Entscheidungsreferenz: cc • N° 69-20.010 • 1970-03-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Tarnos, nahe Mont-de-Marsan. Sie vermieten ihn seit Jahren an einen Kulturverein, mit einer moderaten Miete. Der Vertrag bestimmt, dass die Miete „auf das gesetzliche Maximum angehoben wird“. Aber was bedeutet diese Formel genau? Und vor allem, wer legt diese Miete fest, wenn sich die beiden Parteien nicht einig sind?
Genau diese Frage hat der Kassationshof in seinem Urteil vom 18. März 1970 entschieden. Eine über fünfzig Jahre alte Entscheidung, aber immer noch aktuell für alle Mietverträge, die unter das Gesetz vom 1. September 1948 fallen, insbesondere solche, die mit Vereinen oder gemeinnützigen Organisationen geschlossen wurden.
In diesem Artikel werde ich Ihnen einfach erklären, was dieses Urteil besagt, wie es sich konkret in Ihrem Alltag als Eigentümer oder Mieter auswirkt, und vor allem, wie Sie vermeiden, in eine rechtliche Sackgasse zu geraten.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X ist Eigentümer eines Gebäudes in Mont-de-Marsan. Er hat einen Raum an einen Verein nach dem Gesetz von 1901 vermietet, der eine gemeinnützige Tätigkeit ausübt (z.B. ein Sport- oder Kulturverein). Der 1960 unterzeichnete Mietvertrag bestimmt, dass die Miete auf „zwei Drittel des gesetzlichen Maximums“ gemäß dem Gesetz vom 1. September 1948 festgesetzt wird. Dieses Gesetz, heute für die meisten Vermietungen aufgehoben, gilt weiterhin für bestimmte Altmietverträge, insbesondere solche, die mit juristischen Personen ohne Gewinnerzielungsabsicht geschlossen wurden.
Die Jahre vergehen, und die Parteien können sich nicht mehr über die Miethöhe einigen. Der Verein ist der Ansicht, dass die Miete auf das „gesetzliche Maximum“ gedeckelt werden muss, aber der Eigentümer wünscht eine Erhöhung unter Berufung auf gestiegene Nebenkosten und die Marktentwicklung. Die Meinungsverschiedenheit ist total. Der Eigentümer verklagt den Verein vor dem Amtsgericht Mont-de-Marsan, um die Miete festsetzen zu lassen.
Das Gericht stellt nach Auslegung des Vertrags fest, dass die Parteien stets wollten, dass die Miete vom „gesetzlichen Maximum“ abhängt. Es stellt fest, dass sie sich über die Bestimmung einer „anpassbaren Miete“ innerhalb der Grenzen dieses Maximums uneinig sind. Folglich setzt das Gericht die Miete unter strikter Anwendung der Bestimmungen des Artikels 37 des Gesetzes vom 1. September 1948 fest. Der Verein ficht diese Entscheidung an und legt Kassationsbeschwerde ein.
Was hat der Kassationshof geantwortet? Er hat die Entscheidung der Tatsacheninstanz bestätigt: Wenn der Vertrag auf das „gesetzliche Maximum“ verweist, können die Richter die Miete unter den Bedingungen des Artikels 37 des Gesetzes von 1948 festsetzen, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Obergrenze. Mit anderen Worten, der Richter hat die Befugnis, die Miete nach Maßgabe dessen zu bestimmen, was das Gesetz erlaubt, selbst wenn die Parteien keine genaue Anpassungsklausel vorgesehen haben.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel 37 des Gesetzes vom 1. September 1948, der die Festsetzung der Miete für Räume betrifft, die diesem Gesetz unterliegen. Für juristische Personen, die eine gemeinnützige Tätigkeit ausüben, ist die Miete auf ein „gesetzliches Maximum“ gedeckelt, das nach Fläche und Bauzeit berechnet wird. Aber dieser Text sagt nicht, wie vorzugehen ist, wenn der Vertrag nur auf dieses Maximum verweist, ohne weitere Präzisierung.
Die Richter haben den gemeinsamen Willen der Parteien durch Auslegung des gesamten Vertrags ermittelt. Sie stellten fest, dass der Mietvertrag erwähnte, dass die Miete „auf das gesetzliche Maximum angehoben werden sollte“, und dass die Parteien stets beabsichtigten, die Miethöhe von dem abhängig zu machen, was sie für das „gesetzliche Maximum“ hielten. Außerdem sprach der Vertrag von einer „anpassbaren Miete“ innerhalb der Grenzen des gesetzlichen Maximums. Daher betraf die aktuelle Meinungsverschiedenheit die Höhe dieser anpassbaren Miete.
Der Kassationshof folgert daraus, dass die Tatsachenrichter die Miete in Anwendung von Artikel 37 festsetzen konnten, ohne das Gesetz zu verletzen. Vorsicht jedoch: Dies ist keine völlige Freiheit für den Richter. Er muss die gesetzliche Obergrenze einhalten, aber auch die Vertragselemente berücksichtigen (wie die Verteilung der Nebenkosten, Steuern usw.). In dem Fall sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter alle Steuern, Abgaben und Beiträge erstattet und die Miete auf „zwei Drittel des gesetzlichen Maximums“ angehoben wird. Der Kassationshof hat daher die Festsetzung auf diesem Niveau bestätigt.
Was nur wenige wissen, ist, dass diese Rechtsprechung ständig ist: Sie wurde in mehreren späteren Urteilen aufgegriffen (Civ. 3e, 20. Februar 1973, Nr. 71-10.433; Civ. 3e, 13. Januar 1976, Nr. 74-13.864). Sie bestätigt, dass der Richter eine Rolle als Vertragsausleger hat, aber auch eine Festsetzungsbefugnis, wenn die Parteien keinen klaren Mechanismus vorgesehen haben. Kurz gesagt, wenn Ihr Mietvertrag eine Miete „zum gesetzlichen Maximum“ ohne weitere Angaben erwähnt, entscheidet im Streitfall der Richter.
Aber ist diese Lösung für den Eigentümer oder den Mieter günstig? Das hängt von der Höhe des gesetzlichen Maximums ab. In den 1970er Jahren war diese Obergrenze oft niedrig, was den Mieter begünstigte. Heute, mit der Entwicklung der Mieten, kann dies in beide Richtungen wirken. Wesentlich ist, dass die Entscheidung vorhersehbar ist: Die Miete darf das gesetzliche Maximum nicht überschreiten, kann aber niedriger sein, wenn der Vertrag dies vorsieht.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines an einen Verein (oder an eine juristische Person mit gemeinnütziger Tätigkeit) vermieteten Raums sind und Ihr Mietvertrag auf das „gesetzliche Maximum“ des Gesetzes von 1948 verweist, müssen Sie wissen, dass die Miete diese Obergrenze nicht überschreiten darf. Sie können jedoch beim Richter beantragen, sie auf dieses Niveau festzusetzen, wenn der Mieter sich weigert, den von Ihnen gewünschten Betrag zu zahlen.
