当一项工程许可决定同时涉及一般共用部分和特殊共用部分时，该决定必须由一般共用部分的共有人大会通过
参考判决： cc • N° 23-18.586 • 2025-02-06 • 查阅判决 →
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当一项工程许可决定同时涉及一般共用部分和特殊共用部分时，该决定必须由一般共用部分的共有人大会通过
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巴黎15区共有人玛丽计划将自家阳台从3平方米扩建为8平方米，工程涉及外墙（一般共用部分）和阳台结构（特殊共用部分），费用约12,000欧元。她在未召开全体共有人大会的情况下仅获得同楼层邻居口头同意便开始施工，被其他共有人起诉要求恢复原状。
Application pratique:
根据该判例，任何同时涉及一般共用部分和特殊共用部分的工程许可决定必须由一般共用部分的共有人大会通过。玛丽应首先向共有人协会（syndic）提交工程方案，申请列入下次共有人大会议程，并获得第24条或第25条规定的多数同意。在未获得大会决议前不得开工，否则即使影响范围有限也属违法，可能被判令拆除并赔偿损失。
首次购房者保罗在里昂购买了一套售价25万欧元的公寓，前房主将客厅窗户改为落地窗并敲掉部分外墙，该工程涉及一般共用部分（外墙）和特殊共用部分（窗洞口）。保罗入住后收到共有人协会通知，要求其自费恢复原状，费用约8,000欧元，因前房主从未获得共有人大会批准。
Application pratique:
判例明确：涉及一般共用部分的改造，即使只影响一处特殊共用部分，也必须由全体共有人大会通过。保罗在购房前应要求前房主提供共有人大会批准工程的文件，或通过公证人核实工程合法性。现因未经许可，保罗作为现业主需承担恢复义务，他可向前房主追索，但首先必须遵守协会决议，否则将面临每日迟延罚款。
马赛投资者卡里姆拥有同一楼层相邻的两套公寓，计划打通为一个大套房，需拆除部分隔墙和修改公共走廊门洞。工程涉及承重墙（一般共用部分）和内部隔墙（特殊共用部分），预算3万欧元。他只获得相邻业主同意，但共有人协会以未经过大会投票为由禁止施工。
Application pratique:
根据该判决，卡里姆的计划同时变更了一般和特殊共用部分，必须提交共有人大会表决，普通业主的单独同意无效。他应准备详细施工方案和结构师报告，向共有人协会正式申请，并出席大会说明情况。根据工程性质，可能需要绝对多数或双重多数，若未获通过强行施工，不仅会被判恢复原状，还可能丧失共有人权利。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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UNE COUR D'APPEL PEUT, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 161 DE LA LOI DU 13 JUILLET 1967, PRONONCER LA LIQUIDATION DES BIENS D'UN ASSOCIE DE SOCIETES DE CONSTRUCTION, DES LORS QU'ELLE CONSTATE QUE, FONDATEUR ET DIRIGEANT DE CES SOCIETES, IL A REVENDU AVEC DE SUBSTANTIELS BENEFICES LES PARTS SOCIALES LUI DONNANT DROIT A DES APPARTEMENTS, ET QU'AINSI IL S'EST LIVRE A DES OPERATIONS DE CONSTRUCTION DANS UN BUT LUCRATIF.
Encourt la cassation l'arrêt qui, pour décider qu'un mandant n'est pas lié par la transaction conclue par son mandataire après révocation du mandat, énonce qu'il appartenait au tiers contractant de s'assurer que le mandataire tenait bien du mandant le pouvoir de transiger tout en constatant que ce tiers n'était pas informé de la révocation du mandat.
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