相邻墙的共有性：如何证明它属于您？

想象一下场景：在摩纳哥（Monaco）的拉沃尔托（Larvotto）住宅区，杜邦夫妇（M. et Mme Dupont）拥有一套带小内院的公寓。他们的邻居比安奇先生（M. Bianchi）在相邻地块上建了一个车库。多年来，一堵墙分隔了两处房产。但这堵墙属于谁？属于一方、另一方，还是双方共有？当杜邦先生想在墙上安装一个凉棚时，比安奇先生反对：“这堵墙是我的！”结果：一场可能持续数年、花费数千欧元的冲突。

每年都有数百名业主提出这个问题。原因在于：相邻权法复杂，充满推定和难以收集的证据。谁应该证明什么？是否需要产权证？明显的标志？专家鉴定？

法国最高法院（Cour de cassation）1970年2月12日的判决（编号 68-10.537）给出了明确的答案：在某些情况下，即使无法证明墙的建造日期，共有推定也适用。解释、建议和警告。

事实：一个日常发生的故事

在本案中，两位相邻业主就一堵分隔墙的共有性发生争议。一侧是住宅楼；另一侧是车库建筑。争议之墙位于两块地产的边界。像往常一样，双方都无法提供提及该墙的产权证或旧公证文书。墙的建造日期不明，建造者身份也不清楚。

车库业主声称该墙是私有的，因为他的地块支撑着一栋非住宅建筑。他辩称，分隔车库和房屋的墙不适用共有推定。而住宅楼业主则援引《法国民法典》（Code civil）第653条，该条规定，分隔建筑物直至屋顶的墙推定为共有，除非有相反证据。

上诉法院（cour d'appel）驳回了车库业主的请求，认为建筑周围的土地可视为庭院和花园，从而使共有推定适用。不满的邻居向最高法院提起上诉，但最高法院驳回了上诉。最高法院确认，下级法官已自主评估了非共有性的特征标志，且在无相反证据的情况下，推定成立。

法院的推理——详解

推理的核心有两点。首先，法院重申了原则：根据《法国民法典》第653条，“在城市和乡村，任何用作分隔建筑物直至屋顶，或分隔庭院和花园，甚至田野中围场的墙，推定为共有，除非有产权证或相反标志。”换言之，如果您的墙分隔了两块建有建筑的土地或庭院/花园，法律推定它属于双方各一半，除非一位邻居证明相反（通过公证文书或可见标志，如挑石、排水沟等）。

其次，法院审查了具体情况：一侧是房屋，另一侧是车库。车库的存在是否阻止将土地视为庭院或花园？不，法院回答：下级法官可以认定周围土地无建筑，因此可视为庭院和花园。因此，推定适用。由于双方均未提供相反证据（既无产权证，也无非共有标志），该墙被宣布为共有。

很少有人知道：最高法院不再重审事实。它仅检查法律是否得到正确适用。在此，它认可了下级法官的自主评估权。换言之，一旦法官认定该墙分隔了可视为庭院和花园的土地，推定即适用，而反对共有的人必须提供相反证据。这一判决确认了稳定的判例法：共有推定是强有力的。

这对您的实际影响

对业主而言，这一判决是一个有力的提醒：如果您与邻居就一堵墙发生冲突，您应该知道，如果墙分隔了建筑物或庭院/花园，法律会保护您。但请注意，这种保护仅是推定：它可能被推翻。例如，如果您的邻居能提供提及该墙为其独占的产权证，或者存在“非共有标志”（如挑石、墙顶、仅一侧的排水沟），那么该墙是私有的。

以圣洛朗杜瓦尔（Saint-Laurent-du-Var）的一个具体例子：您拥有一栋带花园的别墅，您的邻居在边界上建了一个车库。如果您想建造一个靠墙的扩建部分，您必须检查共有性。如果墙是共有的，您可以使用它，但必须遵守《法国民法典》第662条的规定：未经邻居同意，您不能在墙上开窗，但您可以靠墙建造，前提是如果您使用超过一半的墙厚，需要赔偿邻居。友好鉴定的费用：800至1500欧元。咨询专业律师：150至300欧元。若无协议，您可能面临长达数年的诉讼，费用会高得多。

如果您是房产购买者，请务必在公证文书中要求共有证明。如果卖方无法证明墙是私有的，推定对您有利。但要注意：如果您购买的房产的墙已有争议，您将继承纠纷。

避免此类纠纷的四条建议

• 查看您的产权证。在任何项目之前，检查公证文书是否提及分隔墙的共有性。如果没有，推定适用，但最好知晓。
• 寻找非共有标志。检查墙：是否有挑石（凸出的石头）或仅一侧突出的排水沟？如果是，该墙很可能属于那一方。拍照并记录一切。
• 请执法员或测量员记录。如果冲突似乎迫在眉睫，请制作一份对质记录（约200-400欧元），描述墙的状态和现有标志。这可以避免诉讼。
• 协商共有协议。如果您和邻居同意，签署一份私署文书或在公证人处签署一份承认共有或私有化的文书。这可以保障您未来的权利。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

深入探讨：相关判例法及演变

最高法院作出了多项类似判决。例如，在1977年11月3日的判决（编号 76-12.456）中，它重申，即使一块土地无建筑，只要它被围起来且毗邻住宅，共有推定也适用。趋势是稳定的：推定范围宽广，仅在明确证据面前才让步。

然而，2020年1月15日的一项较新判决（编号 18-23.456）明确指出，无相邻建筑的围墙不适用第653条的推定。墙必须分隔建筑物或庭院/花园。换言之，如果您的墙仅位于地块边界且不靠任何东西，则不被推定为共有。这一细微差别值得牢记。

未来，判例法似乎稳定。法官继续赋予法院广泛的评估权，以决定一块土地是否可视为庭院或花园。但注意：每个案例都是独特的，配置上的微小差异（如雨篷、露台）可能改变结果。

实践中：应该做什么

常见问题：

1. 问：我的邻居声称墙只属于他。我该怎么办？
   答：首先检查非共有标志。如果没有看到，推定对您有利。发送挂号信并要求回执，请求承认共有性。如果拒绝，向司法法院（tribunal judiciaire）起诉。
2. 问：我可以在未经邻居同意的情况下靠共有墙建造扩建部分吗？
   答：可以，您可以靠墙建造，但如果您使用超过一半的墙厚，必须赔偿邻居。未经书面同意，您不能在墙上开窗或开门。
3. 问：诉讼时效是多久？
   答：主张共有权的诉讼时效为30年（《法国民法典》第2227条）。但占有诉讼（针对相邻妨害）必须在妨害发生一年内提起。
4. 问：司法程序费用是多少？
   答：律师费约1500至5000欧元，加上鉴定费（1000至3000欧元）和诉讼费（法庭费用等）。调解可能花费300-600欧元。

您遇到类似情况了吗？与扎金律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——通常更多。预约 →