Résidence secondaire à Antibes, logement en cours de vente, immeuble en attente de travaux : un bien vide est une cible. En 2026, le dispositif issu de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite s'applique pleinement. Voici ce qu'il faut en retenir, avec des conseils concrets.
Ce qui change en 2026 : les faits
La loi anti-squat a renforcé l'arsenal pénal et accéléré certaines procédures. Les points essentiels, que les propriétaires doivent connaître en 2026 :
Des sanctions pénales élargies
- L'introduction et le maintien dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte sont punis de trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende.
- Un nouveau délit d'occupation frauduleuse vise les locaux à usage d'habitation, mais aussi les locaux commerciaux, agricoles ou professionnels : deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende.
- Le fait de se faire passer pour le propriétaire ou le locataire, avec de faux documents, afin de louer ou de céder un bien qui ne vous appartient pas est également sanctionné.
Une procédure d'évacuation plus rapide pour le domicile
Lorsque le logement occupé est un domicile (résidence principale ou secondaire, y compris meublée), le propriétaire peut déposer plainte, prouver son droit sur le bien, faire constater l'occupation par les forces de l'ordre, puis demander au préfet de mettre les occupants en demeure de quitter les lieux. Le préfet dispose de 48 heures pour répondre et la mise en demeure ne peut pas être inférieure à 24 heures.
Des impayés traités plus vite
Dans les baux d'habitation, le délai laissé au locataire pour régler après un commandement de payer a été ramené à six semaines pour les clauses résolutoires. Le juge peut aussi encadrer plus strictement les délais accordés avant l'expulsion.
Les conséquences pratiques
Pour les propriétaires
La protection est plus nette pour un logement meublé et manifestement habité, même occasionnellement. Elle l'est moins pour un bien totalement vide : dans ce cas, la voie judiciaire (référé devant le juge) reste souvent nécessaire, avec des délais plus longs. La vacance prolongée augmente donc le risque, et la difficulté à prouver que le logement était bien votre domicile.
Pour les acheteurs
Avant d'acquérir un bien vendu libre, vérifiez sa situation réelle : occupation, état des lieux, présence de compteurs actifs, identité de l'éventuel occupant. Un bien occupé sans titre peut bloquer une vente ou en retarder l'entrée en jouissance. Une visite sur place et des clauses adaptées dans l'avant-contrat sont indispensables.
Pour les locataires
Le texte vise les occupants sans droit ni titre, pas les locataires de bonne foi. Mais les règles sur les impayés se sont durcies : mieux vaut réagir dès le premier retard, en contactant le bailleur et en sollicitant les aides existantes, plutôt que d'attendre le commandement de payer. Si vous avez signé un bail auprès d'une personne qui n'était pas le véritable propriétaire, conservez toutes les preuves : vous pouvez être victime d'une escroquerie.
Les pièges à éviter
- Se faire justice soi-même. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, ou faire sortir les occupants sans décision est illégal et peut vous exposer à des poursuites.
- Attendre pour réagir. Chaque jour compte : une plainte immédiate et un constat rapide conditionnent la suite de la procédure.
- Ne pas garder de preuves de domicile. Facture d'énergie, taxe foncière, assurance, titre de propriété : sans justificatifs, la procédure administrative est fragilisée.
- Négliger l'assurance. Vérifiez que votre contrat couvre la vacance, le vandalisme et les dégradations liées à une occupation illicite.
- Laisser le bien sans signe de vie. Boîte aux lettres pleine, volets fermés en permanence, jardin à l'abandon : tout cela signale l'inoccupation. Un passage régulier, un voisin de confiance ou un gardiennage limite le risque.
- Oublier l'état du bien après la libération des lieux. Les dégradations doivent être documentées avant toute remise en état, sans quoi l'indemnisation sera difficile à obtenir.
Quand consulter un professionnel
Consultez un avocat en droit immobilier dès que vous constatez une occupation sans titre, avant de déposer plainte si possible : il choisira la bonne voie (préfet ou juge), préparera le dossier de preuves et vous évitera les erreurs de procédure. Il est également utile avant l'achat d'un bien vendu libre, ou lorsqu'un locataire cesse de payer.
Un expert bâtiment indépendant est précieux en amont, pour sécuriser un bien vacant (points d'accès fragiles, ouvertures, installations à couper), et en aval, pour établir un constat contradictoire des dégradations et chiffrer les travaux. Son rapport sert de base à l'indemnisation par l'assureur ou à la réclamation devant le juge.
Pour toute question sur votre situation, Me Cécile Zakine (volet juridique) et Cassini Expertise (volet technique) vous répondent à Antibes et partout en France.
