参考判决： cc • N° 10-18.343 • 2012-02-23 • 查阅判决 →
您与位于布洛涅-比扬古（Boulogne-Billancourt）的一家房地产开发商签署了预售合同。向您介绍该项目的销售人员曾向您许下种种美好承诺：降价、高档装修、快速交房。但几个月后，一切都不如预期。工期延误、装修质量低劣，您发现该销售人员既不是房地产经纪人，也不是在房地产经纪人登记册（即带有专业证卡的“RCS”）上注册的代理人。您不禁疑问：这位销售人员有权这样做吗？ 最重要的是，我能向他或开发商追责吗？
法国最高法院（Cour de cassation）在2012年2月23日的一个标志性案件（编号10-18.343）中对此问题作出了裁决。它重申了一项基本原则：1970年1月2日第70-9号法律（即“霍盖特法”（loi Hoguet），规范房地产经纪人活动）的规定属于公共秩序（ordre public）范畴。这意味着它们对所有主体具有强制力，即使合同未提及，即使介入者自称“简单的业务引介人”或为开发商行事。换言之，一位通常为开发商带看房产、谈判价格或起草文件的销售人员，须承担与房地产经纪人相同的义务：必须持有专业证卡、拥有财务担保和职业责任保险。如果其不具备这些条件，您可以主张合同无效或要求损害赔偿。
但这对您究竟有何具体影响？如果您处于这种情况该如何应对？本文剖析该判决，解释法官的推理，并为您提供实用建议以避免陷阱。
事实：一个每天都会发生的故事
X女士是尼姆（Nîmes）一块土地的所有者，她委托COPAG公司（一家房地产开发公司）销售其地块。2006年，她签署了一份初始文件，随后又签署了十二份销售补充协议。但很快，分歧出现：X女士认为COPAG越权，并未遵守适用于房地产经纪人的规则。实际上，COPAG并不持有霍盖特法（loi Hoguet）所要求的专业证卡。它自称“开发商”，但实际上从事的是通常的房地产居间活动（即撮合买卖双方、带看房产、谈判价格）。
X女士随后将COPAG诉至法院，要求宣告销售合同无效并索赔。COPAG公司（后更名为Compagnie Immobilière）辩称其并非房地产经纪人，仅为普通开发商。而霍盖特法（loi Hoguet）根据其主张仅适用于“纯粹”的房地产经纪人，不适用于销售自有项目的开发商。
尼姆上诉法院（cour d'appel de Nîmes）在2010年2月25日的判决中支持了X女士：法院认定COPAG从事的是通常且主要的房地产居间活动，这从十二份销售补充协议中可见一斑。法官认为，无论COPAG是否为开发商，只要其通常参与房地产买卖或租赁交易，就须受霍盖特法（loi Hoguet）约束。该公司向最高法院提起上诉。
最高法院驳回了上诉，维持了上诉法院的判决。在一份非常清晰的判决中，最高法院指出：“1970年1月2日第70-9号法律和1972年7月20日第72-678号法令的公共秩序规定，适用于通常从事或协助该法第1条所规定交易的人，即使是为开发商行事，无论这些开发商是否为相关不动产的所有者。”简言之，充当房地产经纪人的开发商将被视为房地产经纪人。
法院的推理——剖析
要理解这一判决，首先需要了解霍盖特法（loi Hoguet）。该法于1970年通过，旨在保护消费者在房地产交易中的权益。它要求任何从事或协助房地产买卖、租赁、转租、交换等交易的人必须证明：
- 持有商会颁发的专业证卡；
- 拥有财务担保（以覆盖为客户持有的资金）；
- 拥有职业责任保险；
- 并遵守严格的职业道德规则。
该法第1条列举了所涉交易：买卖、租赁、转租、交换等。第3条明确规定，从事这些交易的人必须持有专业证卡。
在本案中，最高法院基于该法的公共秩序性质作出裁决。公共秩序（ordre public）是指保护公共利益、不得通过合同减损的强制性规则。因此，即使COPAG主张其仅为开发商，其与X女士的合同也未提及霍盖特法（loi Hoguet），该法仍然适用，因为它属于公共秩序。
法官还对“协助”（prêtent leur concours）一词作了广义解释。要受该法约束，不一定必须是注册的房地产经纪人：只需通常参与房地产交易即可。本案中，COPAG签署了十二份销售补充协议，这证明了其通常从事此类活动。
最后，最高法院驳回了COPAG关于其并非房产所有者的论点。霍盖特法（loi Hoguet）既适用于所有者，也适用于非所有者：关键在于居间活动，而非财产所有权。
鲜为人知的是，这一判决是连续判例的一部分。早在2008年，最高法院就已裁定，一家销售共有公寓单元的房地产开发公司须受霍盖特法（loi Hoguet）约束（民事第一庭，2008年4月30日，编号07-13.416）。2012年的判决确认并强化了这一立场。
这对您的具体影响
这一判决对所有房地产参与者都具有非常实际的启示。
对卖方业主（如X女士）： 如果您委托一个实际上充当房地产经纪人但无专业证卡的开发商出售您的房产，您可以主张委托或销售合同无效。这意味着您无需支付约定的佣金，甚至可以在遭受损害时索赔（例如，如果开发商以低于市场的价格出售了房产）。例如：埃夫里（Évry）的一位业主委托一家无证卡的开发商出售其公寓。房产以20万欧元售出，但开发商收取了2万欧元费用。业主可以主张无效并要求返还2万欧元。
对买方： 如果您通过无专业证卡的开发商购买房产，您可以主张买卖合同无效，或在被误导时要求损害赔偿。例如，如果开发商承诺了未履行的服务，即使其不是房地产经纪人，您也可以向其追责。但请注意：无效并非自动；您需要证明无证卡给您造成了损害。
对开发商： 这一判决迫使他们如果从事居间活动，必须遵守霍盖特法（loi Hoguet）。许多开发商认为他们因出售自有房产而豁免。但若他们为他人行事（例如，为其他业主销售单元），情况则不同。在我的实践中，我曾遇到开发商被不满业主索赔大额款项的案例，他们无法以自身身份逃避义务。
如果您处于这种情况，您应该： 核实向您介绍房产的个人或公司是否持有专业证卡。您可以在商会网站上查询房地产经纪人登记册。如果没有，您可以考虑采取法律行动。诉讼时效为自发现无证卡之日起5年。
避免此类纠纷的四点建议
- 在任何承诺前核实中介的专业证卡。 要求查看证卡并记录编号。在商会网站上验证其有效性。如果对方回答因为是开发商所以不需要，请警惕。
- 要求书面且详细的委托书。 委托书应载明佣金、期限、销售条件。如果开发商拒绝提供书面委托，这是一个危险信号。
- 保留所有交换的文件。 电子邮件、广告、看房记录可以证明通常的居间活动。在纠纷中，这些证据至关重要。
- 在出现困难迹象时立即咨询专业律师。 专业人士可以评估中介是否受霍盖特法（loi Hoguet）约束，并就可能的救济途径提供建议。及时咨询可以避免数月的诉讼程序。
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深入探讨：相关判例与演变
2012年2月23日的判决并非孤立。它属于一系列扩大霍盖特法（loi Hoguet）适用范围的判决。例如，最高法院裁定，代业主收取租金的物业管理公司须受该法约束（民事第一庭，2010年1月14日，编号08-20.529）。同样，从事居间活动的房产经销商（即使买进卖出）也受其约束。
因此，趋势是加强对消费者的保护。法院警惕不让公司通过自称开发商或业务引介人来规避法律。2015年，另一判决明确，即使是非营利协会，如果其从事通常的房地产交易，也可能受霍盖特法（loi Hoguet）约束（民事第一庭，2015年9月9日，编号14-20.138）。
展望未来，判例可能继续扩大该法的适用范围，尤其是在实践不断发展的情况下（在线平台、商业代理人等）。这对您的意义：永远不要推定某人不受霍盖特法（loi Hoguet）约束；请始终核实。
常见问题
如果经纪人没有专业证卡，我可以取消销售吗？
可以，如果您能证明无证卡给您造成了损害，您可以主张销售无效。但无效并非自动；法官会逐案评估。更常见的是获得损害赔偿。
如果我已向无证卡的开发商支付了佣金，该怎么办？
您可以要求退还佣金，因为如果居间活动是通常的，合同无效。请在5年内向司法法院（tribunal judiciaire）起诉。
诉讼时效是多久？
诉讼时效为自发现无证卡之日起5年。请勿拖延。
销售自有项目的开发商是否受霍盖特法（loi Hoguet）约束？
不，如果其仅销售自有房产且不涉及居间活动。但一旦其为第三方销售房产（即使是偶尔），该法即适用。
如何核实公司是否持有专业证卡？
访问其注册所在地商会的网站。您也可以要求查看证卡并验证编号。
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