参考判决： cc • N° 89-21.167 • 1991-11-14 • 查看判决 →
想象一下：您在朗德省的塔尔诺斯（Tarnos）购买了一块土地，打算建造房屋。卖方告诉您，该土地属于一个区分所有物业，但它是一个“过渡”地块，未建，专用于独家建筑权。您会问：我真的是和其他人一样的共同所有者吗？我需要支付费用吗？我能在业主大会上投票吗？这个问题比想象中更常见，法国最高法院于1991年11月14日做出了裁决。
在该判决中，法国最高司法机构确认，过渡地块的所有者——即使它只是一块土地——是1965年7月10日法律意义上的共同所有者。换言之，他享有与其他共同所有者相同的权利，并承担相同的义务。但这具体有什么影响？该判决如何保护区分所有物业中的土地所有者？
为了理解这一点，让我们深入了解案件事实。像往常一样，这是一起因邻里关系和建筑权问题而告上法庭的故事。
事实：一个日常发生的故事
在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的一个区分所有物业中，一家房地产民事公司（SCI）拥有一个特殊地块：第367号地块，根据区分所有规约描述为“过渡地块”。该地块由未建土地组成，SCI在该土地上拥有对公共土地的独家建筑权。简而言之，它有权在这块土地上建造房屋，但该土地属于区分所有物业的公共部分。
其他共同所有者则拥有已建地块（公寓、车库）。争议爆发：SCI拒绝支付某些区分所有费用，声称它不是普通共同所有者。根据其说法，其过渡地块未建，因此不适用相同的法律规则。它特别质疑其对公共部分维护费用的分担。
共同所有者工会随后提起诉讼，要求确认SCI确实是与其他共同所有者相同的共同所有者。蒙德马桑大审法院支持工会。SCI上诉，但波城上诉法院维持原判。SCI随后向最高法院提起上诉。在最高法院，它主张仅由未建土地组成的过渡地块不能适用与已建地块相同的制度。但最高法院驳回了其论点。
很少有人知道，该案还涉及份额（每个地块附带的公共部分份额）问题。SCI拥有份额，但它认为这些份额不应用于计算其费用。法官驳回了这一论点。
法院的推理——解析
最高法院依据1965年7月10日法律，该法律规范法国的区分所有物业。该法律第1条规定，区分所有是指建筑物或建筑物群的所有权在多人之间分配的组织。但未建地块呢？法律并未排除它们。最高法院明确指出，区分所有规约可以创建由未建土地组成的地块，前提是这些地块附带公共部分份额。在本案中，第367号地块确实被描述为带有份额的地块。
法官的推理如下：只要一个地块在区分所有规约中有定义，并附有公共部分份额，其所有者就是法律意义上的共同所有者。无论该地块是否已建。法律中不存在“过渡地块”的概念；它纯粹是约定俗成的。因此，此类地块的所有者必须遵守相同规则：他必须分担费用，可以在业主大会上投票，并可以享受共同服务。
SCI辩称其地块专用于在公共土地上的独家建筑权，这使其与众不同。但最高法院回应说，这种独家权利并不影响其作为共同所有者的身份。换言之，拥有在部分公共土地上建筑的权利并不使其脱离区分所有的一般制度。这是对先前判例的确认：最高法院此前曾判定区分所有中的土地地块适用相同制度（Civ. 3e, 1975年3月12日）。
总之，最高法院确认了以下原则：区分所有规约可以自由定义地块，包括未建地块，并且这些地块赋予其所有者共同所有者的身份。过渡地块没有特殊制度。
这对您意味着什么——具体而言
对于过渡地块的所有者：您是一个完全的共同所有者。您必须支付一般费用（公共部分维护、保险等）以及特殊费用（如果您的地块受益）。您可以在业主大会上投票并对决定提出异议。举例来说：如果您的过渡地块在1000份额中占50份额，您将支付5%的一般费用。在蒙德马桑，对于一个有10个地块的区分所有物业，这可能每年达到500欧元。
对于购买者：在购买过渡地块之前，请检查区分所有规约。确保费用明确界定。但注意：某些规约可能规定未建地块的费用减免。这是可能的，但必须明确约定。如果您处于这种情况，您必须要求卖方提供最近三次业主大会记录，以了解费用状况。
对于相邻的共同所有者：不要将过渡地块的所有者视为单纯的“邻居”。他拥有与您相同的权利。如果他不支付费用，您可以与管理人一起追讨欠款。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中已建地块的所有者试图将过渡地块的所有者排除在重要决定之外。这是错误的：法律保护他。
对于房地产专业人士：在起草区分所有规约时，请精确界定过渡地块。明确说明权利和义务。法律模糊可能导致昂贵的诉讼。
避免此类纠纷的四点建议
- 在购买过渡地块前仔细阅读区分所有规约。检查份额分配和费用。如果规约含糊，请在签署前要求修改。
- 保留所有业主大会记录。它们证明您的共同所有者身份和参与决策。一旦发生争议，它们是您的最佳辩护。
- 参加业主大会。即使您尚未建造，您的投票也很重要。不要让别人替您做决定。
- 发生争议时，优先考虑调解而非诉讼。区分所有纠纷可能花费数千欧元。友好解决通常更快且成本更低。
深入探讨：相关判例与演变
1991年的判决属于一贯的判例体系。早在1975年，最高法院就已判定区分所有中的土地地块适用相同制度（Civ. 3e, 1975年3月12日，第73-13.693号）。最近，在2013年6月12日的判决（第12-18.017号）中，它重申过渡地块的建筑权不影响共同所有者身份。趋势很明确：法官拒绝区分已建和未建地块。
这对未来意味着什么？如果您是过渡地块的所有者，您可以放心：判例是稳定的。但注意：如果区分所有规约规定了特殊规则（例如，费用份额减免），则必须遵守这些规则。法律给予共同所有者很大的自由来组织其运作，前提是不违反公共秩序。
常见问题
- 如果我的地块未建，我可以免于支付费用吗？不能，除非区分所有规约明确规定。没有条款时，您必须像其他人一样支付。
- 如果其他共同所有者拒绝承认我是共同所有者怎么办？您可以向司法法院提起诉讼以确认您的权利。但在此之前，尝试调解。
- 对业主大会决定提出异议的期限是多久？自收到会议记录通知之日起两个月内，您可以采取法律行动。
- 我可以在不建造的情况下出售我的过渡地块吗？可以，但购买者必须遵守区分所有规约。建筑权依附于地块。
- 过渡地块的费用可以从租金收入中扣除吗？可以，如果您是出租业主。请咨询会计师以优化您的税务状况。
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