cour de cassation）在2018年7月12日的一份判决（案号17-20.654）中裁定：如果房东签署的租约允许租户临时转租给过往旅客，即使没有申请所需的省府许可，房东也可能被处以民事罚款。但这究竟意味着什么？让我们一起来解读这项让蔚蓝海岸（Côte d'Azur）的房东们瑟瑟发抖的判决。
此案涉及一位摩纳哥（Monaco）房东与国家服务机构之间的纠纷。他与租户签署的租约中包含允许转租的条款。问题在于：无论是在摩纳哥还是在尼斯（Nice），将住宅出租给游客都受到《建筑与住宅法典》（Code de la construction et de l'habitation）第L. 631-7条的严格监管，该条款要求任何用途变更都必须事先获得市长批准。由于允许转租而未获得此批准，房东面临每套住房最高50,000欧元的罚款。很少有人知道，法律不仅惩罚直接出租的人，也惩罚通过租约允许他人这样做的人。换句话说，合同中的简单转租条款可能会让您付出高昂代价。
在此判决中，法国最高法院明确了处罚条件：房东无需积极鼓励非法转租。只要房东知道非法经营条件但未采取任何措施阻止即可。“房东必须确保其租户遵守法规，”Zakine律师总结道。“如果他视而不见，他就成了共犯。”
事实：一个每天都会发生的故事
X先生是摩纳哥一套公寓的业主，通过标准住宅租约将房产出租给一名租户。合同包含允许租户转租房屋的条款，但未明确期限或条件。租户随后在Airbnb等平台上将公寓作为季节性租赁，提供几天到几周的住宿。游客络绎不绝，但从未在此定居。
摩纳哥市政府在接到邻居举报后，发现该住宅被用作旅游家具房而未获授权。他们起草了一份笔录，并在尼斯大审法院（tribunal de grande instance de Nice）起诉X先生。房东辩护道：“不是我出租给游客，是我的租户。我只是签了一份标准租约。”
法院支持市政府，依据《建筑与住宅法典》第L. 651-2条判处X先生25,000欧元的民事罚款。X先生上诉，但尼斯上诉法院（cour d'appel de Nice）维持原判。他向最高法院提起上诉。最高法院驳回其上诉：“房东签署允许租户临时转租的租约，而未核实房屋是否已获准改变用途，构成过失，须承担责任。”案件被发回里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）以确定最终罚款金额。
法院的推理——详细解析
要理解这一判决，需要回到法律框架。《建筑与住宅法典》第L. 631-7条禁止未经市长事先批准将住宅短期出租给过往旅客。这种批准称为“用途变更”（changement d'usage），即使房东不是直接出租人也需要。同一法典的第L. 651-2条规定，对违反此禁令的行为可处以每套住房最高50,000欧元的民事罚款。
最高法院在此适用了“任何人不得利用自身的卑鄙行为”（nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude）原则：房东不能忽视其房产的用途。通过允许转租，他促成了违法行为。法官强调，租约中包含明确的转租条款，这表明X先生意识到其租户可能会出租给游客。他本应确保房屋被允许用于此用途，或者禁止转租。
这一判决确认了先前的判例：早在2016年，最高法院就曾因房东允许租户在Airbnb上转租而判处其承担责任（第三民事庭，2016年6月9日，案号15-13.784）。2018年的判决更进一步，明确指出即使没有积极参与，仅知道非法条件就足够。“换句话说，如果您知道您的租户进行季节性转租而您不采取行动，您就要负责，”Zakine律师解释道。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是出租房东：在签署任何允许转租的租约之前，您必须核实您的房屋是否被允许作为旅游家具房出租。如果您不希望进行旅游租赁，请在租约中加入明确禁止转租的条款。否则，您将面临每套住房25,000至50,000欧元的罚款，外加诉讼费用。例如，罗克布吕讷-卡普马丁一套月租800欧元的公寓，如果租户将其转租给游客，您可能被处以30,000欧元的罚款。
如果您是租户：请注意，未经房东书面同意而转租是禁止的（除非有例外情况），并且如果您的租约允许转租，您必须确保房屋符合法规。在发生纠纷时，您可能与房东连带承担罚款责任。
如果您是购房者：在购买已出租的房产前，请要求查看租约并确认没有转租条款。如果该房产曾未经授权用于旅游租赁，购房者可能继承诉讼风险。
如果您是共有人：共有物业章程（règlement de copropriété）可能禁止季节性租赁。即使房东获得了省政府批准，物业委员会也可以采取行动。2018年的判例加强了物业委员会向出租房东追责的可能性。
如何应对？如果您处于这种情况，您应立即咨询专门从事房地产法的律师。摩纳哥的一位房东在此判决后不得不支付30,000欧元的罚款和5,000欧元的律师费。“在我的实践中，我遇到过房东完全不知道租户在转租的案件。但法律不原谅无知，”Zakine律师警告说。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草无转租条款的租约：明确禁止任何转租，即使是部分转租，除非事先获得书面同意。使用类似“租户不得转租全部或部分房屋，也不得转让租约，除非得到出租人的明确书面授权”的措辞。
- 核实用途变更授权：在签署允许转租的租约前，向市政府询问该房屋是否被归类为旅游家具房或是否已获得用途变更授权。例如，在尼斯，该程序可能需要2个月。
- 监控在线广告：定期在Airbnb、Booking.com或Leboncoin上搜索，查看您的房产是否被挂牌出租。如果是，正式通知您的租户在8天内停止，否则将解除租约。
- 咨询专业人士：专业律师可以起草合规的租约并就风险提供建议。“咨询费用（45欧元）与50,000欧元的罚款相比微不足道，”Zakine律师提醒道。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决是严厉打击滥用季节性租赁的司法趋势的一部分。2016年，最高法院已判处一名房东因未对租户在Airbnb上转租采取行动而承担责任（第三民事庭，2016年6月9日，案号15-13.784）。2018年的判决确认并澄清了仅知道非法条件即足够。此外，欧盟法院（Cour de justice de l'Union européenne）在2020年9月22日的判决（案号C-724/18）中认可了要求短期租赁授权的国家法规，从而加强了处罚的合法性。
自2018年以来，尼斯、马赛（Marseille）和里昂的法院系统性地适用这一判例。“法官越来越严厉，因为紧张地区的住房短缺促使他们保护传统租赁市场，”Zakine律师观察道。未来？责任可能扩展到平台本身，但目前是房东买单。
行动前清单
- 如果您是房东且租约允许转租：
- 向市政府核实房屋是否已获得用途变更授权。
- 向您的租户发送挂号信，禁止任何季节性转租。
- 如有必要，咨询律师修改租约。
- 如果您发现租户向游客转租：
- 收集证据（广告截图、邻居证词）。
- 通过附有回执的挂号信正式通知租户在8天内停止。
- 如果拒绝，向司法法院（tribunal judiciaire）起诉要求解除租约并索赔。
- 如果您是租户并希望转租：
- 获得房东的书面同意。
- 核实房屋是否被允许作为旅游家具房出租（向市政府查询）。
- 如果在巴黎，遵守每年最多120天的规定，或遵守其他地方的规定。
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